2018.10.26

東急電鉄、バンコクで分譲約３６０戸

―タイ大手病院と提携したサービス提供

　東急電鉄は、タイで日本人向け賃貸住宅の運営・管理を行っている「サハ東急」を交え、現地の大手デベロッパーと組み、バンコクで医療サービスを組み込んだ分譲住宅事業「（仮称）ウェルネス・レジデンス」に着手する。

　バンコク中心部から東へ15㎞に位置するクルンテープクリータ地区において、４棟（住宅棟３棟・共用棟１棟）から成る約３６０戸の低層住宅を開発。今回組む現地デベロッパーと業務提携関係にある「サミティヴェート病院」が居住者の緊急時対応を行うほか、建物内に遠隔健康相談室を設け、コンドミニアム内で医師とコミュニケーションを取る機会を提供する。同病院は日本人通訳が在中し、在タイ日本人にも馴染みのある医療施設で、開発地から車で10分の距離。同プロジェクトはこのほか、ジムやプールといった運動施設のほか、ヘアサロンやスパトリートメントルームなどの共用施設を設け、「健康的な住まい」というコンセプトを打ち出す。タイ国内の幅広い世代をターゲットとして販売していく。

　開発に当たって東急電鉄は、現地の「サハ東急」、タイの大手デベロッパー「サンシリ社」と合弁会社「Ｓｉｒｉ　ＴＫ４社」を設立した。出資比率は東急電鉄が29％、サハ東急が１％、サンシリ社が70％。着工は19年３月、竣工は20年を予定している。プロジェクトの所在地はバンコク都クルンテープクリータ地区、敷地面積約１万１５００㎡。

　なお、東急電鉄は、タイではこれまでサンシリ社と共同で１０００戸以上の住宅を開発、今回は第４弾となる。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.26

東京オフィス賃料は高需要で上昇続く

―不動研・三鬼が予測、25年には横ばい

　日本不動産研究所と三鬼商事は25日、東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測を公表した。東京ビジネス地区は18～20年に大量供給が予定されているものの、新規供給オフィスの多くが竣工前にテナントの内定を勝ち取るなど強い需要が続くことから、引き続き賃料は上昇すると予測している。

　18年は大量の新規供給（約46万坪）となるが、すでにテナントが内定しているビルが多く、空室率は２・８％に低下、賃料は３・２％上昇する。19年も大量供給の多くがすでにテナントを内定している状況で、予定されている消費増税の影響は小さいため、空室率は２・７％と低い水準が続き、賃料は２・８％上昇する。20年は大量供給の影響により、空室率は３・２％に上昇、賃料は１・５％と上昇幅が縮小。25年は空室率は３・４％となり、賃料指数は１２１とほぼ横ばいになるとみている。

　大阪ビジネス地区は20年まで新規供給が少なく、一方で強い需要が続くため、空室率は低下、18年２・９％、19年２・３％、20年２・３％で推移。賃料は同じく６・０％、４・４％、２・５％と上昇が続く。21年以降は、空室率は上昇、賃料は横ばい。25年は空室率がやや上昇して３・６％、賃料はほぼ横ばいと予測。

　名古屋ビジネス地区は18～20年の新規供給が少ないなかで、強い需要が続くため、空室率は低下、18年２・９％、19年２・６％、20年２・５％で推移。賃料は同じく２・６％、３・３％、２・３％と上昇が続く。25年は空室率が上昇、賃料は概ね横ばいで推移すると予測している。



（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.25

23区グレードＡ空室、11年ぶり１％割れ

―ＣＢＲＥ調べ、13都市で賃料が前期比増

　ＣＢＲＥは、第３四半期（３Ｑ）の全国オフィスビル市場動向をまとめた。東京23区のグレードＡビルの空室率は前期比０・５ポイント減の０・９％と11年ぶりに１％を割り込んだ。３Ｑに竣工したＡ等級ビル４棟がほぼ満室で稼働したほか既存ビルの空室も消化が進み、空室率が下がったと見られる。また、23区Ａ等級ビルの想定成約賃料は１・４％増の３万７０５０円に。賃料は３・６％増の福岡を始め、調査した13都市すべてで前期実績を上回った。

　東京23区ではＡ等級ビルの空室率が０・５ポイント減少したほか、全等級の空室率も０・２ポイント減の０・９％となり、２期連続で過去最低値を更新した。ＣＢＲＥは、23区のＡ等級ビルは年内に完成予定の物件も含めて空室がほとんどなく、来年完成する物件のテナント内定率も７割を超えていると推測。新築ビルに移るテナントの移転元でも既存テナントが増床する動きがあり、新たに大きな空室が生じる可能性は低いとしている。

　また、東京のＡ等級ビルの賃料は１・４％増と、過去１年の平均上昇率（０・７％）を上回る伸びを示した。ただ、賃料は向こう１年でさらに１・５％上昇した後にピーク・アウトし、次の１年で１・１％程度下降すると予想している。

　大阪のＡ等級ビルの空室率は０・７ポイント増の０・９％に。賃料は２・６％増の２万３６５０円と05年の調査開始以来、最高値を更新した。名古屋のＡ等級ビルの空室率は０・３ポイント減の０・６％と前期に続き最低値を更新。賃料は２・０％増えた。今後、リニア中央新幹線の新駅開発に伴う立ち退き移転が活発化すると見られるなか、当面、大型物件の供給予定はなく、賃料は向こう１年で２・８％程度上昇すると予想している。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.23

消費増税、住宅エコポイントなど焦点

―国交省、すまい給付金・減税拡充も俎上

　消費増税後の需要の落ち込みを防ぐため、住宅分野でも増税対策の検討が進む。国土交通省では、住宅ローン借入者を対象とする「すまい給付金」と「住宅ローン減税」のさらなる拡充や、住宅ローンに関わらず購入やリフォームに対してポイントを付与する住宅ポイント導入などが議論の俎上に挙がる。どういった組み合わせがより効果的か、税収減とのバランスも含めて、年末に向けて財務省との調整が続く。住宅ローン減税に関しては、自民党の部会や税制調査会での議論を経て決定される。

