地方では二極化。2025年基準地価 2025, 10 by 東急リバブル・プロパティスタ｜プロパティスタ

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マーケットレポート2025, 10

2025年10月16日時点公表分

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地方では二極化。2025年基準地価

国土交通省が9月16日に公表した2025年基準地価（7月1日時点）によると、全国・全用途平均の上昇率は+1.5%となり、4年連続の上昇となりました。

目次: 都市部が地価上昇を牽引。地方では二極化。; 人口動態と地価の関係性

都市部が地価上昇を牽引。地方では二極化。

住宅地の基準地価は、全国で前年比+1.0%となりました。都道府県別では、上昇率のトップは沖縄県の+5.7%。東京都（+5.6%）、神奈川県（+3.3%）、千葉県（+3.3%）、埼玉県（+1.5%）など首都圏も大きく上昇し、大阪府（+2.7%）、愛知県（+1.6%）、福岡県（+2.7%）と三大都市圏の伸びが目立ちます。一方、地方では二極化が進行しています。住宅地で全国トップの沖縄県は昨年（+5.8%）からわずかに鈍化したものの、観光需要や移住ニーズを背景に当面は上昇が続く見通しです。これに対し、秋田（-0.4%）、新潟（-1.0%）、島根（-1.0%）、徳島（-1.1%）、鹿児島（-1.1%）など人口減少が著しい県では、なおマイナスが続いています。

人口動態と地価の関係性

今回の基準地価を人口動態の観点から整理すると、より明確な傾向が見えてきます。2015年から2024年の10年間における都道府県別の人口増減率と、2025年基準地価の変動率を照合したところ、両者の間に相関が確認されました。左図の散布図に近似線を当てると、決定係数（R²）は0.66。統計的にも、人口増減が住宅地価に与える影響が大きいことを示唆しています。
もちろん、観光需要や再開発といった短期要因も作用しますが、長期的には「人の流れ」が住宅地価を左右する主要因であることが改めて裏づけられたと言えるでしょう。

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