2020.03.19

２０２０年地価公示・国交省、全国全用途平均で５年連続上昇

―地方も28年ぶり上昇、地方波及が鮮明に
一年後半の台風や消費増税、影響は限定的

　国土交通省は18日、20年１月１日時点の地価公示を（標準地＝２万５９９３地点）発表した。全国の全用途平均は＋１・４％（前年＋１・２％）となり、５年連続で上昇した。全国の住宅地は＋０・８％（＋０・６％）で３年連続、商業地は＋３・１％（＋２・８％）で５年連続で上昇。上昇基調が継続し、地方圏のその他エリアでも全用途平均と商業地が28年ぶりに上昇に転じるなど、地価上昇の地方波及が鮮明となった。
　地方圏は、地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）が全用途平均＋７・４％（＋５・９％）、住宅地＋５・９％（＋４・４％）、商業地＋11・３％（＋９・４％）で上昇基調を更に強めた。また、地方四市を除いた「その他」が、長く続いた下落の時代を脱したことも大きな特徴。地方圏その他エリアの全用途平均は＋０・１％（△０・２％）、商業地は＋０・３％（０・０％）でともに１９９２年以来28年ぶりに地価が上昇に転じた。住宅地は０・０％（△０・２％）で、１９９６年から続いた下落が横ばいとなった。
　住宅地は、変動率がプラスの都道府県の数が20（前年18）に増加した。今回プラスに転じたのは山形県と長崎県。１％以上の下落率を示す県は福井県と和歌山県の２県（７県）で、秋田県、山梨県、三重県、愛媛県、鹿児島県の５県が今年は１％未満に下落幅が縮小した。住宅地の変動率トップは沖縄県の＋９・５％（＋８・５％）。沖縄県は４年連続の住宅地上昇率首位となった。住宅地の変動率を地点別にみると、全国トップは北海道の「倶知安－３」の＋44・０％だった。
　住宅地の地点の価格を三大都市圏別にみると、東京圏のトップはホテルオークラ近くの「港－４」（港区赤坂１丁目）で１㎡当たり４７２万円。全国でも住宅地の最高価格地点となった。大阪圏は「大阪福島－７」（大阪市福島区福島３丁目）が１０２万円、名古屋圏は「名古屋中－２」が１４０万円で首位だった。
　地方の回復が目立った今回の地価公示。住宅地では、下落が続いたことが値ごろ感を生み、取引が増えたと考えられるエリアが出ている。一例として国交省は静岡県焼津市を挙げる。焼津は東日本大震災以降、津波懸念で海寄りの住宅地の下落が目立っていたが、今回は海寄り地点の下落幅が軒並み縮小した。市内の土地取引件数と住宅着工戸数は過去５年増加傾向で、需要は底堅い。プラスを維持する内陸側の住宅地と比較して、海寄りが値ごろと判断されたようだ。同様に三重県松阪市の松阪駅周辺でも、商業地と比較した値ごろ感により近接の住宅地の下落幅縮小がみられた。
　商業地は、変動率プラスの都道府県数が前年22から今年は24に増えた。静岡県、香川県がプラスに転じた。１％以上の下落の県が前回８県から今年は１県（島根県）へと減少。岩手、秋田、新潟、和歌山、鳥取、宮崎、鹿児島の７県が１％未満に下落幅が縮小していた。商業地の変動率トップの都道府県は住宅地に続き沖縄県で＋13・３％（＋10・３％）。沖縄は年間の観光客が１０００万人を突破し、観光産業を中心に県内経済が好調で、住宅・商業ともに変動率首位。商業地の地点ごとの変動率ではトップは「倶知安５－１」で57・５％。倶知安は依然としてスキーリゾートが外国人観光客に人気。別荘やリゾート施設需要、市街地ではその従業員や北海道新幹線の工事に従事する建設作業員向けの宿舎需要も強い。
　商業地の地点ごとの価格をみると、東京圏のトップは１㎡当たり５７７０万円の「中央５－22」（中央区銀座４丁目、山野楽器銀座本店）。同地点は14年連続で商業地価格全国１位を維持した。大阪圏は「大阪中央５－２」（大阪市中央区宗右衛門町）の２８７０万円、名古屋圏は「名古屋中村５－２」（名古屋市中村区名駅４丁目）で１８５０万円。