　不動産協会や住宅生産団体連合会を中心に業界から再開の要望が強い住宅エコポイントは、過去に復興支援や経済対策として実施した。前回15年時には省エネ性能基準などを満たす新築の場合１戸あたり30万ポイント、既存住宅のリフォームでは耐震改修を併せて行う場合は最大で45万ポイントを付与。１ポイント１円で地域産品や商品券と交換できた。対象やポイント額などで、年末に向けて財務省との調整が続くが、ポイントの規模感としては前回と同等かそれ以上も視野に入ってくる。また性能別でのポイントなども検討事項に挙がる。

　すまい給付金は、10％への増税時にこれまでの最大30万円から最大50万円まで引き上げること、年収制限の５１０万円以下を緩和し７７５万円以下に拡大することがすでに決まっている。業界からはさらなる拡大の要望が上がっており、認められるかが焦点となる。すまい給付金は21年末まで。一方、住宅ローン減税も10年間合計の最大控除額が長期優良住宅と低炭素住宅の場合は５０００万円まで拡大され、その措置が21年末まで延長されている。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.23

１―９月商業不動産投資、前年比４％増

―ＪＬＬ調査、通年取引は５～10％増予想

　18年１―９月期の国内商業用不動産投資額が、前年同期比４％増の３兆９３０億円になったことが、ＪＬＬの調査で分かった。18年第３四半期（３Ｑ）の実績も10％増の８４２０億円になるなど、昨年の第４四半期から不動産取引の拡大傾向が続いている。オフィス需要が東京都心に回帰する動きが顕著になり、地域別投資額は東京都・東京圏が全体の70％を占めた。18年通年の商業用不動産取引額の予想は前年比５～10％増と、従来の予想を据え置いた。

　ＪＬＬが１―９月期と第３四半期の国内商業用不動産投資額を調査し、22日に速報値を公表した。それによると、いずれの期も商業用不動産投資額が前年実績を上回った。ただ、オフィス賃貸市場が好調な東京都心では、売り物件の減少を背景として、不動産投資全体額が減り始めているという。一方、大阪圏では、オフィスの新規供給が一時的に増え、賃料が上昇。高値で売れるオフィスビルのほか、物流施設などの大型取引が増加した。

　このほか、全国的な不動産価格上昇を背景として、東京・大阪など大都市以外の地方都市に不動産取引が波及する傾向が顕著になりつつあることも分かった。特に福岡で大型取引が増え、九州圏の市場規模拡大に貢献。九州の投資割合は前年比３ポイント増の６％に高まり、名古屋圏（２％）を抜いた。売買主体の属性別では、買主はＪリート（上場リート）が44％、売主は私募ファンドが42％でそれぞれ最多だった。

　同社が今年８月に公表した調査結果によると、上期の商業用不動産投資額は３％増の２兆２５１０億円。第１四半期の投資額が決算末を迎えて膨らんだ反動で、第２四半期は13％減の７９００億円に減っていた。



（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.18

トップインタビュー／市況と事業展開㉓・髙橋東京急行電鉄社長

◎渋谷大開発、人の流れの変化に手ごたえ
　　―ホテルと空港に意欲、不動産は賃貸軸に

　　　東京急行電鉄社長　髙橋　和夫氏

　―渋谷を中心に周辺への回遊性を意識した街づくり「広域渋谷圏構想」の進捗は。

　髙橋氏　複合ビルの渋谷ストリーム、渋谷ブリッジが開業した。川沿いに代官山方面へ期待通りの回遊性が見て取れ、渋谷の街の人の流れが圧倒的に変わったと手ごたえを感じている。渋谷ストリームはこれからグーグル日本法人が入居し、数千人単位で利用者が増える。二子玉川ライズの開発では、楽天の入居後に１万人規模で往来する人が増えた。グーグル入居で、関係がある多くのＩＴ企業が渋谷に集まると期待する。次に、駅直上で建設中の渋谷スクランブルスクエア東棟（19年度開業）も、商業・オフィスともにほぼ満床だ。東京五輪前に渋谷駅周辺開発は８割が完成する。駅周辺は歩行デッキがつなぎ、さらに動きやすくなり、徒歩２km圏内で楽しんでもらえる街になる。渋谷駅自体の利便性については、地下の水平移動と、エスカレーターで地下と地上をつなぐ「アーバンコア」の垂直移動により、完成時には移動の連続性を持たせる。

　―渋谷以外の沿線重点開発について。

　髙橋氏　二子玉川、たまプラーザの大開発も完了し、これらに匹敵する規模のものはないが、少し視点を変えた開発を行っていく。例えば二子玉川からの多摩川沿い。エレクトロニクス系企業が多く、彼らとコンソーシアムを組んで「職・住・遊」の機能がコンパクトにまとまっている街にする。他にも大井町、品川といった羽田空港が近い沿線エリアなど、ポテンシャルが高いところで、やはり「職・住・遊」の機能を集めた拠点づくりを進める。開発から60年経つ多摩田園都市のリモデルも大きな課題。これは民間だけの課題ではなく、横浜市とも協力して次世代の多摩田園都市の姿を描いていく。次世代というからには、最新テクノロジーを活用し、沿線のどこかの駅を拠点とするスマートシティの開発をやってみるのも良いのではないか、とまだアイデア段階ではあるが思っている。

　―不動産事業で、特に注力していきたい分野は。

　髙橋氏　ホテルは風が吹いている。東京五輪後も国の予想の通りに外国人観光客が増えたら、都内でもまだホテルが足りない。商品としては、競争が激しい低価格帯ではなく、高付加価値・高グレードのゾーンを狙っていく。新宿ミラノ座跡地では、グループで最大となる８００室近いホテルが22年に開業する。渋谷もチャンスがあれば増やしたい。このほか大阪や、三菱地所と共に運営に携わる富士山静岡空港とのシナジーが見込める三島でもホテルの開発計画がある。インバウンド観光客が多く、当社グループと関係性のある地方都市でホテル開発を進めたい。

