2019.04.12

超高層マンション市場動向・19年以降全国で３百棟、11・４万戸完成

―本社調べ、都区部のシェアは16・３％

　不動産経済研究所は28日、18年（１～12月）に首都圏で発売されたコンパクトマンション供給調査の結果をまとめた。コンパクトマンションは住戸専有面積が30㎡以上50㎡未満のワンルームとファミリータイプの中間に位置する物件。
　18年に首都圏で供給されたコンパクトマンションは前年比20・０％増の３２３７戸で、全供給戸数（３万７１３２戸）に占めるシェアは１・２㌽アップの８・７％となっている。エリア別では都区部２５９７戸（全発売戸数に占めるシェア16・３％）、都下１０２戸（２・８％）、神奈川県２８６戸（３・５％）、埼玉県96戸（２・２％）、千葉県１５６戸（３・１％）と、都区部は全供給の６分の１をコンパクトが占めている。市区別の供給上位は中央区（３５５戸）、台東区（２３８戸）、江東区（２１６戸）、渋谷区（２０４戸）、文京区（２０２戸）であった。
　価格は高値で安定しており、18年の平均価格は前年比４・３％上昇の４４３９万円で２年連続のアップ。15年以降は４年連続で４０００万円台となっている。売主・事業主別にみると、18年の供給トップは３８１戸の住友不動産で、２位に２６６戸のモリモト、３位に２５０戸の明和地所が続いている。
　コンパクトマンションが注目を浴びたのは２０００年頃からで、供給のピークとなったのは10年の４１６０戸（シェア９・３％）。都心回帰ブームの中、単身者やＤＩＮＫＳ、シニア層、あるいはセカンドハウスやＳＯＨＯなど、ユーザー層やニーズの多様化によって、全体の供給が落ち込む中でもコンパクトの市場規模は拡大していった。10年以降は14年まで一旦落ち込むものの、15年以降は再び供給は増加に転じ、18年まで４年連続で戸数、シェアともに伸ばしている。
　今後のコンパクトマンションは、多様なニーズや１～２人世帯の増加などによって高い人気を維持していることから、供給の増加傾向が続く見込み。現在は登記簿面積が50㎡未満の住戸は住宅ローン控除の対象外となっている。今後住宅ローン控除がコンパクトにも適用されるようなことがあれば、一段と供給を伸ばし、シェアが大きくアップする可能性がある。
　なお、詳細は本社ホームページで公開している。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.12

三幸・三鬼、都心の新築ビルで品薄顕著

―建設中ビル成約率が17％から41％に上昇

　三幸エステートと三鬼商事は11日、３月時点の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の大規模賃貸オフィスビル市況をまとめた。三幸のデータでは、空室率は０・52％と３カ月連続で09年の調査開始以来、最低値を更新した。18年度通年の成約面積に占める建設中ビルの割合は41％と、15年度実績の17％に対し２倍以上に上昇。都心周辺で品薄状態が続いている実態が改めて浮かんだ。
　三鬼商事によると、５区の平均空室率は前月比同の１・78％。平均賃料は33円増の２万１１３４円と、63カ月連続で上昇した。同社は空室率の増減がなかった理由を「３月は統合に伴う大型成約や小規模な成約があった一方、集約や縮小などに伴う解約の影響があったため」としている。また、平均賃料・空室率を前年同月と比較すると、賃料は７・28㌽増、空室率は１・02㌽減。空室率は特に新築ビルの低下が顕著で、昨年３月の８・９％に対し、今年３月には２・９％と１年間で６㌽も下がった。三幸は５区の空室率について「品薄感が強まっており、当面、過去最低レベルで推移する」と予測している。
　三鬼商事が集計した５区の地区別空室率をみると、千代田区は１・81％（前年同月比０・41㌽減）、中央区は２・26％（１・71㌽減）、港区は１・70％（１・73㌽減）、新宿区は１・66％（０・06㌽減）、渋谷区は１・03％（０・42㌽減）と、すべての区で前年同月実績を割った。地区別の平均賃料は千代田２万３２９６円（前年同月比１２６５円増）、中央１万９３４０円（１５１５円増）、港２万１２３５円（１１３２円増）、新宿１万８６６１円（１６４４円増）、渋谷２万３３５８円（２０７４円増）と全区で上昇した。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.12

