住宅ローンの5年ルールはどう計算される？金利が上昇するとどうなる？

近年、日本の政策金利は上昇傾向にあり、それに連動して住宅ローンの金利も上がり始めています。これから住宅ローンを組もうと考えている方にとっては、金利の動向が気になるかもしれません。

しかし、多くの金融機関では「5年ルール」と呼ばれる仕組みが導入されており、金利が大幅に上昇しても、毎月の返済額が急激に増えすぎないよう調整されます。一方、5年ルールには注意しておきたい点もいくつか存在します。

本記事では、住宅ローンにおける5年ルールの基本的な仕組みや、125％ルールなどの関連制度について詳しく解説します。あわせて5年ルールのメリット・デメリットと、その対策も紹介するので、これから住宅ローンを検討している方は参考してください。

住宅ローンの5年ルールとは？125％ルールについても説明

住宅ローンを変動金利かつ元利均等返済で組んだ場合、多くの金融機関で「5年ルール」および「125％ルール」が適用されます。

これらは返済額の急な上昇を防ぐための仕組みです。一方で、固定金利や元金均等返済を選んだ場合はこれらの制度は適用されません。

ここからは、それぞれのルールの内容と、返済方式の違いについて詳しく解説していきます。

5年ルールとは

5年ルールとは、金利が変動しても5年間は毎月の返済額が据え置かれる制度です。

これは、返済額が急激に増加するのを防ぐために設けられた激変緩和措置の1つです。

ただし、返済額が変わらなくても、その内訳である元本と利息の比率は金利の動きに応じて変化します。たとえば、金利が上昇すると利息の占める割合が増えるため、元本の減りが遅くなります。

また、5年後にはその時点の金利や残りの返済期間、ローン残債をもとに、毎月の返済額が再計算される仕組みです。

つまり、5年ルールは返済額の変化を一時的に抑える制度であり、総返済額を減らすものではないことを理解しておく必要があります。

125％ルールとは

多くの金融機関では、5年ルールとあわせて「125 %ルール」も採用しています。これは、5年後に返済額を再計算する際、直前の返済額の125 %までを上限とする制度です。

たとえば、これまでの毎月返済額が10万円だった場合、見直し後の返済額は最大でも12万5000円までに制限されます。

このルールにより、金利が急上昇した場合でも、返済額が段階的にしか増えない仕組みになっています。

以下は、返済額10万円からスタートした場合の、5年ごとの上限推移のイメージです。

経過年数	毎月返済額の上限
初期（1〜5年目）	10万円
6〜10年目	12万5,000円
11〜15年目	15万6,250円
16〜20年目	19万5,312円

このように、返済額は5年ごとに最大でも1.25倍ずつしか増えない仕組みのため、急な負担増を避けながら返済を続けることができます。

元利均等返済と元金均等返済とは

ここまで解説した「5年ルール」や「125％ルール」ですが、適用されるのは変動金利かつ元利均等返済を選んだ場合に限られます。

元金均等返済を選んだ場合には、これらのルールは適用されません。

そのため、返済方式によって金利変動が将来の返済額に与える影響は大きく変わってきます。ここでは、元利均等返済と元金均等返済の基本的な仕組みと違いについて解説します。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額（元本＋利息）が一定になる返済方法です。

金利が変動しなければ支払い額も変わらないため、将来の見通しが立てやすく多くの方に選ばれています。

特に返済開始当初の負担を抑えたい方に向いており、無理のない返済計画を立てやすいのが特徴です。

ただし、支払い当初は返済額のうち利息の占める割合が大きく、元本の減りが遅くなりがちです。また、金利が上昇した場合は、返済額の再計算によって利息が大幅に増える可能性がある点にも注意が必要です。

元金均等返済

元金均等返済とは、毎月の元金返済額が一定になる返済方法です。

利息は残っている借入残高に応じて計算されるため、元金が減るにしたがって利息も減少し、返済額は徐々に少なくなっていきます。

この仕組みにより、総返済額は元利均等返済よりも少なくなるのが特徴です。そのため、総返済額を抑えたい方や、長期的な支出を抑えたい方に向いている返済方法といえるでしょう。

ただし、元金の返済額が一定であるという構造上「5年ルール」や「125％ルール」は適用されません。これらのルールを適用してしまうと、元金部分が一定にならず、元金均等返済の前提が崩れてしまうためです。

住宅ローンの5年ルールのメリット

ここでは「5年ルール」や「125％ルール」が適用されることによるメリットについて解説します。5年ルールのメリットは主に次の2つです。

• 返済額が急に大きく上がる心配がない
• 5年の間に支払い計画を立て直す余裕がある

それぞれのメリットについて、順に詳しくみていきましょう。

返済額が急に大きく上がる心配がない

変動金利型の住宅ローンでは、金利の見直しが半年ごとに行われます。

しかし5年ルールが適用されていれば、たとえ金利が上昇しても5年間は毎月の返済額は変わらないため、急な負担増を抑えることが可能です。

たとえば、教育費や介護費といった大きな出費が重なり、家計に余裕がない時期に返済額が急に増えると、生活に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。