　―空港など、インフラの民営化について考えは。

　髙橋氏　仙台空港の民営化で運営を担い、そのノウハウを持つことを強みとして、空港の民営化には積極的に携わっていきたい。ホテルの話と同様、グループ企業の足掛かりがすでにあるところは外せない。静岡は、距離的に近いことと、グループの伊豆急行が走ることから名乗りを上げた。北海道７空港の民営化にも手を挙げている。水道など他の社会インフラにも民営化の話があるが、実績のある空港が優先だ。

　―住宅開発の視点は。

　髙橋氏　沿線に住み続けていただくための仕掛けが重要になると思っている。土地代の上昇などで、住宅を含め不動産は販売で利益を出すのが厳しい事業環境にある。当社では不動産のビジネスモデルは販売から賃貸へと切り替えている。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.18

中古マンション成約が４四半期連続減

東日本不動産流通機構は、18年７～９月期の不動産流通市場動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は前年同期比１・２％減の８６８６件と、４四半期連続で前年同期を下回った。一方、成約㎡単価は51・85万円（３・３％増）、成約価格は３３２４万円（３・７％増）と、それぞれ23期、24期連続で前年同期を上回った。新規登録件数は５万３３３件（６・５％増）で４四半期連続で前年同期を上回った。

　首都圏の地域別成約件数は、都区部３６３０件（１・６％減）、多摩８８６件（２・９％増）、埼玉県９９４件（４・３％減）、千葉県１０３６件（５・０％減）、横浜・川崎市１４９５件（２・７％減）、神奈川県他６４５件（12・０％増）。東京・多摩地域と、横浜・川崎以外の神奈川県内で増加した。

　中古戸建ては成約件数３０７８件（２・４％増）で７四半期ぶりに前年同期を上回った。成約価格は３１４８万円（２・２％増）。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.17

９月のマンション市場動向・首都圏、発売13％増で３カ月ぶりアップ

―５１３６万円、契約６カ月連続70％割れ

　不動産経済研究所は16日、９月の首都圏マンション市場動向を明らかにした。月中の供給戸数は前年同月比13・２％増の３３７２戸と、６月以来３カ月ぶりの増加となった。また初月契約率は66・５％で、前年同月（64・９％）と比べると１・６ポイントアップしたものの、好調ラインの70％を６カ月連続で下回った。

　９月の供給は２０１物件・３３７２戸で、前年同月の１８４物件・２９７８戸を物件数で17物件、戸数で３９４戸上回った。エリア別に見ると、都下、神奈川県、埼玉県が減少したのに対して、千葉県が１５１・６％増、都区部も24・９％増と大きく伸ばしている。

　供給戸数に対する契約戸数は２２４１戸で、初月契約率は66・５％。エリア別では、神奈川県と千葉県が70％台に乗せたものの、埼玉県が34・８％、都下も55・６％にとどまっている。戸当たり平均価格は５１３６万円で前年同月比６８７万円（11・８％）の下落、㎡単価も80・０万円で同４・６万円（５・４％）下落と、戸当たり、単価ともに３カ月連続のダウンとなった。神奈川県が戸当たり、単価ともに上昇した一方、都区部、埼玉県、千葉県はいずれも下落している。

　専有面積は64・20㎡で前年同月比６・８％の縮小。１００㎡以上の住戸は都区部５物件・11戸、神奈川県２物件・２戸、千葉県１物件・１戸の計８物件・14戸で、シェアは０・４％であった。即日完売物件は２物件・１５１戸（シェア４・５％）、フラット35登録物件戸数は３２７４戸（97・１％）。月末時点の在庫は６０５０戸で、前月末の６０２３戸に比べ27戸増加している。

　なお、10月の供給は３５００戸前後が見込まれる。

　これにより、18年度上半期（４～９月）の供給戸数は１万５３２３戸となり、前年同期の１万６１３３戸を８１０戸、５・０％下回った。エリア別では、都区部７０３２戸（前年同期比11・１％減）、都下１５６３戸（10・３％減）、神奈川県２５２８戸（31・５％減）、埼玉県１７８４戸（５・７％増）、千葉県２４１６戸（１１９・４％増）と、都区部、都下、神奈川県が減少している。初月契約率の平均は65・２％で同比３・４ポイントのダウン。平均価格は５７６２万円（３・８％下落）、㎡単価は85・９万円（１・８％下落）と、いずれも年度上期としては６年ぶりの下落となった。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.17

９月のマンション市場動向・近畿圏、発売は22・３％減の１８５９戸

―４０４５万円、契約４カ月連続70％超

　近畿圏（２府４県）の９月のマンション市場動向は前年同月比22・３％減の１８５９戸となり、２カ月ぶりに前年実績を下回った。

　供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が37・０％減の７１１戸、大阪府下が89・２％増の４５６戸、神戸市部が26・０％減の94戸、兵庫県下が36・２％減の１５５戸、京都市部が５０６・７％増の２７３戸、奈良県が９・１％減の10戸、滋賀県が71・８％減の１５６戸、和歌山県が55・６％減の４戸、京都府下での発売はなかった。大阪府下と京都市部以外のエリアが前年同月を大幅に下回り、実数では５３３戸の減少となった。

　初月契約率は、前年同月比１・７ポイントダウンの72・８％で、４カ月連続で好調ラインの70％を上回った。秋商戦は大規模ファミリーが好調ながら、台風の影響のためか継続物件は不調。大阪市部と大阪府下は60％台、兵庫県下は50％台と低迷。

　平均価格は３・４％下落の４０４５万円。㎡単価は０・６％下落の63・７万円。平均価格は３カ月ぶりのダウン、単価は２カ月ぶりのダウン。

　９月末時点の販売在庫は２３７６戸で、前月末比１７１戸の増加、前年同月末（２４２８戸）比では52戸の減少となっている。

　10月の供給は１３００戸程度となる見通し。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.17

世界の不動産投資額、18％増１・８兆ドル

―Ｃ＆Ｗ調査、アジアが過半占め伸び牽引

　世界の商業不動産市場の投資額が前年比で18％増加したことが、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（Ｃ＆Ｗ）の調査で分かった。今年６月までの１年間に、投資額が前年実績の１兆５０００億米ドルから１兆８０００億米ドルに増えた。全投資の52％を占めるアジア市場のうち、特に香港や上海、東京などの投資額が膨らみ、全体額を底上げした。