東急、栃木県人寮の建て替え事業に参画

―３件目の学生寮、増築し２０５室に拡張

　東京急行電鉄は、東京・目黒区の「栃木県東京学生寮」（栃木県人寮）の建て替え事業者に選ばれた。総事業費は非公開。同社の学生寮整備事業は２件目で、同社が建物を保有するのは初めてとなる。
　「栃木県人寮」（目黒区大橋２―20―10）は、東急田園都市線・池尻大橋駅から徒歩９分の立地。１９５７年の建設で、築60年を超えて老朽化した４階建て77室の現在の寮を、新しい建物に建て替える。敷地面積２０４５・86㎡、ＲＣ造６階建て、延床面積４１７０・10㎡で、栃木県人寮１２０室のほか、一般学生寮85室を予定している。施工は京王建設㈱、管理運営は学生寮の運営経験が豊富な伊藤忠アーバンコミュニティが担う。土地を所有し施設を運営してきた公益財団法人栃木県育英会から、東急電鉄が土地を借り受けて建物を開発し所有する。県人寮部分については同会に賃貸し、入居者の選定などを引き続き同会が担う。一般学生寮部分は伊藤忠アーバンに賃貸する。賃料、居室の専有面積等は未定。開業は22年４月を予定している。
　同寮は、駒澤大学や昭和女子大学など多くの大学へアクセスしやすい閑静な住宅街に位置する。建物の詳しい計画は未定ながら、県人寮部分では学習スペースや食堂、シャワーブースなどの共用設備を設置し、一般学生寮部分でも各フロアで共用スペースを設けて、寮内でのコミュニケーションを促進する。
　東急電鉄では、18年３月に竣工した「南品川ハウス」に続いて２件目の学生寮整備事業となる。沿線の価値向上を目的に、若い世代の流入を促進して多様性を高め、地域の活性化を図っていく。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.12

東急住宅Ｌ調査、敷金は減少傾向が続く

　東急住宅リースとダイヤモンドメディア社は、賃料査定システム「スマート賃料査定」の調査機能を活用し、全国の賃貸マンションの賃貸借契約の敷金・礼金・更新料の設定月数に関する調査結果を公表した。全国平均は敷金が０・77カ月、礼金が０・74カ月、更新料が０・34カ月だった。敷金は減少傾向が続き、礼金と更新料は転入超過で需要が高いエリアで横ばいが続く一方、転出超過のエリアでは減少すると推測する。
　エリア別でみると、近畿地方では敷金から礼金へ商慣習が変化し、礼金の方を高く設定する傾向がみられ、敷金の設定月数は低い。また、保証会社の広まりで滞納リスクが低下し、敷金は全国的に減少傾向だ。敷金なしの物件の割合は46・６％、礼金なしの物件の割合は45・５％。更新料は関東地方の設定月数が高い。賃貸住宅の需要が高く競争力が高いため。調査期間は18年の１年間。インターネット上の約１１００万件の入居者募集データのうち、一時金の情報を持つデータと、東急住宅リースグループが管理する約18万戸のデータをもとに分析した。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.11

東急ら、11月から渋谷Ⅱ期まちびらき

―スクランブルスクエア開業、事務所満床

　「１００年に一度の再開発」とされる東京・渋谷駅周辺で、ランドマークとなる「渋谷スクランブルスクエア第Ⅰ期（東棟）」と「渋谷フクラス」が今秋から開業することが決まった。渋谷駅周辺は18年９月の「渋谷ストリーム」開業に続き、２度目の街びらきを迎える。
　スクランブルスクエア東棟は東京急行電鉄、東日本旅客鉄道、東京地下鉄の３社共同事業で、11月に開業する。渋谷駅の中心に立地する地上47階地下７階建ての大規模複合ビル。17～45階がオフィスフロアとなり、全フロア（約７万３０００㎡）のリーシングが完了した。エクスコムグローバル、エヌエヌ生命保険、サイバーエージェント、ミクシィ、レバレジーズ、ロッキング・オン・ホールディングス、ＷｅＷｏｒｋ　Ｊａｐａｎ合同会社など計９社が入居する。渋谷では大規模オフィスが足りておらず、リーシングは「想定以上に早く完了した」（東急電鉄担当者）という。
　「フクラス」は東急プラザ渋谷などの再開発で、再開発組合に東急不動産が参加組合員として参画し、開発を推進。渋谷フクラス内に新たな「東急プラザ渋谷」は12月に開業する。規模は地上18階地下４階建て。２～８階と17～18階が東急プラザ渋谷、９～16階がオフィスフロア。オフィスはすべてＧＭＯインターネットグループが入居する。また、同じく東急不動産が参画する「渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業」は１月に解体工事に着手し、５月に新築工事に着手する。オフィスのほか、住宅やサービスアパートメントなども入る。住宅について分譲か賃貸かは未定だが「渋谷駅の玄関口に相応しい高級感ある住宅にしたい」（東急不動産担当者）としている。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.11