◎浸水被害の武蔵小杉、特段の影響ない

　都道府県地価調査との共通地点（１６２１地点）から半年ごとの地価変動率の推移をみると、住宅地は19年前半＋０・８％、後半＋０・８％。商業地は前半＋２・３％、後半＋２・５％。昨年後半は台風が各地に甚大な被害をもたらしたほか、消費税の税率引き上げ、日韓関係悪化による韓国人観光客の減少などがあったが、全体としては「特段大きな影響はみられなかった」（地価調査課地価公示室）。
　浸水被害があった川崎市の武蔵小杉は、元々工場の集積地だったためタワーマンションエリアに住宅地の標準地が存在せず、直接の地価は把握できないが、タワマンエリア外の東横線・武蔵小杉駅近くの住宅地標準地は全てプラスを維持した。武蔵小杉について国交省は「台風後にマンションが安く大量に売り出された事実は確認されていない」（同）としており、需給バランスの崩れは起きなかった。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.19

東急不、初のソーシャルアパートメント

―新規に開発、運営型賃貸レジの拡大へ

　東急不動産は、同社初となるソーシャルアパートメントを東京・北区の東十条に竣工させた。運営型の賃貸住宅事業を拡大していく一環。ソーシャルアパートメントはリノベーション物件が大半で、新築はまだ少ない。運営を行うグローバルエージェンツに一棟貸しする。
　ソーシャルアパートメントは、ラウンジなどの共用部と１Ｒタイプの専有部で構成し、居住者同士の交流が魅力のシェアハウスと、プライバシーが確保されたワンルームマンション双方の良さを取り入れたもの。東急不が今回開発した「ネイバーズ東十条」（１０４戸）はこの分野では大型の物件で、建物としては寄宿舎に当たる。約２００㎡に上る２階の共用空間は、カフェをイメージしたラウンジやワークスペース、キッチン、さらにコーヒー専用のカウンターで構成。約30㎡のテラスともつながっている。居室はバス・トイレ付きで面積は約15㎡前後。料理をする際は共用部のキッチンを利用する。気分が乗らない時は共用部に立ち寄らなくて済むよう、エントランスから各自の居室へは独立した動線を確保している。
　賃料は２年契約の場合、７万３０００円から８万２０００円（管理費、水道光熱費は除く）。周辺の１Ｒ賃料と比べ１割程度高く設定できているという。立地はＪＲ京浜東北線・東十条駅から徒歩３分で、都心に通う20～30歳代の会社員の入居者が多く、ほぼ満室となっている。東急不は運営型の賃貸住宅開発を強化する方針で、既に学生向けレジデンスを先行させているが、今回のソーシャルアパートメントは主に社会人がターゲット。今後の開発では、立地に応じて運営型賃貸の種類やターゲットを検討していく。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.17

東急不ら、マンション管理をスマート化

　東急不動産ホールディングス、東急不動産、東急コミュニティーは、分譲マンションの管理業務で省人化を図るため、一部業務をスマート化した管理体制を実物件に導入する。管理員の採用が年々難しくなる中、ＩｏＴなどを活用することで、サービスレベルを維持しながら管理費の削減効果も見込む。
　導入するのは「ＢＲＡＮＺ　スマート管理」。管理員が不在でも、住戸内のインターホンを通じ管理センターやアフターサービスへ問い合わせできるシステムをパナソニック㈱と共同で開発。共用部の掲示板はデジタルサイネージに切り替え、掲示板情報の張り替えが不要になるほか、暮らしに役立つ様々な情報を提供できるようにする。共用設備機器を遠隔から常時監視し、不調を早期発見するシステムも導入する。第１弾として兵庫県西宮市の「ブランズ甲子園口三丁目」（26戸）に導入する。今後、利用状況などをみながらサービス改善に向けた検証を重ね、新築マンションを中心に導入を進めていく方針。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.16