　同社がこのほど発行した世界の主要都市を対象とする年刊の不動産投資レポート「Ｗｉｎｎｉｎｇ　ｉｎ　Ｇｒｏｗｔｈ　Ｃｉｔｉｅｓ（成長都市への投資）」によると、クロスボーダー取引で、香港が世界首位のロンドンに次いで２位に浮上するなど、アジア圏の投資需要が活発化。アジアの投資規模は市場全体の52％、全クロスボーダー投資の45％と５割前後を占めている。

　中国本土の投資家が資金を国外などに移す動きが顕著になっており、香港に流入した投資マネーは前年比２５９％増と大きく増加した。東京では店舗への投資が40％増、オフィスへの投資が７％増と特に活発で、投資額（土地開発関連を除く）は14％増の２０９億米ドルとなった。

　Ｃ＆Ｗは今後のアジア市場について、米国で過熱する保護貿易主義やドル高などの影響が懸念されるものの、今後も引き続き現状の投資規模が保たれると予測。東京やオーストラリアのシドニー、メルボルン、シンガポール、香港、上海、北京などの都市で堅調なオフィス需要が見込まれるほか、インドやベトナムなどの新興都市でも成長が期待できるとしている。　

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.16

リバブル、中小業者とパートナー契約

―３３５社参画、ノウハウ共有し共存共栄

　東急リバブルと手を組む地域の中小宅建業者が増加している。同社は中小業者と共に売買案件の成約を目指す「アライアンス事業」を15年10月から開始。スタートから多くの反響を呼び、リバブルと「パートナーシップ契約」を結んだ中小業者が首都圏で３３５社となった。同事業での成約件数も右肩上がりで、自社と中小、双方に利があり共存共栄が図れる取り組みとして19年度にパートナー企業を５００社へ拡大させる。

　創業10年以上の地域に根差した中小業者で、賃貸の仲介・管理をメインで扱う業者が主に対象となる。フランチャイズ加盟業者も対象。こうした中小業者は地元オーナーとのつながりが強いが、売買の相談が来ると、①物件が営業エリア外にある②売買に対応できる人員不足③相続など複雑な案件に対応できる知識不足―などの理由から、ビジネスチャンスを逃しやすい。パートナー企業は、自社では対応が難しそうな地元情報をリバブルと共有、リバブルはノウハウや自社システムを提供して共に成約を目指す。リバブル独自の「リバブルあんしん仲介保証」も（有償、１件５万円・税別）でパートナー企業の物件に付けられる。

　パートナー契約は無料。パートナー企業と売主が媒介契約を結び、販売力を頼られたリバブルが客付けして売り・買いの手数料をそれぞれ得るケースが多い。売主対応からリバブルが行う例もある。その場合は売主との媒介契約はリバブルが交わし、売主手数料の35％が「紹介料」としてパートナー企業に支払われる。

　同事業の成約件数は16年度76件、17年度１４１件、18年度も上期で87件と17年度を超える見通しで、右肩上がりで推移する。パートナー企業の実力向上に資する無料セミナーも開催しつつ、今後は関西でパートナー企業を増やす方針。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.16

８月の建設受注、住宅増加・事務所半減

　国土交通省がまとめた８月の「建設工事受注動態統計調査報告」によると、受注高は前年同月比１・８％増の６兆７６４４億円と、３カ月ぶりに増加した。元請受注高は同０・５％減の４兆５５９２億円。このうち、民間等からは同１・０％増の３兆２２２５億円となった。

　工事種類別では、建築・建築設備工事の受注高は同４・０％増の２兆８９１２億円と３カ月ぶりに増加した。うち、１件５億円以上の民間からの建築・建築設備工事受注額は同０・４％減の６３６０億円と２カ月連続の減少となった。これらを発注者別にみると、最も多かったのは不動産業からで２２１７億円。同６・７％減のと２カ月連続で減少。サービス業からが同58・６％増の１６６６億円、製造業からが同27・４％増の１５４７億円と続いた。工事種類別では、住宅が同24・２％増の１８０３億円と最も多く、次いで工場・発電所が同22・７％減の１４２７億円、医療・福祉施設が同99・２％増の７３０億円、事務所が同53・６％減の６１７億円など。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.15

実務検定「スコア」を業界共通の指標に

―推進Ｃ、流通大手４社主導で協議会発足

　不動産流通推進センターは、同センターが実施している不動産流通実務検定「スコア」の一層の普及を図るため、「不動産流通実務検定『スコア』推進協議会」を設置した。不動産流通大手４社が発起人として主導したもので、「スコア」を不動産業界共通の能力判定の指標とすることを目的に、活用方法や改善要望などの意見交換を実施していく。

　発起人企業は三井不動産リアルティ、東急リバブル、住友不動産販売、野村不動産アーバンネットの４社。このほか合わせて12社と、賛助会員として不動産流通関係団体６団体が協議会に参画した。このほど行われた第１回協議会では、スコアの活用方法や改善要望などが話し合われた。スコアはインターネットに接続して１５０分１００問を回答するが、連続の回答が求められ、中断するとそこまでの得点で履歴が残る。営業マンの急な顧客対応の場合を考え、中断できるようシステム改善を求める声があった。推進Ｃではこうした協議会からの意見に対応を検討していく。

　スコアは15年に不動産流通の実務能力を総合的に判定する検定としてスタート。累計受検者数は５０００名近くに達する。11月16日実施の第５回試験は１５００名程度が挑戦する見通し。推進Ｃは協議会参画の大手流通会社の社員を中心に受検者数を増やし、早期に累計受検者を１万名に、毎回の受検者を５０００人レベルまで引き上げたい意向。

