2025年01月の不動産ニュース

―SMTRI、世界規模で積極的分散投資

三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）は20日、日本から海外不動産への投資残高の推計を、24年時点で22・5兆円とする調査結果を公表した。不動産事業を行う事業会社の直接投資は12・9兆円だった。そのうちデベロッパーが約5割を占め、住宅メーカーが3割弱、商社とゼネコンは1割ほどとした。不動産ファンドなどを通じた間接投資額は9・6兆円。内訳は、半分弱が銀行。年金などが、運用会社やファンドの選定やモニタリングなどを扱う専門業者を経由した投資額が2割強で、生命保険会社などは2割弱だった。

調査は、SMTRIが対象70社に依頼して51社から回答を得た「海外不動産投資に関する実態調査」に加えて公表情報、不動産取引のデータベースなどから集計・推計を実施した。これまでの海外不動産への投資は、11年から21年にかけて年間0・5兆円規模だったが22年以降は急速に拡大。特に23年が2兆円弱の規模となった。24年は世界的な不動産の価格調整や、国際的な賃貸市況からオフィス投資が減少したなどの理由から、取引件数は222件に増加して、取引額は23年より減少したが1・5兆円に迫る規模だった。

投資の現状は、直接投資の投資先は米国が最多で、8割強が米国で何らかの投資があった。続いて、タイ、豪州などが上位。投資の期待は、開発利益やキャピタルリターン、国としての成長性など。課題は人材不足や政治、地政的なリスク、行政の関わる許認可など。間接投資では、回答した会社の全てが北米に投資し、アジアや欧州、オセアニアにも幅広く投資されていた。目的は市場の成長性やグローバルなリスク分散。課題は法務・税務が最多。今後は、直接投資では米国と豪州、間接投資ではオセアニアへの期待がみられた。

―ザイマックス総研、向こう4年間で最多

ザイマックス不動産総合研究所は25年のオフィス供給量とストックの状況をまとめた。東京23区の新規供給は17・2万坪と過去10年平均の16・2万坪を上回り、28年までの4年間で最多の供給量になる見込みだ。一方、25年末時点のストックは賃貸面積ベースで1314万坪で、内訳は大規模ビル715万坪（シェア54％）、中小規模ビル598万坪（46％）。棟数は各761棟（8％）、8589棟（92％）と中小ビルが大部分を占める。築年数は全体平均が34・6年で、大規模が25・8年、中小規模が35・3年と後者の高齢化が鮮明だ。

向こう4年の新規供給は全体の85％が都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷各区）に集中する。4年間の総供給量は60・1万坪で、24年末のストック1313万坪に対する割合は4・6％程度になる見込み。23区のストックをエリア別にみると、都心5区は賃貸面積ベースで976万坪、棟数ベースで6778棟。5区を除く周辺18区は賃貸面積ベースで338万坪、棟数ベースで2572棟と、都心5区のビルが賃貸面積、棟数ともに7割以上を占める。平均築年数は都心5区が34・5年、周辺18区が34・7年とほぼ同じ。

一方、大阪市内の調査結果では、25年の供給量は3・9万坪と過去10年平均の2・1万坪よりも多い。今後4年の供給量は合計6・1万坪、年平均1・5万坪。市内のストックは25年末に賃貸面積ベースで300万坪。このうち中小規模は142万坪（47％）、大規模は158万坪（58％）と後者がやや多い。棟数は合計1802棟で、中小が1603棟（89％）、大規模が199棟（11％）。平均築年数は全体平均が36・0年で、中小が36・6年、大規模が31・3年。東京と同様、大阪のビルも中小ビルの数が約9割と多く、大規模ビルよりも築年数が経過していることが分かった。

―4レインズ動向、中古Mは前年上回る

不動産流通推進センターは、24年12月に全国の指定流通機構（レインズシステム）に売買の成約報告があった既存住宅のデータを公表した。中古マンションの成約価格は3948万円（前年同月比4・11％増）だった。成約㎡単価は60・45万円（5・28％増）と55カ月連続で前年を上回った。成約件数は5839件（5・28％増）。中古戸建住宅の成約価格は2609万円（前年同月と同額）、成約件数は3848件（10・42％増）で前年同月と比べて増加傾向が20カ月続いている。

中古マンションの成約価格を地域別に、首都圏の4987万円（3・12％増）や近畿圏の3212万円（6・53％増）を始め全国8エリアは上昇した。中部圏の2309万円（1・62％減）と四国の1793万円（6・61％減）は前年割れ。成約件数は首都圏の3067件（6・68％増）、近畿圏の1383件（6・55％増）、中部圏の384件（8・78％増）など7エリアでは前年超えだったが、九州・沖縄の394件（5・29％減）、中国の151件（3・21％減）、東北の111件（9・02％減）は前年を下回った。

中古戸建をみると、成約価格が首都圏は4132万円（4・16％増）だった一方で、近畿圏の2214万円（4・36％減）、中部圏の2391万円（0・25％減）、九州・沖縄の2020万円（1・22％減）を始め全国6エリアで前年同月を下回った。成約件数は首都圏の1105件（11・17％増）や中部圏の355件（21・16％増）、九州・沖縄の359件（25・09％増）といった大都市圏を含む7エリアが前年比で増加した。東北の194件（1・02％減）など3エリアは前年から減少となった。

