マーケットレポート
マーケットレポート2026, 01
2026年1月1日時点公表分
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東証REIT指数
（オフィス・住宅・商業物流等）
東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している不動産投資信託（JREIT）全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数です。
流動性の低い実物不動産に⽐べ、REITは流動性が⾼いため、その指数は、【不動産価格の先⾏指標】という性質を持っていると⾔えます。ここでは、全体（緑）と住宅REITのみ（⻘）の２つを掲載しています。
東証REIT指数
- POINTデータ解説
- J-REIT市況は引き続き堅調に推移しています。ただし、今後は政策金利や長期金利の動向、さらには米国国債利回りの変化など、外部環境が年末にかけて相場に影響を与える可能性があります。
J-REIT市場には依然として上昇余地があると考えられるものの、こうした金利動向による影響を受けるリスクも念頭に置く必要があるでしょう。
賃貸住宅の期待利回りの推移
期待利回り＝キャップレート：投資家が不動産から期待する収益性（利回り）のこと。
賃料一定のもとでは、キャップレートの低下は投資不動産価格（ここではワンルームマンション）の価格上昇を意味します
（※ここで想定するワンルームは以下の通りです）
交通アクセス：最寄り駅から徒歩10分以内
築年数：5年未満
平均専用面積：25～30㎡
総戸数：50戸程度
城南地区(目黒区、世田谷区)渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
城東地区(墨田区、江東区)東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
賃貸住宅(ワンルーム)の期待利回り推移
- POINTデータ解説
- （財）日本不動産研究所が11月に公表した2025年10月時点のキャップレートによると、賃貸住宅のキャップレートは、全国主要都市で横ばいとなりました（ワンルームタイプ・ファミリータイプとも）。
また、東京（城南・城東地域）は引き続き、本調査において最も低い水準が続いています。
首都圏
中古マンションの成約状況
首都圏中古マンション成約状況：レインズに登録された成約物件情報を集計し、公表したものです。
新築マンションの同データでは、ブレが大きいため、マンション市況を現状分析する時は中古マンションデータを見る方が分かりやすいとされています。
成約件数
成約㎡単価
- POINTデータ解説
- 成約件数を見ると、2025年は1月から最新データである10月まで、すべて前年同月比で2桁のプラスとなっています。これは、レインズの成約登録が増加したことが大きな要因と考えられます。
一方、成約平米単価は概ね横ばいで推移しています。
新設住宅着工戸数
新設住宅着工戸数とは、新たに建てられた住宅に関する統計で、建築主から都道府県知事に提出された建築工事の届出が毎月集計され、国土交通省から当月分が翌月末に発表されます。持ち家＝所有する土地に住宅建築を行うもの、貸家＝賃貸用のための住宅、分譲＝分譲マンションと分譲戸建（土地＋建物）の合計です。
総計(新設住宅着工戸数)
持ち家(新設住宅着工戸数)
貸家(新設住宅着工戸数)
分譲(新設住宅着工戸数)
- POINTデータ解説
- 10月の新設住宅着工戸数は、総数・貸家・分譲住宅が6か月ぶりに前年同月比でプラスとなり、4月の建築基準法改正による反動減の影響から抜け出した形となりました。
一方、持ち家は依然として低迷が続いており、年間累計でも前年比で大幅減となる可能性が高い状況です。
不動産価格指数
(区分所有マンション)
不動産価格指数：不動産価格指数は、全国の住宅に関して、国土交通省が実施する「不動産の取引価格情報提供制度」により蓄積されたデータを活用し、「個別物件の品質」を調整したうえで、算出・推計した指数です。
不動産価格指数(区分所有マンション)
- POINTデータ解説
- 8月の区分マンションの不動産価格指数は、前月比で4か月ぶりにマイナスとなりました。本データは全国平均ですが、首都圏に限らず、全国的にも中古マンション価格は概ね横ばい傾向にあるようです。
各種金利の推移
基準割引率・基準貸付利率：
日本銀行が、個別の金融機関に対して資金を貸し出す際の基準金利のことです。2006年に「公定歩合」から「基準割引率および基準貸付利率」に名称が変更され、基準貸付利率は短期の市場金利の事実上の上限としての役割を担うようになっています。
(出典)日本銀行HP
長期国債（10年）：
償還期間が10年の国債の金利。月末の数値を採用しています。
(出典)財務省HP
フラット35：
返済期間21年以上の金利（融資金額９割以下） で、最多金利を採用しています。
(出典)住宅金融支援機構
賃貸住宅融資（35年）：
賃貸住宅用の長期固定ローン金利です。前月下旬の金融情勢などに基づき金利を決定したと想定した場合の参考金利で、2カ月後に住宅金融支援機構債券の利回り、その他のコストを加味して決定される予定の金利が適用され、金融情勢の変化などによって金利が変更となる場合もあります。
(出典)住宅金融支援機構
各種金利の推移
- POINTデータ解説
- 長期国債金利の上昇が顕著になってきました。これに伴い、住宅ローン金利では固定金利が上昇傾向にあります（一部では横ばいも見られます）。
また、12月18～19日に開催される日銀金融政策決定会合で政策金利が引き上げられれば、2025年1月以来の利上げとなり、金利上昇へのムードが一段と高まる可能性があります。
- ご留意事項
- 不動産投資はリスク（不確実性）を含む商品であり、投資元本が保証されているものではなく、元本を上回る損失が発生する可能性がございます。
- 本マーケットレポート に掲載されている指標（例：利回り、賃料、不動産価格、REIT指数、金利など）は、
不動産市場や金融市場の影響を受ける変動リスクを含むものであり、これらの変動が原因で損失が生じる恐れがあります。
投資をする際はお客様ご自身でご判断ください。当社は一切の責任を負いません。 - 本マーケットレポートに掲載されている情報は、2026年1月1日時点公表分です。
各指標は今後更新される予定があります。 - 本マーケットレポートに掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。
- 2026年01月 マーケットレポート
その他のトピックス - 投資判断にも使える「持ち家率低下 ≒ 賃貸ニーズ拡大」の視点
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