土地を所有しているものの、用途が見つからず放置している方は少なくないでしょう。
将来的には有効に活用したいと思いつつ、具体的にどのような方法が良いのかわからないという方も多いはずです。
土地活用方法にはさまざまな種類がありますが、所有する土地に適した方法を選ぶにはいくつかのポイントがあります。
本記事では、土地活用方法を選ぶポイントや、そのポイントに沿った具体的なおすすめの土地活用方法を解説します。
記事サマリー
土地活用方法の選び方
まずは、土地活用方法の選び方をお伝えします。具体的には、以下の流れで進めていくのがおすすめです。
- 立地をリサーチする
- 欲しい収益から初期投資額を決める
- 適切な土地活用を検討する
それぞれについて、詳しく解説します。
立地をリサーチする
土地活用は、土地の上にアパートやマンションを建てるなどして、その利用者から収益を得るのが一般的です。そのため、まずは土地活用後の集客を考える必要があります。
集客の大部分は立地で決まることが多く、「土地活用方法と立地が合っているか」をしっかりリサーチしなければなりません。
例えば、アパートやマンションであれば住宅街、特に都心であれば駅近であるほど高い収益を期待しやすいでしょう。
欲しい収益から初期投資額を決める
次に、ほしい収益から初期投資額を決めるようにしましょう。
土地活用方法にはさまざまな種類があります。
例えば、青空駐車場であればほとんど初期投資は要らない反面、期待できる収益が少ないなど、負担するリスクに応じて得られるリターンが上下するのが一般的です。
仮に年間1,000万円の収益を得たいのであれば、1億円のマンションを建てて1,000万円の家賃収入を得るよう計画するなど、先に得たい収益がいくらなのかを決めておくと進めやすくなります。
適切な土地活用を検討する
立地のリサーチと得たい収益の想定が済んだら、最終的に現地を見たり、プロのアドバイスを得たりして慎重に検討していきます。
この段階で想定していた土地活用方法では難しそうなのであれば、また最初に戻って計画の立て直しが必要です。
立地別に考える土地活用法
ここでは、立地別に考える土地活用法をご紹介します。
住宅街で選びやすい土地活用方法
まず、住宅街で選びやすい土地活用方法としては、アパート投資やマンション投資、一戸建て投資、賃貸併用住宅などの居住用施設が挙げられます。
そのうえで、立地的にファミリー層の需要が高そうであれば一戸建て、シングル層の需要が高そうであればワンルームマンションなど、細分化して検討していくことが大切です。
また、居住用施設以外にも、駐車場経営やコインランドリー経営なども候補に挙げられる地域です。
繁華街やオフィス街で選びやすい土地活用方法
次に、繁華街やオフィス街であれば店舗やオフィスビルが考えられます。
周辺の施設や駅との距離などから、店舗、またはオフィスが良いのか、またどのくらいの大きさの建物が適切かといったことも検討すると良いでしょう。
また、繁華街やオフィス街であれば、コインパーキング形式の駐車場経営もおすすめです。
郊外でも検討しやすい土地活用方法
最後に、郊外でも検討しやすい土地活用方法としては、ロードサイド店舗や高齢者向け施設、太陽光発電などが挙げられます。
まずロードサイド店舗については、車通りの多い道路に面した土地で検討できる店舗で、コンビニや大規模商業施設などへの展開が考えられます。
一方、高齢者向け施設や太陽光発電については、ほかの活用法と比べて集客をあまり気にする必要のない活用方法と言えます。
高齢者向け施設は、高齢者人口などでこの先需要が見込めるため、将来的にも安定した経営ができるでしょう。太陽光発電については、陽当たりが良い土地に適しており、郊外の土地ほど向いていると言えます。
初期投資額別に考える土地活用法
次に、初期投資額別に考える土地活用方法についてお伝えしていきます。
初期投資額を押さえやすい土地活用法
まず、初期投資額を抑えやすい土地活用方法には、駐車場経営やトランクルーム経営、貸地などがあります。
駐車場経営については、月極駐車場とコインパーキングがありますが、月極駐車場であれば特別な設備も不要なため、かなり費用を抑えた運用が可能です。
一方、コインパーキングについてはある程度の初期投資が必要になるため、投資額に見合ったリターンが得られるかを良く検討する必要があります。
しかし、ほかの投資と比べるとかかる費用は少額でしょう。
万が一集客がうまくいかなかったときも、損失を抑えられる一方、得られるリターンも少なくなる点に注意しなければなりません。
大きなリターンを得やすい土地活用方法
大きなリターンを得やすい土地活用方法には、マンション経営やオフィスビル経営、クリニック、テナント用の施設、高齢者向け施設などがあります。
これらはいずれも初期投資額が大きく、数億円の投資が必要なことも珍しくありません。とはいえ、その分リターンも大きくしやすいです。
不動産を使った投資は対象の不動産を担保に融資を受けることも可能なので、大きな収益を得たいという方は検討することをおすすめします。
なお、テナント用の施設や高齢者向け施設などを建てる場合には、土地を貸すだけのケースや建物を建ててテナント料を得るケース、自分で事業を運営するケースがあります。
どの方法を選ぶ際にも、基本的には「リスクが大きい方が大きなリターンを得やすい」と考えられます。
土地を貸すだけであれば自分で建物代を負担する必要がないため、万が一、借りた事業者の事業がうまくいかずに撤退となった場合も、大きな負担とはなりません。
一方、建物を建ててテナント料を得るケースでは、土地を貸すのに比べて大きな収益を期待できます。ただし事業者が撤退してしまうと、次の事業者を見つけるまでの間は収益が得られません。
アパートやマンションに比べると次の利用者を見つけるのも簡単ではなく、場合によっては長期間空室が生じてしまうこともあります。これらを踏まえたうえで、活用法を検討しなければなりません。
ミドルリスクミドルリターンの土地活用方法
ミドルリスクミドルリターンの土地活用方法としては、アパート経営やコインランドリー経営があります。これらは、マンション経営やテナント施設提供に比べると、比較的費用を抑えて始められる投資です。
それほど大きな額でなくとも、ある程度まとまった額がほしいといった方、例えば年間で数十万円から数百万円の収益を得たいといった方におすすめです。
立地や得たいリターンから自分に合った土地活用法を選ぼう
立地別や初期投資別でおすすめの土地活用方法についてお伝えしました。土地活用方法はまずは立地が重要で、立地から最適な土地活用法を選ぶことが大切です。
そのうえで、複数の土地活用方法があるときは得たいリターンから初期投資額をどのくらいにするか検討すると良いでしょう。
なお、土地活用は大きな金額の動くことなので、専門家にも相談することをおすすめします。
この記事のポイント
- 土地活用方法の選び方とは？
土地活用方法の選び方は以下の流れで進めるのがおすすめです。
- 立地のリサーチ
- 欲しい収益から初期投資額を決める
- 適切な土地活用を検討する
詳しくは「土地活用方法の選び方」をご確認ください。
- 初期投資額を抑えた土地活用法とは？
投資額を抑えて土地活用をお考えなら駐車場経営やトランクルーム経営、貸地などがあります。
駐車場経営は月極駐車場であれば特別な設備も不要なためかなり費用を抑えた運用ができます。
詳しくは「初期投資額別に考える土地活用法」をご確認ください。
この記事の監修
はじめてのマンション投資に、納得できるスタートを。
マンション投資のメリットやリスク、運用までの流れなど、物件を探しはじめる前に知っておきたいことを、ポイントごとにわかりやすくご紹介
はじめての不動産投資：初心者ガイド
不動産のプロに