2026年3月の不動産ニュース

―外資系や私募Fが牽引、Jリート注目

野村不動産ソリューションズは、同社の運営する「CREナビ」で、独自に選定した主要40社のJリートや私募リート、私募ファンドなど日系不動産ファンドの25年度上期（4～9月）における動向をまとめた。日本国内で金利は上昇したが、堅調な株価や東証リート指数に支えられ、不動産市況は過去最大規模の活況。一方で調査対象40社では、取引件数が購入55件（24年度下期比24件減）、売却70件（3件増）と売り越しだった。Jリートの公募増資が少なく、ポートフォリオの若返りを図る資産入替が中心だった影響とみている。

リサーチコンサルティング部リサーチ課・長谷山大樹氏は「国内不動産市場で、オフィス賃料の上昇期待が高い状態などが続き、ファンドが資金調達しやすい環境が続いた」と背景を分析する。Jリートの資産入替に加えて私募リート市場の拡大、不動産クラウドファンディングを含む不動産特定共同事業や不動産セキュリティトークンの成長、外資系ファンドの旺盛な投資意欲などが活況を後押ししたという。

Jリートは、公募増資による物件取得は6件と過去最低水準。資産入替を中心に購入は42件（18件減）だった一方で、売却は68件（6件増）で過去最多となり、大きく売り越し。新規物件の外部取得は難しく、賃料増額を求める内部成長が戦略の中心だった模様だ。長谷山氏は「インフレや金利上昇の勢いを上回る収益性の物件は少ないが、堅調な投資口価格動向から、今後は公募増資も増える環境に向きそう」と話す。

また、100億円以上の大型案件の購入は11件。Jリートに加えて私募リート・ファンドによる取引もあり、東京都心部のオフィスや賃貸マンションなど、賃料を上昇させやすい物件への巨額投資がみられた。

─政府、既存制度の実態把握調査も進む

政府は、外国人による土地やマンションなど不動産の取得規制のあり方について検討を開始した。4日に政府設置の有識者検討会が初会合を開き、現行の関連制度の運用状況などを確認した。今後議論を本格化させ、夏までに一定の方向性を示す方針だ。関係省庁でも更なる実態把握調査が並行して進む見通し。

政府検討会は、諸外国を参考にしつつ規制の対象や内容を議論する。カナダは外国人による大都市圏の住宅購入を禁止している（23年1月1日～27年1月1日まで）。シンガポールも外国人の住宅取得は禁止（集合住宅除く）。このほか規制は軍事基地周辺などエリアを限定している国や、禁止ではなく審査制などにしている国もある。規制は日本人・外国人を問わず対象とするのか、外国人のみとするのか、許可制にするのか、届出制にするのかなどが論点となる。安全保障上の観点だけでなく、生活レベルでの観点も重視する。

既存の土地等の取得に関する手続きでは、外国人の取得を把握するための見直しが進む。不動産登記法は、26年度中に登記申請での国籍把握を始める。不動産を取得した非居住者に報告を求める外為法は、26年4月から、報告対象をこれまでの投資目的で取得する不動産から、居住を含めたすべての不動産に拡大する。

大規模な土地の取得者に、氏名、住所、所在地、取得額などの届出を義務付けている国土利用計画法は、取得者の国籍把握を25年7月から開始した。所管の国土交通省は、国籍把握後の調査を進め、26年度の早期に調査結果を公表する方針。また、国籍把握前の取引も調査している。住所を国内か国外かで分けると、国外に住む日本人も含まれるため、氏名に着目した調査を検討する。過去分の調査結果は26年度中の公表予定。

三幸エステートは、25年下期における成約事例から分析した「オフィス拡張移転DI」をまとめた。DI値は50％を上回ると企業のオフィス拡張意欲が強いことを表す。東京23区をみると70％で上期から増減なく、高い水準が2期連続だった。他の主要都市は、札幌の55％から名古屋の65％や東京の68％など拡張意欲は堅調で、特に東名阪は募集床に品薄感が強まっている。また、賃料水準や移転による工事費の上昇から、移転計画を見直す事例も増加した模様だ。

