2026年7月の不動産ニュース

―レンダーはオフィスとホテル支持多い

シービーアールイー（CBRE）は、不動産融資を提供する金融機関など35社から4～5月に有効回答を集めた「レンダーサーベイ」を公表した。25年度の融資実績と26年度の見通しを尋ねたところ、金融機関の融資姿勢に特段の変化はなく、26年度も緩和的な融資姿勢が続く見通しだった。25年度の融資が、金利タイプ別に「変動金利が100％（固定金利は0％）」と回答したレンダーは全体の48％だった。また、「固定金利が100％」は6％にとどまった。

26年度の見通しを聞くと、調査期間中の政策金利は0・75％だったがレンダーの回答は「0・1～0・25％の追加利上げ」が46％、「0・3～0・5％の追加利上げ」が51％だった。これまでと同じく1回あたり0・25％の利上げを前提にすれば、ほぼすべてのレンダーが26年度内に1～2回の追加利上げを想定している。また、融資額は「増加する」が57％で、18年の調査開始以来で最大の割合。不動産市況の活況と、オフィスやホテルなど取引が大型化しやすいアセットの流通が活発な点が背景にあるという。

融資条件に関しては、前回、前々回の調査と同様に「LTV」を最重視するとの回答が最多だった。ただ、その割合は低下傾向で、物件の「都市・立地」を重視する割合が、前回調査より強まった。加えて、不動産価格の動向を「改善（上昇）」すると見込む回答は43％とこれまでの調査で最大となった。魅力的だと考えるアセットタイプを聞くと「オフィス」が最も多かった。オフィス賃料の上昇が加速したことで、レンダーからも選好が強まったとみている。他に「ホテル」や「賃貸マンション」も支持があった。「物流施設」は依然として回答割合が低い傾向だった。

―密集市街地の再整備など405施策盛る

内閣官房は国土強靱化推進本部（本部長＝高市早苗内閣総理大臣）を3日に開き、「国土強靱化年次計画2026」を策定した。大規模災害の被害を未然に抑え込む「事前防災投資」を重視し、405の施策と883の指標を設定。総合計画やまちづくり計画などと連動させ強い地域を作る事業を具体化した。不動産関連では、密集市街地の改善や企業本社の地方移転・拡充、データセンターの地方分散と送電網の強化など危機回避を図るための事業を盛った。地理空間情報や地籍調査の活用などデータの有効利用も明記した。

国交省が主に手掛ける事業では、自然災害での直接死を防ぐ観点で地震・噴火情報などの高度化や、住宅と建築物の耐震化、津波対策などを推進。地震の際などに火災の危険性が高い密集市街地では老朽建築物の解体や改築を促す。老朽化したマンションの再生や都市公園、地下街の耐震化も急ぐ。大規模盛土造成地の危険性を把握する作業も進める。基幹インフラの整備では鉄道施設の耐震化、市街地の緊急輸送道路の無電柱化対策などを展開。円滑に復興を進める備えとして建設業の担い手確保にも投資する。

昨年6月に決めた第1次国土強靱化実施中期計画を着実に進める方針も併記した。中期計画では30年度までの5年間に総額20兆円強の投資を想定。初年度の26年度分は約4・1兆円（うち国費1・9兆円）を確保した。地震の被害を抑える観点で住宅の「耐震改修の低コスト化に向けた検討」を進めることなども記した。

政府が検討している成長戦略で「防災・国土強靱化」は17の戦略分野の一つと位置付けられている。防災・減災対策をコストではなく投資と位置付け、経済成長につなげるためのバネにする考えだ。

野村不動産ソリューションズは、7月1日時点（4～6月期）の住宅地価動向に関する調査結果をまとめた。首都圏は123・2㌽（4月1日時点比0・8％増）に24四半期連続で上昇した。東京都区部も170・9㌽（1・4％増）と24四半期連続の上昇。加えて、東京都下は118・0㌽（1・1％増）、神奈川県、埼玉県、千葉県も小幅ながら上昇傾向だった。

東京都では、都心エリアの価格高騰を背景に、江東区、葛飾区、江戸川区といった城東エリアに住宅需要が波及し、相対的に割安感のあるエリアでの地価上昇率が高いと分析。城東エリアだけでなく、世田谷区でも12地点のうち11地点で地価が上昇。底堅い住宅需要が表れたという。都下では、マンションから戸建てへのシフトが進んだ模様だ。神奈川県で東急東横線沿線の武蔵小杉・日吉、千葉県では総武線沿線や浦安といった都心へのアクセスが良いエリアで上昇率が高い傾向。一方で、埼玉県では川口など都心近接エリアでも価格の伸びが落ち着きつつあり、エリア全体で地価に高止まり感がみられた。

東急不動産は、渋谷の街全体を接点にし、来街者と企業の商品ブランドをつなぐ取り組み「渋谷まるごとコネクト」を開始した。ブランドパートナーを設け、年間を通してPRしていく。第一弾では花王のヘアケアブランドと展開する。