３月の首都圏中古Ｍ成約は４１１７件

―レインズ、単月で過去最高・在庫高水準

　東日本不動産流通機構は10日、３月の不動産流通市場動向をまとめた。首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比７・８％増の４１１７件と、90年の集計開始以来、単月の件数としては過去最高となった。前年同月比プラスとなるのは３カ月連続。
　エリア別に成約件数をみると、東京都多摩を除く各地域が前年比でプラス。東京都は同７・１％増の２１２４件で90年の集計開始以来過去最高となった。東京都区部も同様に、同９・３％増の１７５７件と過去最高。そのほか、横浜市・川崎市は７５９件（15・２％増）と６カ月連続、千葉県は４７２件（０・６％増）と５カ月連続で、前年同月を上回った。他のエリアは、東京都多摩が３６７件（２・４％減）、埼玉県が４９８件（10・２％増）、神奈川県他が２６４件（３・５％増）となった。
　在庫件数は同３・３％増の４万７７８４件。過去最高を更新した１月の４万８７９６件に比べて減少したが、高水準は維持。前年同月比プラスとなるのは46カ月連続となった。新規登録件数は１万８４５１件（０・７％増）で、ほぼ横ばいながら19カ月連続で前年同月を上回った。前月比では４・４％の増加。成約㎡単価は53・96万円（３・６％増）、成約価格は３４９０万円（３・６％増）と、２月に続いて前年同月を上回った。
　中古戸建ては成約件数が１３５０件（６・０％増）と、５カ月連続で前年同月比プラス。成約価格は３１８２万円（２・８％減）と３カ月連続で前年同月を下回った。在庫件数は２万１７９２件（10・７％増）と、前年同月より２ケタ増となった。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.11

東急ホテルズ、渋谷の４ホテルで連携

―販促部門など１カ所に集約、総収入増へ

　東急ホテルズは、東京・渋谷で運営する４つのホテルの連携を強化して、「渋谷エリアセールスオフィス」を発足した。経営集約・生産性向上を目的に、一カ所のオフィスを設けて連携する。「セルリアンタワー東急ホテル」内に、同ホテルと「渋谷エクセルホテル東急」「渋谷ストリームエクセルホテル東急」「渋谷東急ＲＥＩホテル」の販売促進部門とマーケティング部門を統合した。
　同社グループは渋谷エリアで合計１２００を超える客室で受け入れが可能なため、連携により４ホテル全体で、総収入の対前年比７㌽の上昇を目指す。支配人３人、販売促進部門33人、マーケティング部門12人の計48人が新たに設けた１つのオフィスに所属する。同部門の統括は、セルリアンタワー東急ホテル総支配人・宮島芳明氏が担当する。
　渋谷の４ホテルはこれまでも、医療や教育分野の国際会議、日露の国際親善などのイベントで、利便性を活かして連携を図ってきた。具体的には、主要な会議などを３つの宴会場を持つ「セルリアンタワー東急ホテル」で開催し、関係者の宿泊・会食などを各ホテルで分散して受注してきた。統合により、商機拡大とともに顧客のニーズに合わせた滞在プランのワンストップサービスの提供を目指す。
　渋谷エリアでは、財務部門、宿泊部門の統合も視野に入れ、「ＳＨＩＢＵＹＡ」のブランディングとエリアでのレベニューマネジメントを行っていく。今後は、４つのホテルを運営している大阪エリアでの連携強化も検討している。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.10

東急住宅Ｌ、名古屋エリアで初拠点

　東急住宅リースは、１日付けで名古屋市の地下鉄東山線・栄駅徒歩２分、名城線・栄駅徒歩３分の立地に、名古屋センターを開設した。名古屋エリアでは初の拠点で、全国７カ所目となる。同社は名古屋エリアで約９００戸の物件を管理しており、これまでは東急グループの東急コミュニティーや業務委託する地場の管理会社で対応していた。同センター開設により名古屋エリアの受注拡大と、入居者やオーナーへの迅速な対応によるサービス向上を目指す。
　▽名古屋センター＝名古屋市中区新栄町２―13　栄第一生命ビルディング２階。電話０５２―８５７―１０９０。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.09