リバブルら、80年定借マンションを発売

―大阪・守口市で84戸、坪単価１６２万円

　東急リバブルと三井不動産レジデンシャル、山陽電気鉄道の３社は13日、大阪・守口市で80年の定期借地権付き分譲マンション「レジデンス大日ステーションプレミア」（総戸数84戸）の第１期販売を開始した。定借期間は２１００年３月３日まで。３社の事業比率は非公開。土地所有者から東急リバブルが賃借し、転貸。第１期の販売戸数は40戸（２ＬＤＫが６戸、３ＬＤＫが34戸）。価格は２６９０万～４１９０万円で、最多販売価格帯は３４００万円台。平均坪単価は１６２万円。80年にわたる長期の定期借地権は関西圏で初とみられる。
　同物件（大阪府守口市八雲東町２―２９４―１ほか）は、大阪メトロ谷町線・大日駅徒歩１分、大阪モノレール・大日駅徒歩２分の立地。ＲＣ造地上15階。敷地面積は１９０８・21㎡、延床面積は６５４６・11㎡。専有面積は55・48～72・43㎡。東梅田駅まで直通で18分、新大阪駅まで21分、なんば駅まで27分と主要駅へのアクセスも良く、大阪空港まで直通35分のため、出張や旅行にも便利な立地。借地期間満了後は、建物を解体せずに明け渡すため、解体準備金の負担がないのも特徴。11月下旬に竣工予定で、入居開始は12月下旬を予定。
　１月25日にモデルルームを開設し、13日までに約１００組が来場。来場者は20歳代、30歳代が全体の半数で、ファミリー層やＤＩＮＫＳが多いという。守口市内の在住者が約４割だが、駅近のため市外からも多い。資料請求は約３５０件。モデルルームは完売まで設置予定。施工は長谷工コーポレーションで、管理会社は長谷工コミュニティ、販売代理は東急リバブルと三井不動産レジデンシャル。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.13

ＪＬＬなど、２月のオフィス賃料は上昇

―コロナで移転延期も、４月以降に影響か

　東京都心５区にある大規模オフィスビルの賃料が上昇を続けている。ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）がまとめた２月末時点の需給動向によると、Ａグレード（級）オフィスビルの坪当たり平均賃料は前月比０・４％増の４万１０８円と11年ぶりに４万円台に乗った。三幸エステートの調査でも賃料は前月比３０５円増の３万２０３８円と７カ月連続で上昇。三鬼商事の集計でも１００円増の２万２５４８円となった。ただ新型肺炎の感染拡大に伴い、企業活動とそれを支えるオフィスの需要には暗雲が立ち込める。三幸エステートは「景気や雇用の下振れが進めばオフィス需要に小さくはない影響が出てくる」と懸念している。
　ＪＬＬと三幸エステート、三鬼商事が12日までに公表した２月末時点のオフィス市場動向の調査結果では、いずれも従来の傾向通り空室率がやや低下し、賃料は上昇カーブを示した。新型肺炎が国内外の産業に影響し始めてはいるものの、２月の段階では都心のオフィス需要が急減するような事態には陥っていない模様だ。コリアーズ・インターナショナルは「移転・拡張や物件の内覧は見送られているが、東京ではオフィス需給がタイトで貸主に有利な状況が今後も続く見通し」と分析。三幸エステートは「影響が顕在化するとすれば４月以降ではないか」と予想する。
　各社の２月末時点の調査結果をみると、５区の空室率は、ＪＬＬは０・１㌽減の０・５％、三幸は０・11㌽減の０・48％、三鬼商事 は０・04㌽減の１・49％と算定。平均賃料はＪＬＬが４万１０８円と最高額を提示した。同社によると賃料が４万円台に乗るのは09年第１四 半期以降、初めてという。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.11