　18年度からスコアは国土交通省の後援も受けた。発起人の一社である三井不動産リアルティの大下克己副社長は「国交省の後援を得られたことは稀有なもの。自分自身が業界で働く人たちの中でどのポジションにいるのかを測る良い機会となる」と語った。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.12

オフィス需要堅調に拡大、品薄感強まる

―都心５区、竣工ビルのテナント誘致進む

　三鬼商事と三幸エステートは11日、９月の東京都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル空室率や賃料などを公表した。オフィス需要が堅調に拡大し、オフィスビル市場に品薄感が強まっている。　

　三鬼商事によると、平均空室率は前月比０・12ポイント低下の２・33％。同社は「新築ビル３棟が竣工したがオフィスビル市場の品薄感が強まるなか、既存ビルで解約の動きも少なく、空室面積が１カ月間で約８３００坪減少した」とする。新築ビルの空室率は前月比０・04ポイント上昇の４・99％、既存ビルの空室率は前月比０・11ポイント低下の２・26％。平均空室率は５区のうち、渋谷区を除く４区で前月に続き低下した。

　三幸エステートによると、空室率は前月比０・06ポイント低下の０・89％と、統計開始以来の最低値を再び更新した。同社は「19年にかけて竣工するビルでテナント誘致が進む。オフィス需要は堅調に拡大し過去最低水準の空室率が継続する可能性が高い」とする。契約後すぐ入居可能な未入居面積「現空面積」は前月比５・４％減の５万３１４４坪。募集面積は同１・７％増の29万７２７０坪と２カ月連続で30万坪を下回り、マーケットに広がる品薄感の強さを裏付けている。全国六大都市の大規模ビル空室率は、東京23区が１・２％、札幌市が２・１％、仙台市が４・７％、名古屋市が２・５％、大阪市が２・４％、福岡市が１・７％。

　また、三鬼商事が公表した坪当たり平均賃料は、前月より１４７円高い２万４３８円と、57カ月連続の上昇。一方、三幸エステートが公表した坪当たり募集賃料は前月より42円低い２万８７５１円と、５カ月ぶりでわずかな低下に転じた。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.11

東急不など、松戸市で物流施設を竣工

　東急不動産と三菱ＵＦＪリースが共同出資した松戸ロジスティクス特定目的会社は、千葉県松戸市で物流施設「ＣＰＤ松戸Ⅰ」を完成させた。センターポイント・ディベロップメント（ＣＰＤ）がアセットマネジメント業務を受託した。

　同物流施設（松戸市稔台６）は、総合パッケージングメーカーのレンゴー㈱の新しい拠点として１日から稼働した。松戸ＩＣから約４㎞で、新京成線・みのり台駅から約１㎞の徒歩圏に立地。敷地面積は６９２１・24㎡、建物は地上４階建てで、延床面積１万４１４６・88㎡。１階に乗降場を配置。外壁にサンドイッチパネルを採用し、断熱性と耐久性を高めた。床荷重は１・５ｔ／㎡（１階は２・５ｔ／㎡）で、天井高は５・５ｍ。全館ＬＥＤ照明を備えた。

　なお、東急不、三菱ＵＦＪ、ＣＰＤが出資する松戸２ロジスティクス合同会社が近接地で同規模の物流施設の開発を進めている。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.11

中古マンションの在庫が過去最高に

　東日本不動産流通機構は10日、９月の不動産流通市場動向をまとめた。９月末の中古マンションの在庫件数が前年同月比６・５％増の４万６７０１件となり、過去最高を記録した。在庫件数が前年同月を上回るのは40カ月連続。在庫件数は今年２月末にも４万６６７５件で過去最高となったばかりだが、再び更新した。前のピークは12年２月の４万５９３０件であり、18年の中古マンションの在庫増が顕著となっている。

　首都圏中古マンションの９月の成約件数は３２４４件（前年同月比０・７％増）で、８月に続き２カ月連続で前年同月を上回った。成約㎡単価は51・39万円（１・４％増）、成約価格は３２９２万円（２・０％増）で、ともに69カ月連続で前年同月を上回った。

　首都圏中古マンションの新規登録件数は１万７３２３件（２・５％増）で、13カ月連続で前年同月比増。前月比でも９・９％増加している。エリア別の成約件数は、東京都区部１３５８件（０・８％減）、東京都多摩３１５件（０・６％減）、埼玉県３６５件（２・１％減）、千葉県４１６件（10・９％増）、横浜市・川崎市５４８件（３・７％減）、神奈川県他２４２件（10・５％増）。中古戸建ては成約件数１０９０件（０・３％増）、成約価格３０４４万円（２・３％減）。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.10

東建ら６社、さいたま新都心で千四百戸

―来年１月から分譲、共用施設などを充実

　東京建物、住友不動産、野村不動産、近鉄不動産、住友商事、東急不動産の６社は、さいたま市都市計画事業北袋一丁目土地区画整理事業施工地区内７街区１画地で開発している総計画戸数約１４００戸の大規模分譲マンション「ＳＨＩＮＴＯ　ＣＩＴＹ（シントシティ）」で、モデルルームの事前案内会を開始した。19年１月中旬から販売する。

　総開発面積は約２・６万㎡で、全３街区のうち開発に着手したのはＩ・Ⅱ街区。敷地面積は１万８８００㎡で地上15階建て、総戸数１０００戸。Ⅲ街区（約４００戸）は建築確認取得前。ＪＲさいたま新都心駅から徒歩５分で、周辺には大型複合商業エリア「コクーンシティ」や「さいたまスーパーアリーナ」「さいたま赤十字病院」など利便施設が集積する。間取りは３ＬＤＫ～４ＬＤＫで、専有面積は66・40～92・15㎡。販売住戸・価格は未定。住民専用のミニコンビニエンスストアや子育て支援施設、自走式駐車場、パーティルーム、ゲストルーム、コミュニティガーデンなど共用施設を充実させた。Ⅰ街区の竣工は20年12月下旬、Ⅱ街区は21年12月中旬の予定。開発地は三菱マテリアルの研究所跡地。