25年を通じて、拡張・縮小移転の動向は東京、大阪、札幌、仙台、名古屋、福岡の6都市で拡張移転が4割以上だった。縮小移転も各都市で2割ほどはあるが、新築・築浅ビルへの移転で総コストを抑制した前向きな移転が散見されるという。業種別のDIは、金融・保険業や不動産・物品賃貸業、建設業で70％を上回る高水準。他の業種もすべて50％を超え、テナントの拡張意欲は底堅いとみている。

アットホームは、首都圏における25年下期（7～12月）の中古戸建ての価格動向をまとめた。1都3県の売り出し価格は、中央値で3080万円（前年同期比2・7％増）だった。中でも、東京23区の中央値は6550万円（9・5％増）と上昇。中古は2億円以上の物件割合が新築より高いため、平均値は8941万円と新築戸建ての8200万円を上回った。

東京23区の新築戸建ては最高額3・6億円だった一方で、中古は都心立地や面積の大きい物件で5億円以上も多く、高価格帯と低価格帯の双方の割合が大きいという価格分布の特徴が反映されたとみている。

エリアごとに中古戸建ての中央値価格をみると、東京23区に加えて都下の3680万円（5・4％増）、千葉県西部の3080万円（3・4％増）を含む5エリアが17年以降の調査における最高額。さいたま市を除く埼玉県他の2280万円（増減なし）などは前年と同額で、首都圏で下落したエリアはなかった。

政府は6日、物流効率化法改正案を閣議決定した。長距離輸送を複数のドライバーで分担する中継輸送の拡大を重視する改正。高速道路などの近傍に立地し、一時保管機能がある高機能の物流施設「特定貨物自動車中継輸送施設」（特定施設）を全国で増やす。

改正案には、貨物自動車中継輸送事業を実施する事業者が、共同で事業計画を策定し、国土交通大臣の計画認定により支援が受けられる「貨物自動車中継輸送実施計画認定制度」の創設が盛り込まれている。貨物自動車中継輸送事業とは、特定施設で2以上のトラックでの運転者交代や貨物受渡しを行う事業。事業が認定されれば、特定施設は固定資産税・都市計画税の優遇が受けられるほか、事業経費の支援も受けられる。

東急コミュニティーは兵庫県尼崎市と地域福祉の推進に関する協定を結んだ。同社は2011年から尼崎市営住宅の管理を受託しており、高齢者や障害者など要配慮者の見守り活動などを行ってきた。今後はより福祉施策との連携や情報共有を強化し、地域住民が安心して安全に暮らせる生活環境の実現と地域社会の福祉向上に貢献していく。同社は尼崎市営住宅3933戸の管理を行っている。

―カンテイ、25年下半期のトレンド分析

東京カンテイは2日、25年下半期（7～12月）における中古マンション価格相場の分析を発表した。首都圏は、坪当たり462・3万円（25年上半期比8・2％増）で、24年以降の力強い上昇度合いが持続した。前期比の上昇は26期連続。東京都の566・6万円（9・1％増）が首都圏全域を引き上げる傾向に加えて、神奈川県が306・3万円（5・9％増）と300万円の大台に到達。また、埼玉県の253・6万円（4・9％増）、千葉県の233・1万円（2・5％増）も揃って上昇した。

東京23区では604・4万円（9・1％増）となり、4期連続で全区が上昇した。港区の1292・9万円（7・7％増）や千代田区の978・6万円（2・6％増）をはじめ、都心6区が891・4万円（8・8％増）と900万円に迫る水準まで上昇した。ただ、15％前後の上昇幅をみせた24年に比べて勢いは鈍化。また、城南・城西6区（品川区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、杉並区）は547・4万円（10・3％増）と都心を上回る2ケタ増の上昇となるなど、周辺は上昇が強まった。城東で、23区内では比較的安価な葛飾区で281・7万円（6・8％増）、足立区も292・9万円（9・3％増）だった。

3県の主要都市の中では、横浜市の321・9万円（6・6％増）と川崎市の337・1万円（7・3％増）が勢いをもって上昇。特に横浜市は、西区が460・6万円（11・8％増）、中区も398・9万円（8・0％増）と上昇した。さいたま市の304・9万円（3・7％増）、千葉市の203・9万円（1・9％増）も上昇傾向だった。