家の買換えはローン残債があっても可能？方法や注意点を解説

転勤や子どもの独立など、ライフスタイルの変化によって自宅を買換えたい方もいるのではないでしょうか。しかし、住宅ローンの残債がある場合はきちんとした順序を踏んだうえで買換えを進めていくことが重要です。

この記事では、住宅ローンの残債がある場合の買換え方法についてみていきます。売却後に住宅ローンの残債が残ってしまう場合の対策についても解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

家の買換えは住宅ローン残債の完済が必要

原則として、住宅ローンが残っている自宅を売却する際には、残債を完済しなければ売却を進められません。

その理由として、住宅ローンを組む際に購入した物件には抵当権が設定されるからです。

抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、債権者（金融機関）が物件を差し押さえ、競売にかけることで資金を回収する権利のことを指します。この抵当権が残ったままでは、購入希望者がその物件を買おうとする際のリスクが高まるため、基本的に買い手が見つかりません。

つまり、自宅を売却しても住宅ローンの残債が残るケースでは、抵当権を抹消するために何らかの対策を講じる必要があります。具体的な対策については、後述で詳しく解説します。

お買換えをサポート「リバブル売却保証」

お客様の「売らないと買えない」のお悩みを解決するサービスです。
東急リバブルが一定期間内に売却したいというご要望にお応えします。

「リバブル売却保証」はこちら

住宅ローン残債がある家の買換えで確認すべきこと2点

住宅ローンが残ったまま自宅の買換えを検討している場合は、あらかじめ以下の2点を把握しておくことが大事です。

• 残債の正確な金額を確認する
• 自宅の査定を受ける

この2点を確認しておくことで、売却によってローンを完済できるか、それとも残債が残ってしまうかを判断しやすくなります。以下で詳しくみていきましょう。

1.残債の正確な金額を確認する

住宅ローンの残債は、融資を受けている金融機関の窓口やWebサービスを利用して確認するほか、返済予定表や残高証明書からも確認することが可能です。

また、ネットでの問い合わせが苦手な方でも、金融機関に直接電話や来店で問い合わせることで、正確な残債を把握できるでしょう。

なお、自宅を売却する際は仲介手数料や抵当権抹消費用などの諸費用が生じます。

これらの費用についてもあらかじめ把握しておくことで、売却時に予想外の出費が生じるリスクを軽減できます。

2.自宅の査定を受ける

続いて、自宅がいくらで売却できそうか査定を依頼し、おおまかな売却価格を把握しておきましょう。査定を受けることで、専門家の視点から市場価格に基づいたおおよその売却価格を把握できます。

ただし、不動産会社によって査定額が異なる場合があるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大事です。

その際、一括査定サイトを利用することで、効率よく複数の査定を受けられるでしょう。

ほかにも、不動産ポータルサイトや国土交通省の不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーションなどを活用し、自身で市場価格を把握する手段も併用すると、より現実的な資金計画が立てられます。

これらのツールを使うことで、査定額と市場相場を照らし合わせ、自宅の適正価格をより正確に把握することが可能です。

ただし、査定額や市場相場はあくまで目安であり、実際の売却額はこれらの価格よりも低くなる可能性がある点には注意が必要です。

住宅ローン残債がある家の買換え時の2つのパターン

住宅ローン残債がある家を買換える場合、アンダーローンとオーバーローンの2つの状態が考えられます。どちらの状態に該当するかによって、選べる買換え方法や資金計画が大きく変わるため、それぞれの違いを正しく理解しておくことが大切です。

以下では、アンダーローンとオーバーローンの特徴について詳しく解説していきます。

1.アンダーローン

まずはアンダーローンからみていきましょう。

アンダーローンとは、自宅の売却代金で住宅ローンが完済できる状態のことです。

例えば、住宅ローン残債が3,000万円で、自宅の売却想定価格が3,500万円とします。このケースは売却想定価格が住宅ローン残債を上回っているためアンダーローンに該当します。

この状態であれば、売却によって住宅ローンを完済できるため、問題なく買換えを進められるでしょう。また、このケースでは500万円の余剰資金が生まれるため、新しい物件の購入資金や購入後の引越し費用などに充てることが可能です。

