住宅ローン利用前・利用中に退職するとどうなる？起こり得るリスクとデメリットを解説

一般的に住宅ローンの申し込み中に退職や転職をするのは、避けたほうが良いと言われています。審査に落ちてしまったり、融資承認の取り消しにより住宅ローンを組めなかったり、違約金を請求される場合があります。

また、住宅ローン利用中の退職や転職に問題はありませんが、住宅ローンの返済が難しくなる場合は、注意が必要です。

今回は、住宅ローン利用中に退職・転職をした場合のリスクや注意点についてお伝えします。

住宅ローン融資を受ける前の退職は原則NG

住宅ローンの融資を受ける前、あるいは、融資承認後の退職や転職は避けたほうが良いでしょう。

住宅ローンの融資は、申し込み時の勤務状況などを総合的に判断して行います。そのため、申し込み直後に退職・転職をした場合は、審査に落ちてしまうおそれがあります。

また、審査通過後で融資が行われる前の退職は、融資承認が取り消される可能性があります。

住宅ローン申し込み中の退職は融資承認取り消しになる可能性が高い

住宅ローンを貸し出す金融機関は、申込者が申告した情報をもとに審査を行い、融資可否を判断します。

なかでも「返済能力」は融資を判断する上でとても重要な部分です。そのため、融資契約を結んだあとでも、実際の融資が行われる前に収入源である勤務状況が変わると、融資承認の取り消しをされてしまう場合があります。

退職による融資承認の取り消しは違約金が発生することがある

住宅の売買契約後に自己都合退職し、融資承認が取り消された場合、売主に預けていた手付金を没収されてしまう可能性があります。

通常、住宅の購入契約時には住宅ローンが組めなかった場合に違約金等の負担をすることなく、無条件で契約の解除ができる「住宅ローン特約」を付けます。

しかし、自己都合退職による融資承認の取り消しは、住宅ローン特約の対象外となるケースがほとんどです。

そのため、契約成立時に支払った手付金が返してもらえなかったり、違約金を請求されたりするおそれがあるので、住宅ローン申し込み中の退職・転職は避けたほうが良いでしょう。

ただし、勤務先の倒産や会社都合での解雇の場合は、住宅ローン特約によって、違約金等を免れる可能性があります。

・「ローン特約」に関する記事はこちら 住宅ローンの本審査に落ちる確率はどれくらい？ 落ちたらどうなるの？

退職後は住宅ローンが組みにくくなる？

退職をした直後は住宅ローンを新規で組むことが難しくなる可能性があります。金融機関は住宅ローン審査で申し込んだ人の「勤続年数」を重視するためです。
一方、転職をすることで融資審査に有利なケースもあります。

「勤続年数」を重視する金融機関は多い

住宅ローンの融資審査では、申し込み時点の勤務先や年収などに加え「勤続年数」も踏まえて返済能力が判断されるのが一般的です。

国土交通省の調査によると、アンケートに回答した金融機関の93.2%が住宅ローンの融資審査で勤続年数を確認するとしています。
※出典：国土交通省「令和６年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

また、同調査によると多くの金融機関は勤続年1年以上を住宅ローンを貸し出す条件としていると回答しました。

転職が住宅ローン審査に不利になるケース

以下に該当する人は住宅ローン審査に不利になりやすいといわれています。

• 勤続年数が1年未満
• 頻繁に転職を繰り返している人
• 契約社員や派遣社員など安定性が低いとみなされやすい雇用形態になった人
• 転職により年収が減少した人
• 独立して個人事業主になった人
• 短期間で転職を繰り返している　など

とくに、転職や退職をしたことで同じ勤務先での勤続年数が1年未満になると、審査に不利になるケースがほとんどです。

金融機関によってはそもそも住宅ローンの申し込みができない場合もあります。

また、転職した直後であり賞与（ボーナス）が支給されていないと、審査で評価される年収が少なくなり、審査に不利になる場合があります。

転職が有利に働くことも

転職をした場合でも、以下のようなケースでは住宅ローン審査に有利になる可能性があります。

• 年収の増加をともなうキャリアアップの転職をした
• 大企業の正社員や公務員など安定した収入が期待できる職種になった
• 非正規雇用から正社員へ転職した

上記のような転職をすると、勤続年数が短くなっても収入の金額や安定性が向上したことにより、金融機関から返済能力が高いと判断されて審査に有利になる場合があります。

住宅ローン返済中の退職で返済が厳しくなった場合の対処法

住宅ローンを返済している最中に退職したり転職したりするのは基本的には問題ありませんが、退職・転職によって住宅ローンの返済ができなくなる事態は避けなければいけません。

住宅ローンを返済中に退職・転職を検討されている方は、あらかじめ返済計画を明確にしておきましょう。

万が一、返済が厳しくなったときは、滞納することは避けて早めに金融機関への相談を心がけてください。

「滞納」は避けよう

収入が減ったとしても、金融機関に相談せず住宅ローンの返済を滞納することは絶対に避けましょう。

住宅ローンを滞納すると遅延損害金を請求されるのが一般的です。また、滞納が数か月続くと「期限の利益（ローンを分割払いできる権利）」を失います。

期限の利益を喪失すると、銀行や保証会社などからローン残高の一括返済を求められます。

一括返済に応じられない場合、金融機関は担保となっている不動産を差し押さえて競売にかけ、得られた売却代金で優先的に融資金を回収しようとするでしょう。

競売による売却価格は市場価格の5〜7割程度です。そのため、競売にかけられると家を失うばかりかその後も多額の借金が残る可能性があります。

返済が難しいと感じた時点で速やかに借入先の金融機関へ相談することが大切です。

・「競売」に関する記事はこちら 競売にかけられるのはいつ？住宅ローン滞納後の流れを解説

繰り上げ返済・支払い期間の延長で負担を軽減する

住宅ローンの返済が苦しくなることが明らかな場合、繰り上げ返済や支払い期間の延長も検討しましょう。

ある程度まとまった資金がある場合、住宅ローンの残り期間はそのままで毎月の支払い金額を軽減する「返済額軽減型」の繰り上げ返済をするのも1つの方法です。

毎月の返済額を軽減できるため、退職後も無理なく住宅ローンの返済を続けやすくなります。

また、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談をすると、「リスケジュール（返済条件の変更）」により、返済期間を延長してもらえることがあります。