　５月31日に物件ホームページを開設以来、総資料請求件数が３６００件を超え、10月６日以降の来場予約組数は８００件を上回っている。資料請求者の年齢は30歳代が中心で、地元さいたま市の大宮区、浦和区、中央区、北区などの居住者が約４割。さいたま新都心駅から近い立地や商業エリアに近接していること、大手デベロッパー６社が手がける安心感、共用施設などが評価されている。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.10

たまプラーザでマンション核にエリマネ

―東急電鉄、地域利便施設が沿線価値向上

　東京急行電鉄は11日、地域利便施設「ＣＯ－ＮＩＷＡ（コニワ）たまプラーザ」を開業する。東急電鉄とマンション住民、商業などのテナントがエリアマネジメント会社を設立。同施設を活用しながら、地域の課題解決と魅力向上に街を挙げて取り組んでいく。

　駅徒歩５分に位置する日本生命社宅跡地に建設された分譲マンション「ドレッセＷＩＳＥたまプラーザ」（総戸数２７８戸）の低層部が同施設となる。地域交流イベントを開催する飲食店群「コミュニティ・カフェ」や、保育園・学童保育、地域の主婦の就業支援にも活用するコワーキングスペースなどが入居する。マンションは９６８８・91㎡の敷地に３棟で構成され、建物の間に誰でも通行可能な貫通道路を整備した。貫通道路は地域の祭りの広場としても活用する。

　東急電鉄は、横浜市と連携し田園都市線沿線の郊外で持続可能性を重視した「次世代郊外まちづくり」を進めている。「ＷＩＳＥ」内のコニワを中心に、多世代交流・子育て・身近な就労をエリアマネジメント活動を通してつなげていくため、「（一社）ドレッセＷＩＳＥたまプラーザエリアマネジメンツ」を設立した。構成社員は東急電鉄、「ＷＩＳＥ」管理組合、コニワ入居テナント５社。地域行事や地域団体との協業により、周辺の魅力向上と課題解決を目指す。

　「ＷＩＳＥ」は17年４月に販売を開始し、18年３月に全戸完売、９月27日から入居が始まった。平均坪単価は３７９・７万円。戸当たり平均価格は８７３４万円、最高価格住戸は２億６５００万円台だった。売主は東急電鉄（事業出資比率40％）、三菱商事（30％）、三菱地所レジデンス（25％）、大林新星和不動産（５％）の４社。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.09

大手レンダー、国内開発への融資額拡大 

―ＣＢＲＥ、可否判断はＬＴＶ50～80％　

　メガバンクなど複数の大手レンダーが、オフィスや賃貸マンション、物流施設など国内開発案件への融資を積極化する姿勢を強めていることが、ＣＢＲＥの調査で分かった。自社と取引のある大手レンダー26社に融資の状況や考え方を聞いたところ、融資額が前年と同規模ないし上回ると予想する回答が、シニアローンで78％、メザニンローンで92％に上った。一方、融資の判断基準となるＬＴＶは50～80％程度との回答が多く、融資対象を厳選し、より有利な案件に集中投下する各社の慎重な姿勢が浮かんだ。

　不動産ノンリコースローンを扱うメガバンクや上位地銀らを対象に、ＣＢＲＥが融資方針などを今回、初めて調査した。調査期間は７月10日～８月３日で、回答企業数は26社（回答率62％）。

　調査によると、融資可否の判断材料で重視する項目は「ＬＴＶ」が27％で最多。融資対象として魅力が大きい用途種別は「オフィス」（50％）、「賃貸マンション」（31％）など。また、用途種別ごとに魅力的な都市の順位を聞いたところ、オフィスと賃貸マンションは「東京23区」「大阪」、物流施設は「首都圏」「近畿圏」がそれぞれ上位に。賃貸マンションで５位の福岡は、オフィスでは名古屋を抜いて４位となった。

　投資市場の見通しでは、不動産価格は上昇し、融資期間は長期化するとの回答が７割以上を占めた。融資基準では、ＬＴＶは低下し、スプレッドは拡大するとの見方が優勢。ＣＢＲＥは、レンダーらが融資額を増やしつつあるものの、低金利政策の影響で各社の収益は悪化しており、借り手側の資金調達が今後、難しくなる可能性もあると指摘している。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.09

東急不HD、渋谷再開発に３５００億投資

　東急不動産ホールディングスは、同社グループが東京・渋谷区を中心とした広域渋谷圏で推進する再開発プロジェクトに今後６年間で約３５００億円を投資する。今年度から23年度までに、公表済みの４つの事業に約２５００億円、新規プロジェクトに約１０００億円投資する計画を設定した。 　

　同社グループは現在、広域渋谷圏で「（仮称）南平台プロジェクト」「道玄坂一丁目駅前地区再開発計画」「（仮称）神宮前六丁目地区市街地再開発事業」「渋谷駅桜丘口地区再開発計画」の４つの再開発事業を推進している。設備投資資金の一部に充当するため、公募増資などによって約８２０億円を調達する。調達した資金のうち８００億円を20年９月末までにオフィスや商業施設など同社グループの設備投資資金の一部に充当し、残額は20年９月末までに有利子負債の返済資金に充てる予定。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.05

国交省、ビル・住宅など面的改修へ補助

―市街地で道路整備など、住環境の向上も

　国土交通省は19年度、既存建築物のストック活用を促進するため、建て替えや改修に対して補助を行う「優良建築物等整備事業」を拡充する。市街地などの住環境を改善し、老朽化したオフィスビルや住宅など複数の既存建築物を改修して利活用する事業への補助を検討する。

