2021.10.12

東京23区のオフィス、空室の大型化進む

―ザイマックス総研、企業の移転は活発

　ザイマックス不動産総合研究所は、東京23区を対象としたオフィス空室率に関する調査レポートをまとめた。空室率は上昇し賃料は下落しているが、消化される空室の量は増加しており、企業移転は活発だと指摘。傾向としては、１００坪未満の空室件数の増加が鈍化する一方、１００坪以上の空室件数は増えており、空室の大型化が進んでいるとした。
　空室率は21年４～６月期で２・96％と、５四半期連続で上昇。解約予告を含めた募集面積率は５・75％となっており、空室率との差が広がり、解約予告から退去までの６カ月間で次のテナントが決まらないケースが増えているとみられる。
　区画面積別でみると、１００坪未満の空室は早い段階で次のテナントが決まるため増加が鈍いが、１００坪以上の空室はレイアウトの検討など中小型オフィスと比べて時間がかかることなどから、空室の解消が進まず件数が増加していると推測している。ビルの規模別でも延床面積３００坪以上５０００坪未満の中小規模ビルでは21年４月をピークに頭打ち感がみられるが、延床面積５０００坪以上の大型ビルでは空室件数の増加が続いているとした。
　最近では「経費削減」を理由とした移転は減る一方、「業務効率化」を目的とした移転が過半を占める。同社は「企業がコロナ禍を経て働き方の多様化に伴うオフィス戦略の見直しを行っている」と分析する。空室の増加はビル事業者にとって逆風となるが、オフィスに入居する企業にとっては移転先の候補が増え、賃料も安く移転できるとし、「今後はワークプレイス戦略の見直しを行う企業が増え、移転が増加してくるだろう」と指摘した。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.12

中古マンション在庫、減少傾向に歯止め

―９月の東日本レインズ、成約４・６％減

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11日、９月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションの成約件数は前年同月比４・６％減の３１７６件となり、３カ月連続で前年を下回った。９月の水準としては直近10年間で上から５番目。在庫件数は前月比０・４％増の３万４７４２件となり、３カ月連続で在庫が増加、減少傾向に歯止めがかかっている。
　中古マンションの成約㎡単価は前月比４・９％上昇し62・13万円となった。前年同月比では11・０％と２ケタの上昇で、前年比プラスとなるのは17カ月連続。成約価格は前月比５・６％上昇の３９８５万円。前年同月比では７・９％上昇し16カ月連続で前年を上回った。新規登録件数は前年同月比７・０％減となる１万３６３７件で、前年割れが25カ月続いている。在庫件数は前年同月比では15・５％減で２ケタ減となるのは14カ月連続、前年割れは22カ月連続だった。成約件数は埼玉県と神奈川県他が前年同月比で増加。東京都区部は５・２％減の１２９５件となり、４カ月連続で前年を下回った。そのほか、横浜市・川崎市は８・１％減の５４５件。
　中古戸建ての成約件数は前年同月比５・０％減の１２２５件。直近10年間でみると９月としては３番目に多い水準となった。成約価格は前月比１・８％上昇の３４８７万円。前年同月比では９・８％の上昇で、前年を上回るのは11カ月連続となった。新規登録件数は前年同月比20・１％減の４０２５件で、前年割れは19カ月連続。在庫件数は29・８％減の１万３３８９件で、２ケタ減は12カ月連続。前月比でも２・２％減となり、19カ月連続で在庫が減少している。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.12