具体的な流れとしては、自宅が売れたタイミングで住宅ローンを一括返済し、その後、新たな住宅ローンを組んで新居を購入する形となります。

アンダーローンは、買換えをスムーズに進めるうえで理想的な状態といえるでしょう。

2.オーバーローン

次に、オーバーローンについてみていきましょう。

オーバーローンとは、自宅の売却代金では住宅ローン残債を完済できない状態のことです。

例えば、住宅ローン残債が3,000万円、売却想定価格が2,500万円とします。この場合は売却想定価格が住宅ローン残債を下回っているためオーバーローンに該当します。

オーバーローンの状態では、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、抵当権を外すことができず、そのままでは買換えを進められません。

不足分を手元の貯蓄で補填できる場合は問題ありませんが、貯蓄で対応が難しい場合には、別の方法を用いて不足分を補填する必要があるでしょう。

お買換えをサポート「リバブル売却保証」

お客様の「売らないと買えない」のお悩みを解決するサービスです。
東急リバブルが一定期間内に売却したいというご要望にお応えします。

「リバブル売却保証」はこちら

家の買換えで住宅ローン残債が返済可能なときの注意点

アンダーローンの場合は比較的スムーズに買換えを進められることがわかりました。ただし、次に挙げるポイントについては十分に注意して進めていく必要があります。

• 手元に十分な自己資金が残るか
• 旧居の売却より先に新居を購入したい場合はどうするか

以下で順に解説していきます。

手元に十分な自己資金が残るか

アンダーローンで自宅の売却代金から住宅ローンを完済できる場合でも、売却後に手元に十分な資金が残るか確認しておきましょう。売却代金がぎりぎりの場合、ローンを完済できたとしても、自己資金がほとんど残らない可能性があるからです。

新居を購入する際には、物件価格以外にも頭金や諸費用（不動産取得税、登記費用、仲介手数料など）が発生するため、自己資金が不足すると計画通りに買換えを進めるのが難しくなるおそれがあります。

もし、自己資金が足りない場合は、新たな借り入れが必要になるかもしれません。売却後に資金不足で慌てることがないよう、事前に売却代金からローン完済後に残る金額をある程度試算しておくことが重要です。

旧居の売却より先に新居を購入したい場合はどうするか

家の買換えを進めている途中で理想の物件が見つかり、売却よりも先に新居を購入しておきたいと考えることもあるでしょう。このような場合は「つなぎ融資」を利用する必要があります。

「つなぎ融資」とは、新居購入に必要な資金を一時的に借り入れるための短期融資です。売却が完了する前でも融資を受けられるため、タイミングを逃さず理想の物件を購入できるでしょう。

ただし、つなぎ融資を利用する際には、以下の点に注意が必要です。

• 金利や手数料が住宅ローンより高い
• 借入期間が短い
• 一時的に返済負担が大きくなってしまう

つなぎ融資は住宅ローンとは異なり比較的金利は高い傾向にあり、融資期間も短く1カ月～1年程度になることが一般的です。加えて、住宅ローンの返済も残っているため、一時的に返済負担が大きくなります。

そのため、つなぎ融資を活用する場合はある程度まとまった資金の確保が求められます。

家の買換えで住宅ローン残債が返せない場合の方法3つ

自宅を買換える際、問題となるのはオーバーローンの状況にある場合です。この状態では、売却後も住宅ローンの残債が残るため、抵当権を抹消できず、売却が困難になります。

そのような場合の対策として、主に以下の方法が考えられます。

• 買換え（住み替え）ローンを利用する
• ダブルローンを利用する
• 先延ばしする

以下で順に解説していきます。

1.買換え（住み替え）ローンを利用する

1つ目の方法は「買換え（住み替え）ローンを利用する」ことです。オーバーローンの状況であっても、買換えローンを活用することで、新居への買換えを進めることが可能です。

以下で買換えローンの概要と利用する際のメリット・デメリットをみていきます。

買換えローンとは

買換えローンとは、新居の住宅ローンに、旧居の残っている住宅ローンを上乗せして借り入れる方法です。

通常、住宅ローンは新居の購入分のみを対象としますが、買換えローンを利用すれば、旧居のローン残債も含めて借りることが可能です。

例えば、旧居の売却後に300万円のローン残債が残り、新居の価格が4,000万円とした場合、通常は新居購入分の4,000万円までしかローンを組めません。

しかし、買換えローンであれば、旧居の残債300万円を上乗せした合計4,300万円のローンを組むことが可能です。

この方法であれば、ローン残債がある状態でも新居購入を進められるでしょう。

買換えローンのメリット・デメリット

買換えローンのメリットとしては、住宅ローンを一本化できるため、管理がしやすい点が挙げられます。

旧居のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れできるため、複数のローンを個別に返済する必要がなくなり、資金管理が明確になるでしょう。