東急不、再生エネ事業で提携範囲を拡大

　東急不動産は、業務提携先で再生可能エネルギー事業を手掛けるリニューアブル・ジャパン（東京・港区、眞邉勝仁社長）に追加出資する。リニューアブル社が実施する第三者割当増資を引き受け、資本業務提携を強化することでこのほど両社が合意した。提携の範囲を太陽光発電事業だけでなく、洋上を含めた風力発電やバイオマス発電、次世代再生可能エネルギー事業全般に広げた。東急不の出資比率は14％程度になる。
　リニューアブル社は全国で40か所以上の太陽光発電所を開発した実績を持ち、上場インフラファンドの日本再生可能エネルギーインフラ投資法人のスポンサーを務める。東急不とは17年８月に業務提携を結び、両社で事業を展開してきた。東急不は太陽光発電や風力発電など再生可能エネルギー事業への投資を積極化させており、同社がかかわる事業は18年12月末時点で稼働中物件が14件。開発中の事業は20件あり、うち16件が太陽光、３件が風力、１件がバイオマス。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.09

ＪＬＬ、東京Ａグレード空室率１・０％

　ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）が８日公表した19年第１四半期（１Ｑ）の「東京Ａグレードオフィス空室率・賃料」（３月末時点）によると、空室率は前期比で横ばい、前年比では１・７㌽低下の１・０％となった。月坪当たりの賃料はそれぞれ１・４％増、４・４％増の３万８７１９円（共益費込み）。四半期単位では渋谷の賃料上昇が全体額を底上げする要因となった。
　19年１Ｑに供給された東京のＡグレードオフィス面積は12万７０００㎡。ストックは前期比１・０％増、前年比で７・０％増加した。竣工案件は、日本橋室町三井タワー（貸床面積６万７０００㎡）、渋谷ソラスタ（２万８０００㎡）など４棟。Ｂグレードオフィスの空室率は０・４％と、前期比で横ばい、前年比で１・０㌽低下。４四半期連続で空室率が１％を割った。賃料は前期比２・６％増、前年比７・２％増の２万４５６６円（共益費込み）。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.09

東急コミュ、５月に省エネの研修施設

　東急コミュニティーは、国土交通省が主導する建築物省エネルギー性能表示制度の「Ｎｅａｒｌｙ　ＺＥＢ」認証を取得した研修施設「（仮称）東急コミュニティー技術研修センター」（東京・目黒区）を５月に開業する。都内の事務所ビルで同認証の取得は初めて。
　同センターは、東急東横線・中目黒駅徒歩１分の立地で、89年に建設した従前の研修施設を建て替えた。地下１階地上５階建て、延床面積２４４０㎡。太陽光発電などでエネルギーを自給し、地下水を躯体に循環させ温度調節を行い、天井面と壁面パネルによる輻射熱で熱効率を向上するなどの取り組みを実施。75％以上のエネルギー消費量の削減を行う。建物内には、２～３階でセンターの設備と切り離し、人為的に停電や断水を発生させる機能も備え、電気設備や給排水設備の災害時の復旧対応などを実習可能な設備も導入する。約80名の収容が可能なイベントホールを設け、集合研修や情報発信の場としても使用していく。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2019.04.04

入社式・社長訓示③・他社に勝てる提案力、新たな価値創造を

―自律した社会人に、挑戦・先進性発揮へ

　◇大隈郁仁・東急不動産社長　新入社員にはクリエイティビティを高めると同時に『コミュニケーション力、プレゼンテーション力、ネゴシエーション力』の３つの力を磨いてほしい。事業提案などで資金力のある同業他社と対峙する場合、この３つの力を生かして関係者との厚い人間関係を構築し、提案の中身を磨き、勝ち抜くことが会社のさらなる成長につながる。（新入社員に向けた社長講話から）

　◇脇英美・三菱地所レジデンス社長　「暮らしに、いつも新しいよろこびを。」というビジョンのもと、絶えず住まいについて考え抜いてほしい。お客様の声をしっかり聞いていいものをつくることによって、「ザ・パークハウス」を真のナンバー１ブランドにしていこう。住まいについて、価値観が多様化するなかで、「今までのやり方」だけで生き残ることは難しい。新たな価値創造ができる社員の姿を目指してほしい。