東急不が24年にサービスを開始したコミュニティアプリ「渋谷　MABLs（マブルス）」のネットワークを活用しながら、広域渋谷圏の商業施設を中心とする不動産とデジタルサイネージ、イベントでのサンプリング、飲食店とのコラボレーションなどを通して、消費者に新たなブランド体験機会を提供する。マブルスでは、渋谷の関係人口の拡大に向け、イベント開催や企業と連携した日常の部活動など人と人のつながりを生む取り組みをし、アプリダウンロード数は13万、イベントや部活動の参加人数は累計7000人を超えた。「渋谷まるごとコネクト」では、拡散投稿なども含め、月間約600万人規模への接触機会の創出を想定する。東急不の都市事業ユニット渋谷事業本部の黒川泰宏・執行役員本部長は2日の記者発表会で「都市のメディア化を体現していく」と話した。

―国税庁、都市居住や観光など需要強く

国税庁は26年分の路線価（1月1日時点、全国31・1万地点）を1日に発表した。標準宅地の全国平均は前年比2・9％上昇と5年続けて高まり、伸び率は今の算出方法に変えた10年以降で最大になった。住宅需要が強い都市部や国内外の旅行者が多い地方のリゾート地などに上昇地点が増加。東京都の路線価は9・4％上昇と全国平均の3倍を超える大きな伸びを示した。

全国平均は24年に2・3％、25年に2・7％と漸増し、伸び率は3年続けて過去最大を更新した。居住や観光などの不動産需要が強い東京、大阪、福岡、沖縄などで路線価が特に高まる傾向が続いた。最高路線価が前年実績を上回った都市の数は44（前年は35）と最多になったのに対し、横ばいは3（11）、下落は0（1）といずれも減った。下落した都市が一つもないのは91年度以来、35年ぶりのことだという。

最高額は㎡当たり5336万円の東京都中央区銀座5丁目（鳩居堂前）。41年続けて首位を保ち、伸び率も前年比11・0％上昇と大きい。次点は大阪市の御堂筋で1・5％上昇の2120万円。3位は横浜市の横浜駅西口バスターミナル前通りで2・3％上昇の1760万円。一方、上昇率が最大だったのは佐賀市の駅前中央通りで17・0％伸び、福岡を抜き34年ぶりに首位となった。佐賀駅南側に歩道広場が整備され人の行き来が活発になり、不動産需要が高まった。上昇率の次点以下にはJR盛岡駅前（13・0％上昇）、近鉄奈良駅前の大宮通り（12・6％上昇）などが付けた。

標準宅地の評価基準額の平均値では、上昇率が5％以上10％未満と特に高いのは東京、大阪、沖縄で、割合はそれぞれ9・4％、5・1％、6・6％だった。

全国の税務署ごとに最高路線価をみると、上昇率が最大なのは32・7％上昇の長野県白馬村で、3年連続で首位だ。次点以下には同県野沢温泉村（31・3％上昇）、北海道富良野市（28・0％上昇）、東京都台東区浅草（27・5％上昇）など有名観光地が並んだ。他方、下落率が全国で最も大きいのは能登半島地震で被災した石川県輪島市（8・6％下降）。北海道江差町（6・3％下降）や奈良県大淀町（5・9％下降）も大きく下げた。東京国税局管内のうち都内の最高路線価は前年と同じ48地点で上昇した。上昇率10％以上の地点数は34（前年27）、5％以上10％未満は9（14）などで、横ばいと下落は前年に続きゼロだった。

26年の路線価について業界団体のトップは次のようにコメントしている。

吉田淳一・不動産協会理事長　標準宅地の評価基準額の対前年変動率の全国平均は5年連続で上昇し、上昇率は前年よりも大きくなった。下落から横ばい・上昇へと転じた地域や下落率が縮小した地域が見られるなど、上昇基調が続いている。一方、国際情勢の不確実性や諸物価の高騰、金利の上昇傾向等により、経済の先行きの不透明感がある中、今後の地価動向について十分に注視していく必要がある。少子高齢化・人口減少や自然災害リスクの増大など様々な社会課題に直面している中で、これらの諸課題に立ち向かい、足元の経済状況に的確に対応し、投資拡大や生産性向上等により「強い経済」を実現していかなければならない。そのためには、企業による国内設備投資を促進するとともに、経済成長の基盤となる都市再生を着実に推進し、都市の国際競争力の強化や防災性能の向上、まちづくりにおけるDX・GXの促進、イノベーションの創出、多様なライフスタイルに対応した良質な住宅ストックの形成と豊かな住生活の実現、不動産市場の活性化を図っていくことが重要だ。