その点、5年ルールがあることで一定期間は家計の見通しを立てやすくなり、突発的な返済額の増加を心配する必要がなくなります。

5年の間に支払い計画を立て直す余裕がある

前述のとおり、5年ルールが適用されることで5年間は毎月の返済額が変わりません。この期間をうまく活用することで、将来的な支出増に備えた準備や見直しがしやすくなります。

たとえば、支出を見直して家計のスリム化を図ることや、親族からの資金援助を検討することなど、柔軟な対応をとる時間的余裕が生まれます。

また、返済が厳しくなりそうな場合には、より条件のよい住宅への買い替えや、自宅の売却といった選択肢を冷静に検討することも可能です。

このように、返済額が据え置かれている5年間は、将来の変化に対応するための貴重な準備期間といえるでしょう。

住宅ローンの5年ルールのデメリットと回避法

一方で「5年ルール」や「125％ルール」には注意すべき点もあります。

ここでは、5年ルールの代表的なデメリットとその回避方法について解説します。

元金の返済が進みにくい

5年ルールは元金の返済が進みにくいデメリットがあります。

返済額は5年間変わらない一方で、その内訳である元金と利息の割合は変動します。

金利が上昇すると返済に占める利息割合が増えるため、元金の返済に充てる金額が減少し、元金が思うように減っていかない状況に陥ってしまうのです。

さらに、金利上昇の影響が大きい場合には、支払額ではカバーしきれず「未払利息」が発生する可能性があります。未払利息とは、その月に払いきれなかった利息のことで、借入元本とは別に繰り越されていくものです。

この未払利息は、ローン完済時にまとめて支払う必要があるため、長期的な返済負担を大きくする要因となります。

デメリットを回避する方法

金利が上がって元金がなかなか減らない状況を避けるには、毎月の返済とは別に繰り上げ返済を行うことが効果的です。

繰り上げ返済をすることで元金を減らすことができ、結果として将来支払う利息を抑えることにつながります。

繰り上げ返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」に2つがあり、それぞれの特徴は以下のとおりです。

金利上昇による総返済額の増加を抑えたい場合には「期間短縮型」がおすすめです。

期間短縮型で繰り上げ返済をすることで、利息を支払う期間そのものを短縮できるため、金利が高い状況でも総返済額を大きく抑えることができます。

ただし、資金の多くを繰り上げ返済に回してしまうと、万が一の備えが不足する恐れがあります。生活防衛資金はきちんと確保したうえで、無理のない範囲で繰り上げ返済を検討しましょう。

住宅ローンに5年ルールが適用される際の注意点

ここでは「5年ルール」が適用される場合に知っておきたい注意点を解説します。主な注意点は以下のとおりです。

• 金利変動リスク対策にはならない
• 採用していない金融機関もある

以下でそれぞれの注意点について詳しくみていきましょう。

金利変動リスク対策にはならない

5年ルールや125％ルールは、金利上昇時の返済額が急激に増加することを防ぐ仕組みですが、あくまで一時的に支払いを抑える制度にすぎません。

「ルールがあるから安心」と思うのは誤りで、将来的には抑えられた分を含めて返済が見直されるため、金利上昇リスクがなくなるわけではない点に注意が必要です。

これから住宅ローンを組む方は、こうした制度の性質を理解したうえで、金利タイプを慎重に選ぶ必要があります。

もし、金利変動の影響を避けたい場合は、金利が変わらない「全期間固定型」や「固定期間選択型」の検討も有効です。なお「固定期間選択型」は固定期間終了後に変動金利へ移行しても、5年ルールや125％ルールが適用されないケースが一般的です。

採用していない金融機関もある

金融機関によっては5年ルールや125％ルールを適用していないケースもあります。このような場合は、半年ごとに金利が見直され、それに応じて毎月の返済額も変動する仕組みとなります。

このタイプのローンでは、金利に連動して返済額が調整されるため、未払利息が発生することはありません。一方で、金利が急上昇した際には、毎月の返済額が大幅に増える可能性がある点に注意が必要です。

まとめ

5年ルールとは、金利が変動しても5年間は毎月の返済額を据え置くという仕組みです。

この仕組みにより、返済額の急激な増加を抑えることができ、一定期間は家計の見通しが立てやすくなります。ただし、返済額を抑えられても、利息の割合が増えることで元金の減りが遅くなる点には注意が必要です。

金利上昇の影響を抑えたい場合は、毎月の返済とは別に繰り上げ返済を活用し、元金を積極的に減らしていくとよいでしょう。

また、5年ルールや125％ルールが不要だと感じる方は、元金均等返済や固定金利型ローンの選択、あるいはこれらのルールを採用していない金融機関を検討するのも選択肢の1つです。

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