　◇小島一雄・大京社長　２月に、当社グループはオリックスの完全子会社となり、非上場となった。今まで、マンションを中心とした不動産事業を行ってきたが、今後は、オリックスの行う不動産事業と機能を統合し、より総合的な不動産業にフィールドを広げていく可能性がある。この１年間は新入社員という特権で、分からないことがあればその場で聞くなどして、社会人人生では、焦らず腰を据えて着実に成長して欲しい。

　◇平松哲郎・日本土地建物社長　お願いしたいことが３点ある。自分の頭で考え行動する、自律した社会人になってほしい。自律する意識を持つか持たないかで、成長に大きな差が出る。次に失敗を恐れず積極的に挑戦してほしい。そして、誠実で信頼される社会人になってほしい。そのために最も重要となるのは「人間性」であり、真摯な姿勢や熱意あふれる行動を通じて、しっかりと自分自身を磨いてほしい。

◇辻範明・長谷工コーポレーション社長　目の前の仕事に一生懸命取り組むと同時に、グループの進化の当事者として意識を持って欲しい。安全・安心で快適な住まいを提供するために、「堅忍不抜」の精神で全員が基本に忠実に業務に励んで欲しい。グループは「大いなる中小企業」の集まりだ。何ができるかを常に考え、常に動く。現状に甘んじることなく全員で努力する。そんな人材になるよう努力することを期待する。

　◇山代裕彦・三井不動産リアルティ社長　７月15日に前身である三井不動産販売の設立から50周年を迎える。この節目の年は、過去を振り返るのではなく、次の50年に向けたスタートの年にしたい。企業理念にもある「ｉｎｎｏｖａｔｉｖｅ　ｓｐｉｒｉｔ」（挑戦、先進性）を発揮して大いに活躍してほしい。フィービジネスを展開する当社にとって、第一の要は「人材」だ。多くの新入社員をお迎えするのも、成長に向けた大きな投資。一人一人が要となることを期待する。

　◇伊藤公二・住友不動産販売社長　「顧客第一主義」を経営理念として掲げている。お客様に満足いただける不動産仲介を行うためには、お客様の要望や事情を正確に把握した上で、適切なアドバイスや提案をスピーディーに行うことが求められる。不動産流通業務に精通するとともに、高度なバランス感覚と人間力が必要だ。大変やりがいがあり、社会的にも重要な仕事なので、「顧客第一主義」を常に念頭に置き、業務に取り組んでほしい。

　◇太田陽一・東急リバブル社長　「好奇心・目標・行動」「場数と成長」「責任とやりきる意志」を主体的に重ね、発揮し、信頼できる仲間と役割を果たしてくれることを期待する。我々の仕事は、お客様の課題を解決すること、取引や事業の場で関係者の皆さんをコントロールして最高の結果へと導くことだ。不動産流通業界の「お客様評価№１」「事業競争力№１」「働きがい№１」を目指して共に頑張ろう。

　◇前田研一・野村不動産アーバンネット社長　当社の企業理念は「私たち野村不動産アーバンネットは、サービス・コンサルティングにおいて、お客様に信頼され、長く喜んでいただくことを通じてナンバーワンブランドを目指します」。成長戦略はこのナンバーワンブランド実現のための手段であり目的ではない。目的はあくまで企業理念の追求であることを深く胸に刻んでほしい。目先の利益に惑わされることなく、常に企業理念に立ち返ることを決して忘れてはならない。

　◇湯浅哲生・三菱地所リアルエステートサービス社長　三菱の原点の「三綱領」では、社会貢献、フェアプレイ、グローバル精神の尊重を掲げ、地所グループの行動憲章には、誠実、信頼、活力ある職場への希求が謳われている。皆さんは今日から様々な研鑽を積み、経験を重ねて不動産サービスのプロとして当社の未来を担って行くわけだが、小さなバランスに流されることなく、高い総合力とブレない言動を兼ね備えた、魅力溢れる真のプロを目指して行ってほしい。

　◇加茂正巳・東京建物不動産販売社長　当社社員として仕事に取り組む際に大切にしてほしい価値観は、企業理念である「信頼・創造・未来」だ。お客様にとってかけがえのない存在となるために、当社にしかできない新しくユニークな価値を「創造」し、その積み重ねがお客様の心を動かし、「信頼」が生まれ、それが「未来」の取引につながっていく。そのような素晴らしい東京建物不動産販売の風景を共に叶えていこう。

（提供／日刊不動産経済通信）

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