　地方都市を中心とする市街地での活用を想定。これまでは基本的に１棟の建て替えなどに対して補助を行っていたが、より面的な街づくりに寄与できるよう、周辺の住環境整備も併せて複数の既存建築物を改修する場合にも補助できるよう制度を拡充する。老朽化したオフィスビルを改修しコワーキングスペースとして活用したり、老朽化した住宅や店舗をリノベーションして、別用途に利活用するなどの事業を想定。その際、新たに道路を整備するなど、周辺の住環境整備と併せて行うようにする。住環境の整備の詳細はこれから調整する。住宅局は「面的な整備にも対応できるよう検討するので、市街地で道路を通せなかったところに、道路を整備することなども可能になる」とする。整備・運営する民間事業者に対し、整備費の３分の２を自治体が補助し、自治体負担分の２分の１を国が負担する。改修後の建築物には耐震性や耐火性などを求める。民間事業者は、地域密着の街づくり会社などを想定している。

　「優良建築物等整備事業」ではこれまで、老朽化マンションの建て替えや、小規模敷地を共同化してのマンション整備、低未利用地を活用した医療などの誘導施設の整備、高齢者の交流施設の整備などに対して補助を行ってきた。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.05

18年上期のアジア訪日客消費に一服感

―経産省など、欧米客は８期連続の増加　

　アジア人観光客の消費意欲が鈍化した。18年上期（１―６月期）の訪日外国人消費指数（ＴＣＩ、10年を１００とする）が、前期（17年下期）比△２・５％と３期ぶりに低下したことが、経済産業省の集計で分かった。増減の内訳をみると、アジアは△７・６％であるのに対し、欧米は＋９・２％と明暗が分かれた。欧米観光客の消費意欲が旺盛な一方、２カ国で消費額全体の５割を占める中国・台湾をはじめとするアジア人観光客の消費行動が鈍化したことが、ＴＣＩを押し下げる要因になった。

　18年上期のＴＣＩを地域別にみると、アジアは△７・６％の４２３・１と３期ぶりに低下。一方で、欧米の指数は＋９・２％の２４２・１と８期連続で増加し、右肩上がりを続けている。18年上期のＴＣＩの減少分のうち、変動に寄与した度合いを地域別にみると、アジアは△５・49％の低下寄与、欧米は＋１・17％の増加寄与となっている。

　消費項目別に指数をみると、アジアは「買い物代」が△２・87％で、飲食費や交通費なども前期実績を下回った。欧米は、飲食費が＋７・23％と指数増加に大きく貢献。欧米の飲食費は13年上期以降、11半期連続で指数増加に寄与している。

　観光庁のデータによると、訪日外国人旅行消費額（18年４－６月期）は１兆１２３３億円で、首位は中国、２位台湾、３位韓国。中国の４－６月期の消費額は前年比△１・７％、台湾は△２・２％といずれも低下した。昨年後半から今年にかけて為替が円高傾向になったことも消費意欲を削ぐ原因の一つになった可能性がある。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.05

藤が丘のまちづくりで東急電鉄など協定

　横浜市、東京急行電鉄、昭和大学の３者は、東急田園都市線・藤が丘駅周辺の新たなまちづくり推進に関し協定を締結した。「駅前施設・病院・公園」が一体となった街づくりを進める。

　藤が丘駅周辺は、66年に土地区画整理事業で道路、公園、駅前広場などが整備されたが、50年以上が経過し、老朽化や機能更新が課題となっている。駅前に立地する昭和大学藤が丘病院も75年の開院であり、耐震化や医療高度化に向けての再整備が必要となっていた。３者は協定の目的を「豊かな緑に囲まれ、人にやさしく、多世代が元気に暮らせるまちづくり」とし、地域住民の意見を取り入れつつ駅周辺の魅力ある空間形成に取り組んでいく。

　東急電鉄は駅前施設、横浜市は公園など都市基盤と都市計画、昭和大学は病院の更新をそれぞれ担う。協定は21年９月末日までを有効期間とする。なお、横浜市と東急電鉄は、すでに「次世代郊外まちづくりの推進に関する協定」を結んでいる。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.04

森記念財団、都市特性評価１位は京都市

―72都市と23区を対象、福岡・大阪続く

　森記念財団都市戦略研究所は３日、日本の都市特性評価（ＪＰＣ）をまとめ明らかにした。政令指定都市、県庁所在地に加え、東京を除く各都道府県の人口規模が上位の計72都市について83の指標から評価を行った。東京23区は同様の評価を72都市とは別に行った。指標は、「経済・ビジネス」や「環境」など６つの分野で構成。地方創世に向けて各自治体の特徴を明らかにするとともに、クラスター分析も行い、都市ごとの特性の近似性なども分析した。

　都市ごとの評価で１位となったのは京都市。世界的な観光地としての知名度を背景に「文化・交流」における評価が圧倒的に高い結果となった。また、大学都市であることから「研究・開発」分野においても高い評価を得ており、知的資源にも恵まれている。

　２位は福岡市。世界の都市総合力ランキング（ＧＰＣＩ）では大阪市に次ぐ３位だが、今回の評価では、「生活・居住」を重視したため、高い評価を得た。特区制度の認定など「経済・ビジネス」分野でも積極的な行政の活動が評価された。

　続いて３位は「経済・ビジネス」や「交通・アクセス」で１位を獲得した大阪市。「生活・居住」と「環境」では下位だったが、それ以外の分野では高い評価を獲得。人や企業が集まっていることがわかった。

　また、クラスター分析によると、政令指定都市などの特性が共通であった一方、函館市、長崎市、奈良市などが生活や女性へのサポートが充実した都市として似た特性があることがわかった。

　東京23区は同様の指標で評価を実施し、１位は千代田区、以下、港区、中央区の順となった。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.04

地所レジなど、南平台で分譲マンション

－坪８５０万円、ホテルや百貨店と連携　

　三菱地所レジデンス、大林新星和不動産、東急不動産の３社は、東京・渋谷区で総戸数１００戸の高額マンション「ザ・パークハウス渋谷南平台」を10月下旬から販売する。南平台アドレスの分譲マンションは11年ぶりとなる。平均坪単価は同アドレスで過去最高の８５０万円を予定している。事業比率は地所レジ50％、大林新星和30％、東急不20％。

