人口減少時代でも伸びる東京23区の世帯数予測と賃貸住宅需要｜MARKET REPORT-マーケットレポート 2025, 10 by 東急リバブル・プロパティスタ｜プロパティスタ

マーケットレポート

マーケットレポート2025, 10

2025年10月1日時点公表分

人口減少時代でも伸びる東京23区の世帯数予測と賃貸住宅需要

目次: 東京23区の世帯数は2045年までは上昇; 東京23区で一番世帯数が増えるのは？

東京23区の世帯数は2045年までは上昇

不動産投資においては、人口と世帯の動向がきわめて重要な指標です。日本の総人口は減少が続いていますが、住宅需要を考える際により重視すべきは「世帯数」です。とりわけ賃貸用物件では、賃貸居住比率の高い単独世帯（いわゆる単身世帯）の動向がカギになります。
今回は、世帯数と単独世帯数に注目します。日本の総世帯数は2030年にピーク、単独世帯数は2036年にピークを迎えると予測されています（下図参照）。もっとも、総世帯数が基準年である2020年を下回るのは2042年と見込まれ、単独世帯数については2050年以降もしばらく現水準を下回らないとの予測です。
次に東京23区の見通しです。左図のとおり、いずれの指標も当面は増加基調が続く見込みで、世帯数は予測最終年の2045年まで伸びが鈍化しつつも増加。単独世帯数は2045年時点で2020年比+15%以上の上昇が見込まれます。

プロパティ別の期待利回り推移 — （国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)　令和6(2024)年推計」より作成）

東京23区で一番世帯数が増えるのは？

中央区・千代田区などの都心部では、世帯数・単独世帯数ともに+40～+60%程度の伸びが予測され、23区内で群を抜いています。背景には、継続的な住宅供給と高い交通利便性に支えられた単身者を中心とする居住ニーズの強さがあります。
一方、江東区・港区・文京区・品川区でも+20～+30%台の増加が見込まれ、都心隣接エリアを中心に世帯数の拡大が続く見通しです。これに対し、中野区・豊島区・新宿区など、既に人口密度が高いエリアでは横ばい～小幅減が予測されています。

エリア別プロパティ別の期待利回り（2025年4月現在）の比較(2023年) — （東京都「東京都世帯数の予測（令和５年推計）より）

ご留意事項: 不動産投資はリスク（不確実性）を含む商品であり、投資元本が保証されているものではなく、元本を上回る損失が発生する可能性がございます。; 本マーケットレポートに掲載されている指標（例：利回り、賃料、不動産価格、REIT指数、金利など）は、
不動産市場や金融市場の影響を受ける変動リスクを含むものであり、これらの変動が原因で損失が生じる恐れがあります。
投資をする際はお客様ご自身でご判断ください。当社は一切の責任を負いません。; 本マーケットレポートに掲載されている情報は、2025年10月1日時点公表分です。
各指標は今後更新される予定があります。; 本マーケットレポートに掲載した記事の無断複製・無断転載を禁じます。