この記事のPDF版を
ダウンロードDOWNLOAD

中古マンションの管理費・修繕積立金から考える投資判断

不動産投資では、物件価格と家賃から算出される「利回り」が重要な指標の一つです。ただし、区分マンションを所有すると、家賃収入だけでなく、さまざまな費用が発生します。なかでも注意したいのが「管理費」と「修繕積立金」です。今回は、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表した「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」から、マンションの管理費と修繕積立金に注目し、その負担が築年数や地域によってどのように異なるのかを見ていきます。

目次

管理費・修繕費とは？誰が払うの？

築古物件ほど、毎月の負担が大きいとは限らない

地域によっても負担感は違う

まとめ

管理費・修繕費とは？誰が払うの？

区分マンションを所有すると、管理費や修繕積立金が発生します。管理費は、廊下やエレベーターなどの共用部分の日常的な管理・維持に充てられる費用です。一方、修繕積立金は、将来の大規模修繕などに備えて積み立てる費用で、建物の資産価値や機能を維持するためのものです。なお、「管理費」には注意が必要です。投資用マンションを賃貸に出す場合、入居者募集や家賃の回収、契約管理などを不動産会社に委託することがあります。この場合に発生する賃貸管理の委託費、いわゆる「物件管理費＝PM費用」などは、マンションの管理組合に支払う管理費とは別の費用です。

このコラムでいう「管理費」は、マンションの共用部分などの維持・管理のために管理組合へ支払う費用を指します。また、一般的には、分譲区分所有マンションを賃貸する場合、管理費や修繕積立金などはオーナーの負担になります。特に修繕積立金は、建物全体の修繕や資産価値の維持にかかわる費用であるため、オーナーが負担する費用として考える必要があります。

築古物件ほど、毎月の負担が大きいとは限らない

■首都圏中古マンション管理費・修繕積立金と対成約単価比率

2025年度の成約物件を築年数別に見ると、管理費と修繕積立金の合計は、築10年以内で27,363円、築11～20年で30,991円、築21～30年で30,585円、築30年超では24,301円でした。

月額だけを見ると、築30年超の物件が最も低くなっています。ところが、成約単価に対する年間の比率を見ると、状況は変わります。築10年以内では0.37％なのに対し、築30年超では1.03％。築古物件では、 購入価格が比較的低い分、管理費・修繕積立金の負担が相対的に大きくなることが分かります。

つまり、管理費・修繕積立金は「毎月いくらかかるか」だけでなく、物件価格に対してどの程度の負担になるのかという視点でも見る必要があります。

地域によっても負担感は違う

■地域別首都圏中古マンション管理費・修繕積立金と対成約単価比率

地域別に見ると、管理費と修繕積立金の合計は、東京都区部で28,957円と、埼玉県の25,710円、千葉県の26,200円より高くなっています。一方、成約単価に対する年間比率は、東京都区部が0.44％なのに対し、埼玉県は0.97％、千葉県は1.03％です。このように、月額の負担が高いエリアほど、物件価格に対する負担も大きいとは限りません。購入価格とのバランスを見ることで、管理費・修繕積立金の「負担感」は変わってきます。

まとめ

不動産投資では、物件価格や家賃から算出される「表面利回り」だけでなく、管理費・修繕積立金などの保有コストにも目を向ける必要があります。

今回のデータでは、築年数や地域によって管理・修繕費の月額だけでなく、物件価格に対する負担割合にも違いが見られました。

「高利回り」という数字だけで判断せず、購入後にかかるコストまで含めて収益性を考えることが、物件選びでは重要です。