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賃貸住宅の空室率は18.6％。世帯数の増減から見る「空室率」の地域差

動産投資を考えるうえで、賃貸需要がどの程度あるのかは重要なポイントです。その判断材料の一つとなるデータが、賃貸住宅の空室率です。5年ごとに調査・公表される総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の全国の「賃貸用の空き家」は443万5,800戸。一方、居住世帯のある「借家」は1,946万1,700戸で、これらを合わせた賃貸住宅総数は2,389万7,500戸となります。賃貸用の空き家を賃貸住宅総数で割ると、全国の賃貸住宅の空室率は18.6％。単純計算では、約5戸に1戸が空いていることになります。

では、この18.6％という数字は、賃貸市場を考えるうえでどのように捉えればよいのでしょうか。今回は、賃貸住宅の空室率を時系列や地域別に確認し、世帯数の変化や空いている住宅の築年数にも目を向けてみます。

目次

全国の賃貸住宅、空室率は20年以上18％前後で推移

世帯数が増えている地域ほど、空室率は低い？

空室率の「中身」に着目

「賃貸需要」と空室率

全国の賃貸住宅、空室率は20年以上18％前後で推移

賃貸住宅の空室率の推移

全国平均を見ると、空室率はここ20年ほど大きく変わらず、18％前後の水準が続いていることが分かります。一方で、全国平均だけでは、地域ごとの違いは見えてきません。続いて都道府県ごとの賃貸住宅空室率を見ていきましょう。

世帯数が増えている地域ほど、空室率は低い？

都道府県別　賃貸住宅の空室率（2023年）

都道府県によって賃貸住宅の空室率が大きく異なります。次に、都道府県別に賃貸住宅の空室率と世帯数の変化を比較してみました。

世帯数増加率（2020年→2025年）と賃貸住宅の空室率

横軸に世帯数増減率、縦軸に賃貸住宅の空室率を配置した散布図です。世帯数の増減率と賃貸住宅の空室率を比較すると、世帯数が増えている地域ほど、空室率が低い傾向が見られます。もちろん、世帯数の増加だけで空室率が決まるわけではありません。住宅の供給量や立地、住宅の種類など、さまざまな要因が影響します。 ただ、賃貸住宅への投資を考える際には、現在の空室率だけでなく、その地域で世帯数が増えているのか、減っているのかを見ることも一つの判断材料になりそうです。

空室率の「中身」に着目

空いている賃貸住宅は、どんな住宅なのか？さらに、空室率の「中身」にも目を向けてみましょう。

建築時期別「賃貸用等空き家」の割合－全国（2023年）

建築時期を見ると、1990年以前に建築された「賃貸用等空き家」は25.1％を占めています。ただし、建築時期が「不詳」の住宅も40.5％と大きな割合を占めています。そのため、このデータだけから「築古住宅ほど空き家になりやすい」と判断することはできません。 それでも、賃貸住宅の空室率を見る際には、単純に「何％空いているか」だけでなく、どのような住宅が空いているのかにも目を向ける必要があります。

「賃貸需要」と空室率

全国の賃貸住宅の空室率は18.6％ですが、その数字だけで賃貸市場を判断することはできません。世帯数が増えている地域では、住宅需要が拡大している可能性がある一方、世帯数が増えていても空室率が高い地域もあります。また、空いている住宅についても、築年数や立地、広さなどによって、賃貸市場での競争力は異なります。不動産投資では、「空室率が何％か」だけを見るのではなく、世帯数の動きや住宅ストックの特徴と組み合わせて、その地域にどのような賃貸需要があるのかを考えることが重要なのではないでしょうか。