坂本久・全国宅地建物取引業協会連合会会長　全国的な地価の上昇傾向が続いている。一方で、昨今の物価高や、石油と関連製品等の供給不安を背景とした建築費・資材価格の上昇懸念に加え、日本銀行が政策金利を1％に引き上げたことなど、住宅取得マインドに影響する要因は多岐にわたり、不動産市場は消費者にとって引き続き厳しい状況だ。全宅連は、国民の住宅取得支援や良質な住宅の供給・流通促進と地域経済の活性化へ、相続空き家の譲渡所得に係る3000万円特別控除の適用期限延長と要件緩和、取得費不明土地建物等の譲渡に係る取得費算定方法の見直し等、各種特例措置の適用期限延長や制度改善に取り組む。全宅連は、全国10万社の宅建協会所属会員が住生活サポーターとして消費者に選ばれるための施策実現を通じて、地域の笑顔・消費者の笑顔に貢献する。

中村裕昌・全日本不動産協会理事長　全国的に地価の底堅さが確認された。なかでも盛岡市、さいたま市、東京都、奈良市、佐賀市では、最高路線価の上昇率が10％を超え、駅前や中心市街地の利便性、商業集積、観光・交流需要の回復などが地価を押し上げた。人口動態や産業構造、再開発の進捗状況など、地域ごとの事情が路線価の動きに色濃く反映され、地域間格差の広がりとして真摯に受け止めなければならない。私たち宅地建物取引業者は、地価動向や路線価の変化を読み解き、住み替えや相続など人生の転機に不動産と向き合う方々の適切な判断を支える役割を担っている。国土交通省が掲げる「地域とくらしのパートナー」として、公的な価格情報と現場の実情をつなぎ、安心して次の一歩を踏み出せる環境づくりに努める。

―国交省、反動減解消で戸数・面積回復

国土交通省が6月30日に発表した5月の建築着工統計調査報告で、新設住宅着工戸数は前年同月比33・9％増の5万7877戸と2カ月続けて前年実績を上回った。着工した床面積も34・1％増の447万1千㎡と2カ月連続で拡大。持家と貸家、分譲住宅の着工戸数がいずれも昨年5月に比べ3割以上多く、特にマンションは37・6％増の6575戸と5カ月ぶりに増えた。昨年は建築物省エネ法改正に伴う駆け込み着工の反動減が4月以降に尾を引き、今年の実績は前年比で上振れる傾向がある。マンションが増加に転じたのも「反動減からの回復」（国交省）が一因のようだ。

5月単月の着工総戸数は過去10年間で9番目の規模。着工した内訳は、持家は31・8％増の1万5708戸、貸家は33・3％増の2万5175戸、分譲住宅は39・2％増の1万6600戸。いずれも2カ月続けて前年を上回った。民間資金による持家と貸家は各1万4244戸、2万3066戸。分譲住宅のうちマンションは6575戸と前年の4778戸よりも多い。戸建ては38・7％増の9824戸と2カ月続けて増えた。

マンションの着工戸数を地域別にみると、首都圏（1都3県）は90・5％増の3767戸、中部圏は161・2％増の726戸と増えたのに対し、近畿圏は20・5％減の1286戸と減った。首都圏は2カ月続けて増えたのに対し、近畿は4カ月連続で減った。

民間非居住建築物の着工床面積は31・2％減の230万㎡と4カ月続けて減った。使途別の内訳は事務所が31万㎡、店舗が28万㎡、工場が37万㎡、倉庫が67万㎡といずれも縮小。用途別では製造業が51万㎡、卸売・小売が29万㎡と3割以上縮小したのに対し、情報通信が102・6％増の12万㎡、宿泊・飲食サービスが30・2％増の19万㎡などと拡大した。

―住居費の安定化へ、需要は堅調に推移

SBIアルヒは、直近の住宅ローンのトレンドをまとめた。同社の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」への借換申込データを分析したところ、26年4～5月の申込件数は前年同期比で約2・0倍に増加した。特に「固定金利期間選択型」（5年・10年固定など）から「フラット35」への移行は約2・8倍だった。「変動金利型」から「フラット35」への移行も約1・8倍と増加傾向だった。

住宅ローン借換の目的はこれまで「返済額の軽減」が多かったが、金利上昇局面に入った25年以降は「毎月の返済額が増えたとしても家計を安定化させたい」という防衛意識に基づく借換が増加したと同社は分析。住居費を固定化・安定化させたい心理が強まったとみている。借換層の平均年収は約850万円で、前年同期の約750万円より上昇。資金力に比較的余裕のある層が、目先の低金利よりも、将来も含めた計画的な家計管理を重視する傾向もみられた。

加えて、住宅ローンの借入から11年以上15年以内の借換申込は前年同期比で約3・5倍だった。借入から10年以内の借換申込も約1・7倍に増えた。5年や10年といった固定金利期間の終了時点や変動金利型の5年ルールに基づく金利見直し時点など、金利上昇が家計に直結するタイミングを迎えた層の行動は多かったと推測。また、返済期間がある程度短くなった層の約8割は、金利面でメリットがある借入期間20年以内の「フラット20」を選択する傾向がみられた。

同社の顧客からは、フラット35での「子育てプラス」の利用や「がん団信」の内容に、魅力を感じたなどの声が寄せられている。