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路線価・地価公示・基準地価の違いとは？

国税庁が7月1日に公表した全国の路線価は、標準宅地の平均で前年比プラス2.9％と5年連続の上昇となりました。 ところで、不動産に関する公的な地価指標には「地価公示」や「基準地価」もあります。 これらは何が違うのでしょうか。また、それぞれの地価は同じように動いているのでしょうか。

目次

3つの公的地価指標とは？

3つの地価指標の推移の比較

まとめ

3つの公的地価指標とは？

まずは、それぞれの指標の特徴を整理してみましょう。

地価公示・路線価・基準地価について

同じ「地価」といっても、それぞれ目的や調査時期、対象エリアなどが異なります。

3つの地価指標の推移の比較

では、全国平均の変動率（全用途）を比較してみます。

地価公示・路線価・基準地価の変動率推移（全国）

グラフを見ると、2020年以降の動きには共通した傾向が見られます。コロナ禍では地価の伸びが鈍化したものの、2022年以降は回復基調となり、2024年以降は上昇率がさらに高まっています。 また、比較してみると、地価公示と路線価はほぼ同じ動きをしていることが分かります。例えば2025年はどちらも2.7％、2026年も地価公示2.8％に対し路線価2.9％と、その差はわずかです。 一方で、基準地価は他の2つよりも上昇率がやや低くなっています。

例えば2025年は、地価公示2.7％、路線価2.7％に対し、基準地価は1.5％となっています。これは、「基準地価だけ地価が低い」という意味ではありません。 地価公示・路線価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点の価格を調査しているため、評価時点が異なります。また、調査主体が異なり調査地点も異なるため、数値を単純に比較することはできません。 ただし、こうして時系列で並べてみると、3つの指標はいずれも「コロナ禍で伸びが鈍化し、その後回復、さらに2024年以降は上昇が加速する」という大きな流れは共通しています。

単年度だけを見ると、「今年は何％上がった」という事で終わってしまいますが、数年単位で比較することで、日本の地価がコロナ禍からの回復局面を経て、本格的な上昇局面へ移行していることが見えてきます。 つまり、公的地価はそれぞれ役割や調査方法こそ異なりますが、中長期のトレンドを把握するという点では、互いに補完し合う指標として活用できると言えるでしょう。

まとめ

3つの公的地価指標は、それぞれ目的や調査時期が異なるため、数値だけを単純に比較することはできません。 一方で、時系列で推移を追うと、コロナ禍での鈍化、その後の回復、そして近年の上昇加速という共通した流れが見えてきます。
ニュースでは「路線価が上がった」「地価公示が過去最高」といった単年の話題が注目されがちですが、市場の変化を正しく理解するためには、複数の地価指標を長期的な視点で見比べることが重要です。