日管協、コロナ対応で会員へＱ＆Ａ公開

―感染者の情報はプライバシーに配慮を

　日本賃貸住宅管理協会は、新型コロナウイルス感染症の拡大を受け、入居者とオーナーへの対応策をまとめた実務相談事例のＱ＆Ａ集を、会員向けサイトで公開した。会員会社から寄せられた問い合わせや相談などを顧問弁護士のアドバイスに基づいて整理。観光庁と厚生労働省がそれぞれ住宅宿泊事業法の届出住宅と旅館などの宿泊施設へ向けて「新型コロナウイルス感染症への対応」を通知しており、基本的にはそれを参考に対応するのが望ましいとするが、管理メニューや物件などにより対応が異なる可能性もあるので、必ず自社の顧問弁護士に相談するよう呼びかけている。
　物件の入居者に感染者がいた場合の他入居者への通知に関しては、厚労省通知を参考に、「感染者のプライバシーに配慮し、通知すべきではない」とした。ただし、オーナーに対しては管理受託契約に基づく報告義務の対象となる可能性があり、物件の消毒は必要。入居者やオーナーから感染した入居者に対する退去要請を受けた場合の対応については、「感染症に罹患したことは解除事由にならない」とし、管理会社が対応しなくても責任は生じないとした。感染した入居者が退去した場合に次の入居者へ告知義務が生じるかについては、適切に物件を消毒すれば、告知義務は「否定的に解されるのでは」としている。
　管理会社内に感染が疑われる社員がいた場合の対応については、社員から保健所に連絡させて指示に従うべきとする。感染症予防の観点からの質問では、入居者から管理物件入口へのアルコール消毒液の設置を求められた場合に、「対応は義務ではない」とするも、感染症対策を取らなかったことで感染が拡大した場合には入居者から責任を問われる可能性はあるとする。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.05

大阪オフィス活況、４Ｑ空室率０・１％

―ＪＬＬ、２年後大量供給も負荷は小さい

　大阪のオフィス市場で活況が続いている。ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）の調査によると、19年第４四半期（４Ｑ）の中央・北両区における空室率は前年同期比１・０㌽減の０・１％となり、比較可能な04年以降での最低値を３期連続で更新した。坪当たりの月額賃料も12・６％増の２万３２９５円となり、四半期単位では22四半期連続で値上がりしている。新型肺炎による景気下押しの懸念もあるが、竣工前物件のリーシングも順調なことから、空室率の低位と賃料上昇の傾向が続くとＪＬＬは予想している。
　ＪＬＬがまとめた「大阪マーケットレポート」によると、19年通年の国内商業用不動産投資額は３％増の４兆１４５０億円、４Ｑの実績は７％増の９８６０億円。通年の地域別投資比率は東京都心５区が35％、大阪圏は18％と大阪は東京の約半分の規模だが、大阪の実績は14年以降、右肩上がりを続けている。
　大阪では万博開催やＩＲ招致への期待などでオフィスの取引が活発で「特にＡグレード（級）オフィスの供給が急増している」（同社）。市内でも特に梅田エリアの引き合いが強く、賃料坪単価の上限は３万円台半ばまで上がったという。淀屋橋や本町、四ツ橋・肥後橋、堺筋・北浜などの大型オフィスにも空きがなくく賃料が上がっている。市内では22年以降の３年間に45・８万㎡ものＡ級オフィスが供給されるのに伴い、空室率は22年に２・１％、25年に４％強に高まる見通し。ただ22年に開業する「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」を始めとする大型再開発ビルのリーシングが順調なことから「大量供給で市況が悪化した13年のような状況にはなりにくい」（同社）と分析している。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.04

住みたい街、３年連続で横浜がトップ

―リクルート、さいたま市の上昇目立つ

　リクルート住まいカンパニーは３日、「ＳＵＵＭＯ住みたい街（駅）ランキング２０２０関東版」を発表した。総合１位は３年連続で「横浜」。昨年９位から４位に上昇した「大宮」は今年も４位だった。「大宮」はこれまでの男性からの支持に加え、20歳代や女性からの人気が伸びた。２位「恵比寿」、３位「吉祥寺」は昨年と同様。ＳＵＵＭＯ編集長の池本洋一氏は「昨年まではトップ３とそれ以下に差があったが、３強と４位の差が縮まってきた」と総括した。
　「横浜」は20歳代、30歳代、40歳代と各世代で１位となり、ライフステージ別でも、シングル男性での３位を除き、シングル女性、夫婦のみ、夫婦＋子供でトップとなった。昨年よりも「交通利便性」「商業施設・文化娯楽施設」「資産性」の魅力度が上昇。要因として、駅前再開発のメドがたち、家族連れで遊びに行ける施設も開業することや、オフィスビルの建設ラッシュでオフィスが増加していることを挙げる。一方、「大宮」（４位）、「浦和」（10位）、「赤羽」（17位）、「さいたま新都心」（19位）の上昇も特徴の一つ。「赤羽」と「さいたま新都心」は調査開始以来の最高値となった。池本氏は「オフィスが増加する東京駅や渋谷駅周辺など、東京方面と新宿方面の双方向へ直通でアクセスできることや、物件価格や家賃の割安感があることが人気の理由」とする。
　今回初めて調査した「住民に愛されている街（駅）ランキング」では、小田急江ノ島線・片瀬江ノ島が１位となった。「住みたい街」ではＪＲ線沿線やターミナル駅が多いのに対し、「住民に愛されている街」では、私鉄沿線や各駅停車駅が多かった。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.04