三幸エステートは、全国主要都市における24年12月のオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区の1フロア面積200坪以上の大規模ビルで、空室率は3・62％（前月比0・09㌽減）、潜在空室率は5・54％（0・19㌽減）だった。共益費込みの募集賃料は、坪当たり2万9186円（271円増）で、21年5月以来43カ月ぶりに2万9千円台に達した。

募集賃料の上昇は、前月比で横ばいまたは上昇が13カ月連続となった。募集面積は48万6697坪と前月から1万8000坪を上回る減少で、20年12月以来4年（48カ月）ぶりに50万坪を割り、エリアによって品薄感もあるという。年間を通じたネット・アブソープション（吸収需要）は20万坪に近く、空室率は24年を通じて1㌽以上の低下傾向で、需要と供給の差は14年以来の10万坪を上回る水準だった。今関豊和チーフアナリストは「新築ビルに移転するテナントの二次空室が想定より発生していない」ことも含めて「オフィス需要には力強さがみられる」とみている。

―東日本レインズ、成約価格3・2％増

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は14日、24年12月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションは成約件数が3158件（前年同月比7・4％増）、成約価格が4935万円（3・2％増）、成約㎡単価は78・05万円（4・3％増）と56カ月連続の上昇だった。新規登録件数は1万4311件（2・9％減）、在庫件数は4万4981件（3・3％減）。中古戸建住宅は、成約件数が1169件（8・0％増）、成約価格で4099万円（4・4％増）だった。新規登録件数は5721件（10・4％増）、在庫件数は2万2937件（14・6％増）だった。

中古マンションをエリア別にみると、成約㎡単価は東京都区部が117・83万円（9・0％増）で、首都圏全体と同じく56カ月連続の上昇だった。多摩も54・04万円（6・6％増）、千葉県も39・60万円（8・1％増）と5％を上回る上昇。横浜市・川崎市を除いた神奈川県他のみ43・36万円（5・2％減）で前年を下回った。成約件数は、都区部のみ1361件（0・1％減）と若干前年割れ。多摩の335件（23・6％増）と神奈川県他の213件（26・8％増）は大幅な増加がみられた。

中古戸建住宅はエリア別の成約価格で、都区部の6933万円（6・7％増）に加えて、多摩の4024万円（9・1％増）と神奈川県他の3923万円（15・2％増）が前年を上回った。埼玉県は2502万円（12・0％減）と大きく前年割れ。横浜市・川崎市の4563万円（3・6％減）と千葉県の2693万円（4・4％減）も前年を下回った。成約件数は、都区部の232件（20・2％増）の大幅増を含めて、千葉県の230件（10・2％減）以外は増加だった。

三菱地所リアルエステートサービスは14日、24年12月末時点の東京主要7区におけるオフィスの需給動向を公表した。都心5区で延床面積3000坪以上の大規模賃貸オフィスビルの空室率は4・56％（前月比0・13㌽減）、品川区と江東区を加えた主要7区で4・66％（0・17㌽減）だった。新宿区、渋谷区は若干上昇したが5区は低下傾向で、特に千代田区は1・99％（0・14㌽減）と52カ月ぶりの1％台だった。

渋谷区は2・60％（0・07㌽増）と2％台が続くほか、品川区で品川駅周辺の大きな空き床が埋まって天王洲や品川シーサイド、大崎でも空室消化が進み4・91％（0・48㌽減）と4％台に低下した。中央区、港区、新宿区、江東区は5～6％台で、前年同月よりどの区も空室率が1㌽を上回る低下がみられた。

月額で共益費を含む坪当たりの平均募集賃料は、都心5区で3万1738円（374円増）、主要7区が2万9250円（367円増）だった。渋谷区は、3万円台後半から4万円台後半の高水準な床の募集が始まったほか、反響が強い物件の賃料を引き上げる動きがあり、3万2164円（2148円増）だった。

―7カ月連続低下、満室稼働ビルが7割超

三鬼商事は9日、全国主要都市における24年12月末時点のオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区で基準階面積100坪以上の主な貸事務所ビルの空室率は4・00％（前月比0・16㌽減）で、7カ月連続の低下となった。共益費を原則含まない坪当たり平均賃料は2万296円（53円増）で、上昇が11カ月続いた。24年の動向は、募集面積の累計が約74万5000坪で、23年より約25万9000坪の大幅な減少。24年末に都心5区の主要貸事務所ビル2584棟の稼働状況を調べたところ、満室稼働が1849棟で71・56％を占め、23年末の64・41％から7・15㌽改善した。

24年12月の区別の空室率は、千代田区が2・25％（0・13㌽減）、中央区が5・16％（0・25㌽減）、港区が5・09％（0・29㌽減）と低下。千代田区と中央区で拡張などの成約が進み、港区の大規模ビルに複数の大型成約があった。新宿区は4・13％（0・01㌽増）とわずかに上昇。渋谷区は成約が小規模だったため3・21％（0・18㌽増）とやや悪化した。平均賃料は、千代田区の2万1835円（87円増）と港区の1万9784円（28円増）などが上昇した。

24年の都心5区における累計の募集面積は、新築ビルの供給減少に加えて既存ビルの解約も減ったため、大幅に減少。24年の成約面積の累計は約47万6000坪で、23年から約5万8000坪の減少。新築ビルでは減少した一方、既存ビルの成約面積はオフィス回帰の動きを受けて、コロナ前の18年や19年も上回る約41万6000坪まで増加した。25年は竣工予定のビルが30棟・延床面積合計は51万1573坪で、そのうち延床面積1万坪以上の大規模ビルは8棟・延床面積合計で約44万4000坪を見込んでいる。