Ｊリート市場創設20周年⑭・柏﨑東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント社長

◎循環再投資モデルで持続的成長を目指す
　―長期的視野で物件入替やスポンサー連携

　　東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント社長　柏﨑　和義氏

　―Ｊリート市場の創設から20年を迎えた。
　柏﨑氏　創設当初は、全く新しいビジネスモデルとマーケットで、期待が高い成長分野という認識だった。20年を経て、当初は想定していなかったヘルスケアなどのアセットも加わってきており、新たなＪリート市場のあり方を考える必要がある。当社は、１００年リートを目標としており、30年や50年といった長期的な視野をもって事業を進めていく。
　―運用の現状と見通しは。
　柏﨑氏　コロナ禍に至る前は、内部成長が順調に進んで、非常に良い賃料水準を実現できていた時期だった。当社のポートフォリオでは、商業施設は特に強い影響を受けたが、22年１月期でコロナ禍のマイナス影響を解消できる見通しとなった。オフィスは、テレワークが促進される中で、異なるニーズが生まれた。東京・渋谷のオフィスは、駅に近い立地から稼働が戻ってきていて、コロナ禍の影響は限定的だった。賃料水準の維持は難しいが、賃料を下げてもテナントが見つからない状況ではなくなってきた。今後は、小規模なミーティングを行う場所としてのオフィスの必要性は増すだろう。現在も、１００坪未満のオフィスの需要は強いと感じている。賃貸住宅は、コロナ禍でも安定したアセットとなった。空室ができても年度替わりに応じて埋まっていき、安定稼働を続けている。当社のポートフォリオでは２物件のみだが、賃料の減額もなかった。外部成長については、リーシングが苦戦する中で、売買マーケットは過熱した状況が続いている。外部成長ありきの戦略ではなく、売却や物件入れ替えが適した時期だ。直近のＡＵＭの目標３０００億円も含み益を加えれば達成しており、資産規模を減らさず売却益も計上しながら、ポートフォリオのクオリティを上げていく。ＬＴＶ水準も鑑定評価額ベースで40％を切っており、２００億円程度の資金余力は見込んでいる。22年１月期と７月期の分配金予想３４００円も、圧縮積立金の取り崩しを含めて余裕を持って確保できる。
　―スポンサーの東急との連携について。
　柏﨑氏　東急は、渋谷や新宿、沿線主要駅などで大規模開発を継続しており、開発資金の需要が高い水準が続く。東急リートが売却パートナーとして資金回収先となることで、まさにスポンサーパイプラインの活用だ。具体的な連携は22年度以降になるが協議は始まっている。渋谷の駅近くというより、「広域渋谷圏」の建物や東急線沿線の主要駅の中規模な物件、加えて大規模物件の共有持分の取得などで連携が想定されるし、期待も感じている。また、スポンサーとの連携では、保有物件の大部分へ東急パワーサプライの再生可能エネルギー１００％電力を導入した点でも実現した。今後も、連携は双方にメリットが見込める時期と考えており、東急リート設立以来の循環再投資モデルに即したやり方で、両者の成長を目指していく。
　―改装中の「東急虎ノ門ビル」について。
　柏﨑氏　東京・港区は都心でも空室率が上昇しているエリアだが、基準階面積が約１２００㎡で虎ノ門駅に近い立地のビルは、潜在的なニーズが見込める。リーシングも、１階の商業は既に内定しており、残りの９フロアのうち２フロアは従来のテナントが入居を継続、３フロアは検討客が付いており、残りは４フロアだ。来年７月の入居開始に向けて、順調にリーシングは進んでいる。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.08

都心オフィスの空室率が６年ぶり４％台

―ビル総研ら、供給減で空室増に歯止めも

　オフィスビル総合研究所（今関豊和代表）は７日、東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）における９月末時点のオフィスビルの需給動向を公表した。空室率は前月比０・39㌽増の４・28％と６年ぶりに４％台に乗り、空室率の先行指標となる潜在空室率も０・18㌽増の７・61％と６カ月連続で７％を超えた。三鬼商事が同日公表した調査値でも５区の空室率は０・12㌽増の６・43％と高位だ。
　ビル総研の今関氏は「今後１年半は新規供給が減り、新築ビルへの移転に伴う二次空室も抑えられそうだ。このため潜在空室率の上昇ペースが鈍る可能性がある」と展望している。今関氏は都心５区のオフィス需給について、「幅広い業種で出社率低下に伴う縮小移転や分散したオフィスを統合する動きがみられ、潜在空室率を下げる要因になっている」と分析する。
　三鬼商事の調査では都心５区では８月から９月にかけての１カ月で空室面積が約９４００坪増えた。９月の平均賃料は前年同月よりも１８７５円安い２万８５８円。前月比では74円減と14カ月続けて賃料が下がっている。新旧別の空室率は新築が前月比４・51㌽増の15・12％と大きく上昇。既存は０・08㌽増の６・33％だ。
　オフィスビル総研が８月下旬に公表した都心５区における向こう３年間のオフィス需給予測では、空室率は22年の第２四半期（２Ｑ）に４・８％まで高まるとしている。その後、12万坪超の床が供給される23年１Ｑに空室率は５・２％で天井を打ち、24年２Ｑに４・４％まで下がると展望している。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.07

東急Ｇ、既築住宅も間取り変更に対応

　東急と東急Ｒｅ・デザインは、住まい方の選択肢を拡充する企画「イエナカ＋α」の間取り変更などの提案対象を、既築のマンション・戸建てに拡大した。住まい方のニーズが多様化する環境下で、対応する選択肢の拡充を進める。
　同サービスは、間取り変更プランの提案のほか、東急の住まいブランドの居住者へハウスクリーニングや家事代行サービスを割引で利用できるサービスを提供してきた。間取り変更プランはこれまで、東急が分譲する新築分譲マンションに限定してきたが、今後は東急Ｒｅ・デザインのリフォーム事業で既築住宅にもプランの提案を行う。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.06

東急不ら、大阪本町で坪４００万円狙う

―タワマン最上階に共用施設など差別化

　東急不動産、大和ハウス工業、住友商事、コスモスイニシアの４社は、大阪市中央区で開発している地上43階建ての新築分譲タワーマンション「ブランズタワー大阪本町」（３０２戸）を販売する。16日からマンションギャラリーをオープン。大阪中心部を一望できる高さ約１４０ｍの最上階に共用施設を集約するなど特徴付けに注力。ブランズタワーの新たな旗艦物件に位置付ける。販売価格も挑戦できる物件と見て、販売平均坪単価は本町エリア最高となる「４００万円を狙いたい」と意気込む。
　本町エリアは大阪市内でも都心タワーマンションの激戦区とされる。「激戦区のため、物件の特徴を分かりやすい形で示さなければならない」（池田智紀・住宅事業ユニット関西住宅事業本部販売部統括部長）とし、シンボリックな最上階の共用施設「アマ・テラス」のほか、国内初となる取り組みも複数盛り込んだ。
　最上階にはラウンジやカフェ＆バー、在宅ワークに適したスペース、デイユース可能なゲストルームを集約した。スターバックスのコーヒー体験が可能なエスプレッソマシンを分譲マンションで初めて採用した。
　大丸松坂屋百貨店と連携したマンション居住者専用のソフトサービスも初めて導入した。居住者は大丸松坂屋百貨店の外商サービスが受けられるほか、大丸心斎橋店との専用シャトル便も用意する。
　専有部の天井高は通常フロアで約２・７ｍ、40、41階のプレミアムフロア（計８戸）で約３ｍを確保した。販売価格は３ＬＤＫで６０００万円台からで、うち１００㎡超の住戸は１億５０００万円台から１億７０００万円台。プレミアムフロアの住戸は２億５０００万円台から３億円前後。引き渡しは24年３月の予定。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.06

住み続けたい街順位、武蔵野市がトップ

―リクルート調査、上位10に都23区が４区

　リクルートのＳＵＵＭＯリサーチセンターは５日、「21年住み続けたい街ランキング」を発表した。自治体ランキングでは「東京・武蔵野市」が最上位となり、次いで「東京・中央区」が入った。東京23区はトップ10に４区がランクイン。４位が「神奈川・逗子市」、８位が「神奈川・葉山町」となるなど、遠郊外も選ばれた。
　調査は関東圏の各駅から６km以内に住む20歳以上の男女に実施。継続居住意向を尋ねた１次調査の回答数は30万６９４８件、住んでいる街の魅力を尋ねた２次調査の回答数は４万２９４７件。同社が毎年実施する「住みたい街ランキング」は、ターミナル駅などが選ばれる傾向にあり、「実際に住みやすい街はまた異なるのではないか」（リサーチセンター所長の池本洋一氏）との視点から、同調査を実施した。街の魅力35項目のうち、「住み続けたい」と一番相関性が高かったのは「街の住民がその街のことを好きそう」。地域への愛着は「安心・安全、子育て」と「街の賑わい、発展への期待」の２軸に分けられ、池本所長は「ここを高めると愛される街になっていく」とした。
　トップ50の街を①都心ローカル型②郊外中核型③郊外ニュータウン型④郊外自然型⑤遠郊外特異型―に分け、傾向を説明。①は「中央区」のほか、夫婦＋子供で１位の「東京・目黒区」、駅ランキングに多数入った代々木公園周辺エリアが該当する。地区ごとで盛んな祭りや大きな公園、多彩な商業利便などがポイント。都心の利便性を享受しつつ、顔見知りもできて楽しく安心な点が評価された。②は「武蔵野市」で、暮らしのインフラすべてが整い、大型ショッピングセンターもあり、市民活動が盛んなことが評価された。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.06

フラット35金利、６カ月ぶり上昇

　住宅金融支援機構が発表したフラット35（買取型、融資率９割以下、借入期間21年以上）の10月の融資金利幅は、１・30～２・17％（前月１・28～２・08％）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は１・30％（１・28％）で、６カ月ぶりに上昇した。融資率９割超で借入期間21年以上の場合の融資金利幅は１・56～２・43％（１・54～２・34％）。最頻金利は１・56％（１・54％）で同じく６カ月ぶりの上昇。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.05

店舗賃料、飲食店エリアは影響長期化も

―不動研ら調査、都心プライム立地堅調

　日本不動産研究所と商業コンサルタント会社のビーエーシー・アーバンプロジェクトは「店舗賃料トレンド２０２１秋」をまとめた。新型コロナウイルス感染症の影響度合いはエリアごとにばらつきがあり、ラグジュアリーブランドが集まる都心のプライムエリアは堅調だが、飲食店舗中心のエリアは空室期間が長期化している。
　21年上半期の１階賃料は銀座エリアが坪７万１０００円と20年上半期と比べ６％上昇し、最も高かった。次いで新宿が５万１５００円（６％下落）、渋谷が５万１３００円（６％上昇）、表参道が４万９７００円（１％下落）、池袋が４万１２００円（７％下落）だった。新宿、池袋は下落が続いている。
　銀座エリアは「プライムロケーションについては空室もほとんどみられず堅調な状況」だが、「夜型飲食店の閉店が多く、空中階の空室が目立つ」と分析。プライムロケーション以外の裏手立地などは需給バランスの崩れから賃料ダウンが懸念されるとみる。新宿エリアは、新宿通りや新宿３丁目エリアの空室は少なく手堅い。特に新宿通りは渋谷や池袋と比べても空室が少ないという。一方、歌舞伎町は「回復には時間を要する」としている。渋谷エリアに関しても同様の見方を示した。
　各エリアとも、ビル上層階への新規出店はコロナ禍でも比較的出店意欲の高い美容系のサービス店舗が中心で、飲食店舗の出店の動きは引き続き弱いという。繁華性の劣るエリアでは空室が埋まらず、オーナー側も賃料目線を下げてリーシングするケースも出てきているとした。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.05

東急住宅Ｌ、生鮮食品宅配サービス導入

　東急住宅リースはクックパッドと業務委託契約を結び、同社が管理する賃貸住宅の入居者向けにクックパッドの生鮮食品宅配サービス「クックパッドマート」を導入した。賃貸住宅２物件のエントランスロビーに、商品受け取り場所である生鮮宅配ボックス「マートステーション」を設置し、入居者がサービスを利用できるようにした。
　導入物件は「グランハイツ高田馬場」（東京・新宿区、２０５戸）と「サンハイム鶴見」（横浜市、１４５戸）の２物件。東急住宅リースの管理物件では、業務委託契約を結ぶ前にすでに３物件で同宅配ボックスを設置していた。今後もほかの管理物件オーナーへ導入を提案し、順次拡大する予定。入居者の利便性を向上させ、質の高い住環境の提供を目指す。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.05