東急不らの梅田タワマン竣工、ほぼ完売

　東急不動産、住友商事、住友不動産の３社が開発を進めてきた大阪・梅田駅徒歩圏の大規模タワーマンション「ブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈ」（６５３戸）がこのほど竣工した。都心中心部の好立地などが評価され、ほぼ完売となっている。
　地上50階地下１階建て、延床面積６万８７５２㎡の規模で、大阪のホテル御三家に数えられた東洋ホテル跡地に開発した。大阪メトロ御堂筋線・中津駅にも直結する。名門ホテルの記憶を継承し、エントランスなどの共用部は高級感を重視。ポーターサービスを導入するなどコンシェルジュサービスを充実させた。庭園の風景を望めるラウンジのほか、地上37階にはパーティールームやフィットネスを配置。グループ会社の東急スポーツオアシスと提携し、フィットネスには専属トレーナーが週２回常住する。阪急神戸線・梅田駅からは徒歩７分、ＪＲ東海道線・大阪駅からは徒歩12分に立地。専有面積は42・64～１４５・70㎡、販売価格は３６００万～２億７０００万円、最多価格帯は５４００万円台。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.03

住宅の不動産価格指数、60カ月連続上昇

─国交省、区分マンションは最高水準維持

　国土交通省は、２０１０年の平均を１００とした場合の不動産価格指数（住宅＝19年11月分、商業用不動産＝19年第３四半期分）をまとめた。全国の住宅総合は１１３・３（前年同月比＋１・４％）となり、60カ月連続で上昇した。
　全国の住宅地は98・８（△０・１％）、戸建て住宅は１０１・１（△１・４％）、区分所有マンションは１４８・７（＋４・１％）。住宅地の下落は５カ月連続となったが、下落幅には縮小傾向がみられる。戸建て住宅は３カ月連続で下落し、下落幅は10月の△０・６％に比べ拡大した。区分所有マンションは、10月に続き１４８台の最高水準を維持している。
　都市圏別では、南関東圏は住宅総合１１４・６（＋０・３％）、住宅地１０１・２（＋１・７％）、戸建て97・４（△６・４％）、マンション１４３・３（＋３・９％）。名古屋圏は住宅総合１０８・６（＋１・５％）、住宅地97・５（△３・８％）、戸建て１０２・０（＋０・５％）、マンション１５２・９（＋８・２％）。京阪神圏は住宅総合１１５・９（＋４・４％）、住宅地99・４（＋５・６％）、戸建て１０２・１（＋４・３％）、マンション１５５・２（＋２・４％）。マンションの最高は東北地方で１９４・７（＋６・９％）。
　商業用不動産の全国総合は１２４・１（前年同期比△０・１％）。建物付土地総合は１３５・２（＋１・８％）。店舗１４５・８（＋５・０％）、オフィス１４７・０（＋２・３％）、倉庫１１２・９（△５・７％）、工場１００・９（＋５・４％）、マンション・アパート（一棟）１３３・５（△１・７％）。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ

2020.03.02

東急不、インドネシアで大規模複合開発

　東急不動産は、国などが出資する海外交通・都市開発事業支援機構（ＪＯＩＮ）と共同で進めているインドネシア・ジャカルタ中心部の大規模複合開発「メガクニンガン　プロジェクト」の建設工事にこのほど着手した。同社グループがインドネシアで主導する都市部の開発事業としては３件目で、大規模複合開発は今回が初めて。
　同社子会社の東急不動産インドネシアが用地を取得し、ＪＯＩＮとの共同事業に発展した。施設は分譲住宅４８２戸のほか、賃貸住宅や商業施設で構成。延床面積は約12万㎡。分譲住宅はブランズブランドとして販売している。設計・施工は清水建設が担当しており、完成後は東急プロパティマネジメントインドネシアが管理運営を行う予定で、海外では少ないオールジャパンの事業体制を構築した。全体開業は23年の予定。

（提供／日刊不動産経済通信）

pagetopへ