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首都圏のワンルーム・コンパクトタイプの賃料動向

住宅賃料の上昇が続いています。新築分譲マンションや中古マンションの価格が高騰する中で、「購入を待つ」あるいは「購入をあきらめる」世帯が増加し、ファミリータイプの物件を中心に賃料が押し上げられる形となっています。
また、所有形態の影響を受けにくい単身者やカップル向けの賃貸住宅（ワンルーム・コンパクト）でも、ファミリータイプにやや遅れて賃料が上昇しています。
投資マンションにおいては、主要市場であるワンルーム・コンパクトの賃料上昇は、投資家にとって「望ましい」状況と言えるでしょう。
住宅賃料に関する信頼性の高い公的データは乏しいのが現状です。公表されている情報としては、上場不動産ファンド（J-REIT）のレジデンス系銘柄のIR資料が参考になります。物件が首都圏に偏っている傾向はあるものの、データの透明性やボリュームの面で賃料の傾向を把握する手がかりとなります。
ここでは、東急不動産グループのレジデンス系J-REIT銘柄である「コンフォリア・レジデンシャル投資法人（証券コード：3282）」のIR資料を基に、賃料動向を確認していきましょう。

目次

入替時賃料と更新時賃料における賃料変動率の推移

入替時賃料と更新時賃料における賃料変動率の推移

下のグラフは、コンフォリア・レジデンシャル投資法人が保有する賃貸住宅における、入居者の入れ替え時の賃料変動率と、入居者継続時に賃料が改定された際の変動率を示しています。
本REITの保有賃貸住宅のうち、東京23区内の物件が90.6％を占めており、その大半がワンルームまたはコンパクトタイプです。
入れ替え時の賃料変動率を見ると、最新の2025年1月期決算では9.3％の上昇（非繁忙期としては過去最高値）となり、2024年7月期は9.9％の上昇、2024年1月期は6.4％、2023年7月期は4.6％、2023年1月期は2.5％と、上昇幅が徐々に拡大していることが分かります。
一方、更新時の賃料変動率は、2025年1月期が1.4％の上昇、2024年7月期が0.7％、2024年1月期および2023年7月期が0.5％、2023年1月期は0.3％の上昇と、緩やかながらも着実に上昇傾向を示しています。また、2025年1月期に更新対象となった物件のうち、35.1％で賃料が上昇しています。
このように、住宅賃料の上昇傾向は顕著になってきているといえるでしょう。

入替時賃料と更新時賃料における賃料変動率の推移