マンション売却で手元にいくら残る？ 手残りを増やす方法も伝授

マンションを売却する場合、仲介手数料や印紙税などさまざまな諸費用がかかります。マンションの売却後にいくら残るのかを把握するためには、売却時に支払う諸費用の内訳と金額を理解することが大切です。

この記事では、マンション売却時の諸費用や手残りを増やす方法などを解説します。

マンションの売却金額のすべてが手元に残るわけではない

マンションの売却時には、仲介手数料や登記費用、印紙税などが発生するため、売却金額のすべてが手元に残るわけではありません。

売却時にかかる主な費用は以下の通りです。

一般的に、マンションの売却時にかかる諸費用は、売買代金の4%程度とされています。

たとえば、マンションの売却代金が4,000万円の場合、諸費用の目安は160万円であるため、手残りは「4,000万円−160万円＝3,840万円」です。

マンションの売却にかかる手数料

マンションの売却時にかかる手数料には「仲介手数料」「ローン完済手数料」「司法書士報酬」があります。支払う理由や金額の決まり方は以下の通りです。

仲介手数料

仲介手数料は、マンションの売買契約が成立したときに、売却活動を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬です。売買が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料の上限額は、法律で定められています。売却価格が400万円を超える場合、上限額は「売買価格×3%＋6万円（税別）」という速算式で求めるのが一般的です。

各不動産会社は、法律で定められる上限を超えない範囲で仲介手数料を自由に定めることができます。

・「仲介手数料」に関する記事はこちら 不動産売買の仲介手数料の相場や上限は？計算シミュレーション付き

ローン完済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、売却代金や自己資金でローンを一括返済する必要があります。

金融機関や手続き方法によっては、一括返済する際にローン完済手数料が発生します。

金融機関の窓口で一括返済の手続きをする場合、完済手数料の金額は5,000円〜3万円程度が目安です。インターネットで一括返済をすると、手数料が無料となる場合があります。

司法書士報酬

司法書士報酬は、法務局での登記手続きを司法書士に依頼する場合にかかる費用です。

マンションの売却時に住宅ローンを完済する場合、法務局で抵当権を抹消する登記（抵当権抹消登記）をします。

抵当権は、ローンの返済が一定期間滞ったとき、担保になっている物件を差し押さえて、強制的に売却して貸付金を回収できる権利です。

抵当権抹消登記に必要な書類の準備や申請書の作成などには、法律や不動産の専門的な知識が求められるため、ほとんどの方が報酬を支払って司法書士に依頼します。

抵当権抹消登記の司法書士報酬は、1万〜2万円ほどであり、依頼する司法書士事務所や不動産の種類などで変わります。住所や氏名の変更が必要な場合は、さらに費用がかかります。

・「抵当権抹消」に関する記事はこちら 抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説 抵当権抹消手続きは自分でできる？必要書類や費用を解説

マンションの売却にかかる税金

マンションの売却では、必要に応じて印紙税や登録免許税、譲渡所得税を納めます。ここでは、各税金が課税される理由や税額の決まり方を解説します。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書といった課税文書を作成する際に課される税金です。印紙税の税額は、契約書に記載された金額に応じて決まります。

不動産の売買契約書が2027年（令和9年）3月31日までに作成される場合、軽減措置が適用されて印紙税額が軽減されます。

たとえば、マンションの売却金額が6,000万円の場合、本来の印紙税額は6万円ですが、軽減措置により3万円に減額されます。

・「印紙税」に関する記事はこちら 不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説

登録免許税

登録免許税は、法務局で登記手続きを行う際に課せられる税金です。売主側が主に負担するのは、住宅ローンを完済した際の抵当権抹消登記の登録免許税です。

抵当権の抹消は、所有権移転登記の前に行う必要がありますが、売主の抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記は決済日に続けて申請するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円と定められています。マンションは建物と土地（敷地権）のそれぞれに抵当権が設定されるため、少なくとも合計で2,000円の登録免許税がかかります。

そのほか、売買する時点で登記簿に登録されている売主（所有者）の住所が古い場合は、住所変更登記が必要なケースもあります。

・「登録免許税」に関する記事はこちら 登録免許税の計算方法と支払時期を解説！軽減措置や事例もあわせて紹介

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却したときに生じた利益（譲渡所得）に課税される税金です。内訳は所得税と住民税ですが、2037年（令和19年）12月31日までに生じた譲渡所得には、復興特別所得税も課税されます。

課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）と譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

• 課税譲渡所得金額＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）－特別控除
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

課税譲渡所得金額を計算する際の各項目については、以下をご確認ください。

譲渡所得税の税率は、マンションを売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて決まります。

譲渡所得税は「分離課税」の対象であるため、給与所得や事業所得など総合課税の対象となる所得とは分けて税額を計算します。

また、マンションの売却時に譲渡所得が発生したときは、売却の翌年の3月15日までに確定申告を行い、必要に応じて税金を納めます。

・「譲渡所得税」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も 譲渡所得の確定申告はいくらからするべき？ 計算方法も詳しく解説

手数料・税金以外にマンションの売却にかかる可能性のある費用

マンションを売る際は、ハウスクリーニング費用やリフォーム・修繕の工事費用、インスペクション費用、引っ越し費用が発生することがあります。

ここでは、手数料や税金の他に生じる費用について解説します。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは、業務用の機材や専用の洗剤などを用いて家の中をきれいに清掃するサービスです。