一方で、デメリットもいくつか挙げられます。

まず、買換えローンは通常の住宅ローンと比較して審査基準が厳しい傾向にあります。そのため、収入や資産状況が基準を満たさない場合は審査に通らない可能性もあるでしょう。

また、借入額が大きくなる分、毎月の返済額が増え、家計への負担が大きくなる点にも注意が必要です。

なお、買換えローンを活用する場合、自宅の売却と新居購入のタイミングを合わせる必要があるため、慎重なスケジュール調整が求められます。

2.ダブルローンを利用する

2つ目の方法は「ダブルローンを利用する」です。こちらのローンも住宅ローン残債があるときの対処法の1つとして利用されています。
以下でダブルローンの概要と利用する際のメリット・デメリットをみていきます。

ダブルローンとは

ダブルローンとは、現在返済中の住宅ローンとは別に、新たにローンを組むことでふたつの住宅ローンを同時に返済する仕組みです。

オーバーローンの状態では、自宅の売却代金が住宅ローン残債を下回るため売却が難しくなります。そのため、旧居の返済を続けながら、新居購入のために新たな住宅ローンを組むことで、住み替えを進めることが可能です。

例えば、旧居の住宅ローン残債が2,000万円残っている一方で、売却価格が1,500万円にとどまる場合、500万円の残債が残るため売却が難しい状況になります。そこで、旧居を売却せずに新居購入のためのローンを新たに組むことで、買換えを進めることが可能です。

この結果、旧居のローン2,000万円と新居のローン3,500万円を一時的に並行して返済する形となります。

ダブルローンのメリット・デメリット

ダブルローンのメリットとしては、自宅の売却を待たずに新居を購入できる点が挙げられます。これにより、理想の物件が見つかった場合でも、売却するタイミングを気にせず新居の購入を進められます。

また、急いで自宅を売却する必要がなくなるため、適切な価格で売却活動を進めていけるでしょう。

一方で、ダブルローンは審査が通常の住宅ローンよりも厳しく、必ずしも審査に通るとは限らない点がデメリットといえます。

そのうえ、ふたつの住宅ローンを並行して返済することになるため、月々の返済額が大幅に増加し、家計への負担が大きくなる点にも注意が必要です。

なお、ダブルローンは年収が一定以上であるか、もしくは旧居の住宅ローン残債が少ない場合に限られるケースが多く、誰でも利用できるわけではありません。

そのため、ダブルローンを利用するかどうかは、自身の収入や返済能力を踏まえたうえで、慎重に検討する必要があるでしょう。

3.先延ばしする

買換えの時期を先延ばしするのも1つの方法です。

現在返済中の住宅ローンを一定期間続けることでローン残債を減らし、アンダーローンの状態に近づけることが可能です。アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できるため、スムーズに買換えを進められるでしょう。

そのため、住み替えを急いでいない場合は、無理に買換えを進めるよりも、計画を立て直すために時期を先延ばしするほうが有効かもしれません。

その際、不動産ポータルサイトなどで気になる物件を定期的にチェックし、条件に合う物件を見逃さないようにしましょう。

住宅ローン残債のある家の買換えは不動産会社選びも重要

住宅ローン残債がある家を買換える場合、不動産会社選びも重要なポイントとなるでしょう。とくに、今の自宅を少しでも高く、そしてスムーズに売却してくれる不動産会社に買換えを依頼することが大切です。

不動産会社選びを誤ると、希望する売却金額や期間での買換えが実現できず、妥協を余儀なくされる可能性があります。

ただし、ここで重要なのは査定額が1番高い会社を選べばいいということではなく、査定した金額でしっかりと売却に導ける力があるかということです。

そのため、不動産会社の実績や得意分野をしっかり確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

また、自宅の買換えを進める場合、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することで、手間を大幅に減らせるだけでなく、売却と新居購入のタイミングを調整しやすくなります。

その結果、退去から新居への入居までスムーズに進めることができ、仮住まいを用意する必要がなくなるため、余計な費用や手間を省くことができるでしょう。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら