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低利回りを維持する駅、1位は牛込神楽坂

(2017年11月8日)

――東京カンテイ、首都圏は東京西方面など

 東京カンテイは、首都圏で低い利回りを維持する駅の調査「築年帯別に見る駅別利回り分布の分析」をまとめた。築年が経過しても利回りが低く上がらない駅は、賃料下落より価格下落が緩やかな「価格の下がりにくい駅」といえる。調査でトップは、都営大江戸線・牛込神楽坂駅(利回り3・69%)だった。

 直近3年に中古で流通したマンションのうち、築年が30年のもの(築年29年超31年未満)の価格と、同時期に発生した賃料事例を対比した。利回りが4%未満の駅は、牛込神楽坂のほか、東京メトロ日比谷線・広尾駅(3・73%)、同・半蔵門線・半蔵門駅(3・81%)、同・南北線・麻布十番駅(3・92%)で、都心高級立地に限られた4駅だった。一方、利回り4%台の駅は、東急世田谷線・世田谷駅(4・16%)、東急多摩川線・武蔵新田(4・20%)、JR山手線・目黒駅(4・22%)などで68駅あった。山手線内側と、東京の西方面に伸びる中央線や私鉄沿線に多かった。

 首都圏の分譲マンションの平均坪単価は、新築時が284・8万円で、築30年では131・6万円と、半額以下まで下落する。平均坪賃料は新築時1万536円が築30年で6790円となる。下落スピードは価格の方が賃料より速いことがわかる。これにより首都圏マンションの新築時と築30年時の平均利回りを求めると、新築時は4・44%、築30年は6・19%となった。

 利回りが低い上位の駅は首都圏平均(6・19%)を大きく下回っており、リスクが小さい駅とみられる。築年を経ても購入者がいて流通し、価格の下落が大きくない駅であり、値下がりリスクを抑えられる駅といえる。ブランド力や交通利便性も高く、東京駅や大手町駅に直結する駅が多かった。

(提供:日刊不動産経済通信)