ハウスクリーニングの費用は、室内の広さや間取り、清掃範囲などで変わりますが、5万〜15万円程度が目安となります。

ハウスクリーニングを実施しても、売却価格が必ず高くなるわけではありませんが、内覧に訪れた人に清潔で良い印象を与え、より売れやすくなる可能性があります。

室内の全体を清掃すると費用が高額になりやすいため、キッチンや浴室など、特に汚れが目立ちやすい水回りのみに絞って依頼するのも1つの方法です。

・「ハウスクリーニング」に関する記事はこちら ハウスクリーニングの相場はいくら？水回りから一戸建てにかかる費用まで紹介

リフォーム・修繕費用

リフォームや修繕をしたうえでマンションを売却する場合、別途工事費用がかかります。

工事費用は、施工内容や用いられる資材などで異なり、100万円未満で済む場合もあれば、数百万円や1,000万円以上かかることもあります。

室内や設備の損傷箇所を修繕し、壁紙や床材を張り替えるなどしたうえでマンションを売りに出すと、より高値で売却できる可能性があります。

ただし、売却価格がかけた費用の分だけ、マンションの査定額や実際の売却価格が上昇するわけではありません。

売却前にリフォームや修繕をすべきかどうかは、不動産会社とも相談のうえ慎重に決めることが大切です。

・「リフォームや修繕」に関する記事はこちら 中古マンション売却時にリフォームは必要？判断基準や費用を解説 マンションのリフォーム費用はどのくらい？注意点や補助金も紹介

インスペクション費用

住宅を売却・購入する際のインスペクションは、建物状況調査や住宅診断を指します。

インスペクションでは、建築士の資格を持つ専門家が第三者の客観的な立場で物件の現状を調査します。費用は、検査する事業者や住宅の広さなどで異なりますが、4万〜8万円程度が相場です。

ある程度の費用はかかりますが、インスペクションを実施したうえでマンションを売りに出すことで、買主側が安心感を得やすくなるため、より好条件で売却しやすくなるでしょう。

また、物件に存在する欠陥や不具合も把握でき、必要に応じて修繕や交換などの対策を取ることも可能です。

そのため、マンションの引渡し後に売買契約と適合しない欠陥や不具合が発覚し、買主から修繕や減額などを請求されてトラブルになるリスクも軽減できます。

・「インスペクション」に関する記事はこちら インスペクションとは？メリットや費用、注意点、自治体の補助金を解説

ホームステージング費用

ホームステージングは、売却する部屋に家具や小物などを配置して物件をより魅力的に見せる方法です。

ホームステージングを行うと、内覧に訪れた人がマンション購入後の生活をイメージしやすくなるため、より売れやすくなる可能性があります。

近年では、VR技術を使ってCG加工で家具や小物を配置するサービスもあります。

ホームステージングの専門業者に依頼する場合、費用は20万〜30万円程度が相場です。VR機能を使ったホームステージングの場合、画像1枚につき1万円程度からであり、費用を抑えることが可能です。

・「ホームステージング」に関する記事はこちら ホームステージングとは？メリットや売却への効果、自分で行うポイントも解説

引っ越し費用

現在住んでいるマンションを売却する場合、買主へ引き渡す前に引っ越しを済ませる必要があります。

引っ越しにかかる費用は、荷物の量や移動距離、時期、依頼する業者によって変動します。

引っ越しをする際は、複数の業者から見積もりを取り寄せて比較したうえで依頼先を決めましょう。

マンション売却後の手残りを増やす方法

マンション売却時にはさまざまな費用がかかります。売却したあとに手元に残る金額を少しでも増やすためには、次の3つの方法を実践すると良いでしょう。

• 現状のまま売却する
• 控除特例を適用する
• マンション売却に強い不動産会社に依頼する

現状のまま売却する

マンションの購入希望者の中には、自身や家族の好みにあわせて部屋をリフォームしたいと考えている人もいます。

築古の物件であっても、リフォームをせずに清掃や専門業者によるハウスクリーニングを行うだけでも売却できるケースはあります。

売却後の手残りを多くしたい場合は、現況のままでマンションを売却することも検討すると良いでしょう。

控除特例を適用する

マンションを売却して利益が生じたときは譲渡所得税がかかりますが、所定の要件を満たすと控除特例を適用して売却時の税負担を軽減することが可能です。

マンション売却時の主な控除特例は、以下の通りです。

たとえば、3,000万円の特別控除を適用できると、譲渡所得が3,000万円を超えない限り譲渡所得税がかからなくなるため、売却時の税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

控除特例を利用するためには、要件を満たしたうえで確定申告が必要です。

マンションを売却するときは、利用できる控除特例や申請方法などを不動産会社や最寄りの税務署などに確認してみると良いでしょう。

・「3,000万円特別控除」に関する記事はこちら マンション売却で活用可能！ 3,000万円特別控除とは？ ・「売却時にかかる税金」に関する記事はこちら マンション売却にかかる税金の計算方法・税率・控除特例・確定申告を徹底解説

マンション売却に強い不動産会社に依頼する

売却後に手元に残る金額を増やすためには、マンションを高く売ることが重要です。そのためには、マンションの売却実績が豊富な信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

マンションを売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や担当者の説明を比較すると良いでしょう。

販売力のある不動産会社ほど、査定額の算出根拠やマンションを売却するための戦略などを明確かつわかりやすく説明してくれます。また、ホームステージングやインスペクションなど、物件の魅力を引き出すための提案も積極的に行ってくれるでしょう。

・「マンション売却」に関する記事はこちら マンション売却の不動産会社はどこがいい？適切に選ぶためのコツを解説

まとめ

マンションを売却するときに支払う費用には、仲介手数料や司法書士報酬、印紙税、登録免許税などさまざまな種類があります。

売却後の手残りを増やすためには「現況のまま売却する」「控除特例を活用する」「マンション売却に強い不動産会社に依頼する」といった方法で対策することが大切です。

中でも重要なのは、できるだけ高い金額でマンションを売却することです。マンションの売却実績やノウハウが豊富であり、信頼できる不動産会社に買い手探しを依頼しましょう。

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