　同マンション（渋谷区南平台町12－２）は、ＪＲ渋谷駅から徒歩７分の立地で、ＲＣ造地上10階地下１階建て。竣工予定は19年11月中旬。従前は日本たばこ産業のオフィスビル。間取りは１ＬＤＫ～３ＬＤＫ、専有面積は56・44～２１５・30㎡で、90㎡超の３ＬＤＫタイプが最多。販売価格は１億２０００万円台～７億１０００万円台。全23タイプのバリエーションを用意し、玄関付近に専用のトランクルームを完備。鍵は鞄やポケットから取り出さずに開錠できるハンズフリーのラクセスキーを採用した。共用部には用途に応じたラウンジを設置し、車寄せで入出庫を代行するバレーサービスを導入した。セルリアンタワー東急ホテルと提携し、ホテル内の会員制フィットネスクラブが利用できるほか、東急百貨店と連携し、専用サロンでの応対や駐車場の無料サービス、稀少・限定商品の案内などを行う。

　総戸数１００戸のうち30戸は優先分譲で一般分譲は70戸。第１期販売は35戸を予定。７月３日に物件ホームページを開設後、１１００件超の問い合わせがある。居住地は渋谷区が３割、港区が２割、年齢は50歳代が３割、40歳代が２割。年収は１５００万～２０００万円のほか、３０００万円超と５０００万円超が多い。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.04

グッドデザイン賞、野村不ＨＤなど受賞

　日本デザイン振興会は、18年度のグッドデザイン賞を発表した。審査対象４７８９件のうち１３５３件が受賞。受賞企業数は９４５社だった。独自性や完成度などが特に高い「グッドデザイン・ベスト１００」には、住宅・不動産会社から星野リゾート・佐々木達郎建築設計事務所・竹中工務店の「星野リゾートＯＭＯ５東京大塚」、千葉学建築計画事務所・大和ハウス工業岩手支店・釜石市・東北大学大学院工学研究科小野田泰明研究室の「釜石市の復興公営住宅（大町復興住宅１号、天神復興住宅）」、野村不動産ホールディングスの「仮設ＨＵＢ拠点―まちへの新しい挨拶の形―」、グランドレベル・ブルースタジオ・石井大吾デザイン室一級建築士事務所の「喫茶ランドリー」が選ばれた。

　18年度グッドデザイン賞を受賞した主な住宅・不動産会社は次の通り。

　▽アキュラホーム▽旭化成ホームズ▽アスコット▽穴吹工務店▽伊藤忠都市開発▽イトーピアホーム▽エー・ディー・ワークス▽ＮＴＴ都市開発▽小田急電鉄▽近鉄不動産▽京阪電鉄不動産▽京浜急行電鉄▽コスモスイニシア▽三栄建築設計▽ＪＲ九州住宅▽ＪＲ西日本不動産開発▽ジェイアール東日本都市開発▽神鋼不動産▽新日鉄興和不動産▽住友不動産▽住友林業▽積水化学工業▽積水ハウス▽セコムホームライフ▽相鉄不動産▽大栄不動産▽大京▽大京アステージ▽大和ハウス工業▽大和ハウス工業岩手支店▽タカラレーベン▽中央住宅▽東急不動産▽東京急行電鉄▽東京建物▽トヨタホーム▽ナインアワーズ▽日本エスコン▽野村不動産▽野村不動産ホールディングス▽長谷工コーポレーション▽阪急阪神不動産▽ヒューリック▽ブルースタジオ▽プロロジス▽平成建設▽ポラスガーデンヒルズ▽ポラテックポウハウス▽ミサワホーム▽ミサワホーム総合研究所▽三井不動産▽三井不動産レジデンシャル▽三井不動産レジデンシャルサービス▽三井ホームコンポーネント▽三菱地所ホーム▽三菱地所レジデンス▽安田不動産▽山万▽ＵＤＳ▽リビタ。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.03

不動研、23区マンション価格19年は微減

　日本不動産研究所はこのほど、東京23区のマンション価格と賃料の中期予測を発表した。

　それによると、新築・標準タイプ（専有面積40～80㎡未満）のマンション価格は、18年はマクロ経済の安定が継続して上昇（＋２・１％）で推移、19年は10月に実施が予定されている消費増税の影響を受けて微減（△０・１％）、20年は前年10月消費増税の影響が本格化し下落（△２・３％）、21年以降は微減、と予測した。同じくマンション賃料は、18年＋２・０％、19年＋１・９％、20年＋１・２％と、雇用者報酬や消費者物価等の動向を背景に上昇し、21年以降はマクロ経済が安定的に推移することにより、ほぼ横ばいで推移、と予測した。

　予測に当たっては、実質ＧＤＰや民間住宅投資、雇用者報酬などのマクロ経済指標、東京23区の人口、地価などを用いて、東京23区のマンション価格及び賃料を求めるマクロ計量モデルを構築。マクロ経済指標は、18～19年の経済成長率が年１・１％前後、20年が年０・３％、21年以降が年０・６％前後と予測した。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2018.10.03

東急コミュ、高齢者雇用で厚労省表彰

　東急コミュニティーはこのほど、厚生労働省と高齢・障害・求職者雇用支援機構が主催する「平成30年度高年齢者雇用開発コンテスト」で、厚生労働大臣表彰優秀賞を受賞した。同コンテストは高年齢者が働きやすい環境づくりの事例を募集、表彰するもの。同社は、17年10月より技術員の定年を65歳へと延長する定年延長制度を導入。18年１月には対象を事務員へと拡大するなどのシニア層活用の取り組みが評価された。

　同社のシニア層活用では、管理員をはじめ60歳以上の従業員が多いため、現場の人材確保や技術・能力の保持を目的に定年延長を実施。契約社員としての再雇用の継続限度年齢も事務員は70歳、技術員は72歳、管理員は75歳と職種別に引き上げた。プロキャリアパス制度を導入し、退職時に基準を満たせば、退職事由にかかわらず再入社試験の受験が可能となる。また、高年齢者採用時の研修を充実させたほか、短時間勤務従業員の兼業も許可するなど多様な人材の活用に取り組んでいる。

（提供／日刊不動産経済通信）

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