返済期間が延長されると、毎月の返済額を減らせるため、住宅ローン返済負担が軽減されるでしょう。

ただし、返済期間が延長される分、利息負担も増加するため総支払金額が増える可能性があります。返済総額がいくらになるのか、あらかじめ確認しておきましょう。

・「繰り上げ返済」に関する記事はこちら 住宅ローンの繰り上げ返済で得するワザを公開！注意点も解説

不動産会社や専門家への相談を検討する

退職・転職後に住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、金融機関の他にも不動産会社やファイナンシャルプランナーなどにも相談をしてください。具体的な解決策を提案してもらえる可能性があります。

たとえば、ファイナンシャルプランナーに相談すると保険契約の見直しや通信費の削減など、住宅ローン以外の支出を減らして返済を続けやすくする方法を提案してもらうことが可能です。

家計の改善などで対策をしても住宅ローンを返済できる見込みがない場合は、不動産会社へ相談して「売却」や「住み替え」をするのも良いでしょう。 無理に返済を続けるよりも、自宅を手放して借金を清算するほうが生活を建て直しやすくなることもあります。

ローンの残高が売却額を上回るオーバーローンの場合は、金融機関と「任意売却」ができないか交渉するのも1つの方法です。任意売却とは、金融機関の合意を得て一般の市場で不動産を売却する方法のことです。競売よりも有利な条件で売れるケースがあります。

・「住宅ローンが払えない」に関する記事はこちら 住宅ローンが払えないとどうなるのか時系列で解説！すぐに検討すべき対処法も紹介

定年退職後は退職金で繰り上げ返済も検討を

定年退職を迎えると、主な収入源が年金となり現役時代と比べて収入は減るのが一般的です。

そのため、退職金を活用して住宅ローンの残債を一括で返済したり、繰り上げ返済により返済負担を軽減したりする人は少なくありません。

ただし、定年退職後の繰り上げ返済にはメリットだけでなくデメリットもあるため、それらをよく理解し自身の状況に応じて適切に判断することが大切です。

ここでは、定年後に繰り上げ返済をするメリットとデメリット、その他の選択肢について解説します。

繰り上げ返済のメリット

老後生活で繰り上げ返済をするメリットは、年金生活に入り収入が限られるなかで家計の支出を占める住宅ローンの負担を減らせることです。

たとえば、返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、毎月の支払額を抑えられるため、老後の家計が安定しやすくなります。

期間短縮型の繰り上げ返済により、住宅ローンの早期完済をすることも可能です。完済により毎月のローン返済がなくなったあとは、家計が楽になるだけでなく、年金収入を趣味や旅行などに使い、より豊かなセカンドライフを送りやすくなるでしょう。

住宅ローンを一括で返済できれば、借金がなくなることにより老後の返済に対するストレスやプレッシャーからも解放されます。

繰り上げ返済のデメリット

退職金で住宅ローンを繰り上げ返済すると、手元の資金が枯渇し、病気や介護の費用、自宅の改修費などが必要になったときに対応できなくなる恐れがあります。

また、住宅ローンの完済と同時に団体信用生命保険（団信）の保障が終了します。退職金を用いて一括返済をした直後に家の所有者が亡くなると、残された家族に引き継げる資産が減るかもしれません。

返済期間を短くする期間短縮型を選ぶことで返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象外となり、所得税や住民税の減税を受けられなくなります。

・「団信」に関する記事はこちら 団信とは？住宅ローンとの関係や仕組みをわかりやすく解説

リバースモーゲージ、リースバックも選択肢のひとつ

定年退職後に老後資金が不足した場合や、住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、リバースモーゲージあるいはリースバックという選択肢もあります。

リバースモーゲージとは、「逆住宅ローン」とも呼ばれる金融商品です。

自宅を担保にお金を借り、契約者が生きている間は利息の支払いのみで自宅を使用できます。契約者が亡くなった際に、自宅を売却して元金の返済をします。仮に、住宅の売値が借入金額を下回った場合であっても、不足分が負債として相続人に引き継がれることはありません。

リースバックは、現在住んでいる自宅を売却して、その自宅に賃貸として住み続ける方法です。

いずれの方法も「老後もその家に住み続けられる」という点が大きなメリットです。また、自宅を担保にしたり売却したりすることによって多額の資金を入手できる可能性があります。

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・「リバースモーゲージ」に関する記事はこちら リバースモーゲージとは？基礎知識やメリット・デメリットなどを解説！ ・「リースバック」に関する記事はこちら リースバックの仕組みとは？メリットやデメリット、実際の取引の流れもわかりやすく解説

住宅ローン利用中の退職はリスクを考慮して検討を

住宅ローンの申し込み中や利用中に退職・転職をしてしまうと、収支バランスが崩れ、返済ができなくなる可能性があります。そのため、住宅ローン申し込み中は退職や転職をしない、返済中の方は退職前に返済計画の見直しを行っておくなどの対策が必要になるでしょう。

住宅ローンは返済できなければ、住まいを失ってしまうおそれもあります。退職や転職をする前に必ず、今後の見通しを立てておきしましょう。

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