東急Ｇ、シニア向け１年長期宿泊プラン

　東急グループは、アクティブシニア層へ東京・渋谷の都市型ホテル暮らしを提案する１年間の長期宿泊プラン「ロングステイ　３６５ｄａｙｓ」の販売をこのほど始めた。東急ホテルズがセルリアンタワー東急ホテルで企画し、シニア向け事業に取り組む東急ラヴィエールがシニア層の生きがい創出サービスとして展開する。体験モニターの募集開始から１週間で、想定以上の約30組の応募を集めた。
　同プランは、東急線沿線のサステナブルなまちづくりとして、首都圏のアクティブシニアを主なターゲットに、渋谷のホテルのスタッフが暮らしに寄り添うサービスを提供する。客室はスーペリアツイン／キング（19～31階、37・６㎡）、宿泊料金は年間５００万円（サービス料・消費税・東京都宿泊税込、１室２名まで）。フィットネスクラブの利用やランドリーの利用２０００円まで（１日につき）、駐車場の利用を無料とするなどの特典を付ける。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.04

東急コミュ、合併で国内最大の管理戸数

―新たなビジネスモデル確立へ提案を強化

　東急コミュニティーと完全子会社のコミュニティワンは１日に合併した。両社の合併で、マンションの総合管理戸数が50万戸を超える国内最大のスケートメリットを生かし、事業運営の知見や経営資源を集約する。加えて、ＤＸ化の推進で新商品・新サービスの開発を進め、顧客の課題に応えるソリューション提案力の向上を進める。グループで一体となり、既存のマンション管理業の労働集約・役務提供型から、知的資産集約・顧客サポート型の新しいビジネスモデルの確立を目指す方針。
　新しく確立を目指すビジネスモデルでは、顧客ニーズに応じた多様な商品の提案や、デジタルを活用した居住価値・利便性向上の取り組みに加えて、データに基づいたコンサルティングやソリューションを行うことを基本方針とする。管理組合ごとに異なる課題に対して、組合運営サポートや工事の場面で、商品選択の幅を広げる。また、現在は約11万戸が活用している顧客向けポータルサイトの機能拡充や、書類のウェブ化などを進め、デジタル面での顧客接点を強化していく。さらに、データの詳細な分析を基にした実現性の高い情報を顧客へ提供し、管理組合の意思決定をサポートする。新商品・新サービスは、ＤＸ化を推進してデータに基づいた開発を進める。マンション管理で居住・資産・空間の価値を提供する新たなビジネスモデルへ変革を図る。
　３月末時点の両社の総合管理戸数は、東急コミュニティー34万１６４２戸、コミュニティワン16万６８３戸。両社の合計は50万２３２５戸となり、１社としては国内最大の管理戸数となる。

（提供／日刊不動産経済通信）

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2021.10.01

８月の新設住宅着工、７・４万戸に増加

―国交省、分譲戸建てが反動で25％増に

　国土交通省は９月30日、８月の「建築着工統計調査報告」を公表した。新設住宅着工戸数は７万４３０３戸（前年同月比７・５％増）となり、６カ月連続で増加した。新設住宅着工床面積は６１４・７万㎡（12・５％増）で５カ月連続の増加。
　分譲住宅は１万９９３６戸（前年同月比５・３％増）で２カ月連続で増加した。うちマンションは７９６８戸（15・０％減）で前月の増加から再び減少に転じた。首都圏は４２６７戸（13・１％減）、近畿圏１１８３戸（32・０％減）、中部圏１１１４戸（43・７％増）。分譲戸建ては１万１７８３戸（24・６％増）で４カ月連続の増加。大幅増となった分譲戸建てについて国交省は、「分譲戸建ては土地仕入れから概ね４カ月後の着工になる。昨年８月は、４月の緊急事態宣言の影響で土地仕入れが少なかったことから着工戸数も９４００戸と少なかった」と、反動増が要因と説明。販売は分譲戸建て、マンションとも好調で「マンションは郊外でも駅近ならどんどん売れる状況が出てきている」という。
　持家は２万５１００戸（14・５％増）で、10カ月連続で増加した。うち民間資金の持家は２万２６２４戸（15・６％増）で、10カ月連続増。貸家は２万８７３３戸（３・８％増）で６カ月連続の増加。うち民間資金の貸家は２万６２２０戸（３・０％増）で６カ月連続で増加した。
　民間非居住建築物の着工床面積は２７７万㎡（15・０％減）で６カ月ぶりに減少した。使途別では事務所（61万㎡、87・８％増）、店舗（29万㎡、４・０％増）、工場（48万㎡、１・８％減）、倉庫（55万㎡、53・８％減）となった。

（提供／日刊不動産経済通信）

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