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ワンルームとファミリーの賃料動向——インデックスと利回りから見る投資の視点

今回は、東京23区のマンション賃料インデックスと、不動産投資家調査におけるキャップレート（期待利回り）の推移をもとに、ワンルームタイプとファミリータイプの違いについて見ていきます。

目次

賃料の動きから見えるタイプ別の違い

利回りの低下が示す市場環境

ワンルームとファミリーの差はどこにあるのか

賃料の動きから見えるタイプ別の違い

まずは、賃料の動きからワンルームタイプとファミリータイプの違いを見ていきます。
アットホーム株式会社と株式会社三井住友トラスト基礎研究所が公表している「マンション賃料インデックス（東京23区）」によると、住戸タイプによって賃料の推移には異なる傾向が見られます。
ワンルームタイプ（シングル：18㎡以上30㎡未満）は、長期的に緩やかな上昇基調にあり、比較的安定した推移を続けています。一時的な下落局面は見られるものの、その後は回復基調をたどり、近年も大きく崩れることなく推移しています。特に直近では上昇傾向が続いていますが、急激な伸びというよりは、段階的に水準を切り上げている状況です。2009年第1四半期を100とした指数は、2025年第4四半期には128.8となりました。
一方、ファミリータイプ（60㎡以上100㎡以下）は、ワンルームタイプと比較して変動幅がやや大きい傾向が見られます。2025年第4四半期には146.39まで上昇しており、特に2023年以降は賃料の伸びが顕著となっています。
また、各指数の推移から標準偏差を算出すると、シングルタイプが9.0であるのに対し、ファミリータイプは13.6となっており、ファミリータイプの方が相対的に変動が大きいことが分かります。
このことから、同じ賃貸マンション市場であっても、住戸タイプによって賃料の動きに違いがあることが見えてきます。
こうした違いは、単純に「安定している・不安定である」という観点だけでなく、それぞれの市場が受ける影響の違いとして捉えることもできるでしょう。ワンルームタイプは単身世帯の需要を背景に比較的安定した動きを示す一方、ファミリータイプは景気動向や住宅購入との比較、家計環境などの影響を受けやすく、その分だけ変動が大きく表れている可能性があります。
このように、同じ賃貸マンション市場であっても、住戸タイプによって賃料の推移には違いがあり、それぞれ異なる特徴を有していることが確認できます。

利回りの低下が示す市場環境

次に、投資の観点からキャップレートの推移を見ていきます。キャップレート（期待利回り）とは、不動産投資において投資家が期待する利回りを示す指標であり、不動産の投資価値を判断する際の重要な目安の一つとされています。その推移を見ると、キャップレートは長期的に低下傾向が続いています。

キャップレートの推移（東京・城南エリア）(%)

2009年頃には6％前後だったキャップレートは、足元では3％台後半まで低下しています。
賃料が上昇しているにもかかわらずキャップレートが低下しているということは、賃料の上昇以上に物件価格が上昇していることを示していると考えられます。

ワンルームとファミリーの差はどこにあるのか

ここでワンルームタイプとファミリータイプを比較すると、キャップレートには大きな差は見られず、概ね近い水準で推移しています。一方で、賃料の伸びには違いが見られることから、住戸タイプによって価格の動きや需給バランスに差が生じている可能性が考えられます。例えば、ファミリータイプは近年の賃料上昇の恩恵を受けやすい一方で、その上昇分が価格にも反映されやすい側面があると考えられます。また、ワンルームタイプについても、投資対象として安定した需要が存在することから、価格が下がりにくい構造が背景にある可能性があります。このように見ると、ワンルームタイプとファミリータイプのどちらが有利であるかを一概に判断することは難しく、それぞれ異なる特徴を持つ投資対象として捉える必要があります。
今後の投資判断においては、単に利回りの水準だけを見るのではなく、賃料の動向や価格とのバランス、さらには住戸タイプごとの特性にも着目することが重要です。こうした視点を持つことで、市場をより多面的かつ正確に捉えることができるでしょう。