マンションの管理費の相場は？修繕積立金との違いや高い場合の理由も解説

分譲マンションを購入するにあたって、毎月発生する管理費や修繕積立金の金額は気になるところです。

管理費や修繕積立金が高い物件には、高くなってしまう理由が存在します。
高い物件の理由を知ると、管理費や修繕積立金が安い物件を上手に選ぶことができます。

マンション管理費の相場はどの程度であり、高い物件にはどのような特徴があるのでしょうか。
この記事では、「マンションの管理費の相場」について解説します。

そもそもマンションの管理費とは？

分譲マンションでは、所有者は毎月、管理費と修繕積立金を管理組合から徴収されます。最初に、マンションの管理費とは何かを解説します。

共用部の管理に使われる費用

分譲マンションのような集合住宅には、専有部と共用部があります。
専有部は、いわゆる購入した家の中のことです。一方、共用部とは、専有部以外の部分のことを指します。

共用廊下や共用階段、エントランス、エレベーター、機械式駐車場等は全て共用部です。

管理費は、共用部の維持管理を行うために徴収される費用です。

まず、分譲マンションの共用部には、エレベーターやエントランスの自動扉、機械式駐車場、給水ポンプ等の電力で駆動する部分があります。これらの設備を動かすには、電気代がかかります。

また、共用部の庭の植栽は、散水も必要です。共用のトイレやキッチンスタジオ等がある場合にも、水道代が生じます。これらの共用部に係る水道光熱費は、区分所有者から集められた管理費によって支払われています。

共用部の維持管理費用は水道光熱費だけではありません。設備の保守点検や法定点検等の点検費用や、管理人や清掃員の人件費、庭の防虫作業等も共用部の維持管理費用です。廊下やエントランスの電球の交換費用も、維持管理費用となります。

このように、マンションの共用部は維持していくために費用がかかり、これらのランニングコストを賄うために徴収されているのが管理費なのです。

修繕積立金との違い

分譲マンションでは、管理費の他に修繕積立金も生じます。
修繕積立金とは、将来共用部の修繕を行うことを目的に徴収される費用のことです。

管理費が毎月支出されていく費用であるのに対し、修繕積立金は毎月貯蓄されていく費用である点が大きな違いとなります。

マンションは、10～15年に一度のペースで、大規模な修繕を行っていきます。
例えば、外壁塗装やエレベーターの交換等が大規模修繕です。

大規模修繕は実施時に高額な費用がかかることから、必要なときに区分所有者から一度に集めるのは困難といえます。そこで、毎月住民から少しずつ修繕費を集め、将来のために貯蓄していくのが修繕積立金なのです。

・「修繕積立金」に関する記事はこちら 修繕積立金ってどうして必要なの？相場や値上がりする理由も徹底解説

修繕積立金は将来的に増額となる可能性が高い

修繕積立金は、将来増額される可能性が高い費用です。その理由としては、建物の修繕費は築年数が増えるほど大きくなるからです。

例えば、外壁塗装は15年に一度、エレベーターの交換は30年に一度行うものとします。
最初の15年目の大規模修繕は外壁塗装だけですので、比較的安く済みます。
しかしながら、次の30年目には大規模修繕は外壁塗装とエレベーターの交換の2つの工事を同時に行うことが必要です。
つまり、30年目の大規模修繕費は、15年目よりも高くなります。

このように建物の修繕項目は築年数が経過するほど増え、同時に行う工事も増えていくことが一般的です。
築年数が経過すると必要な工事も増えていくことから、修繕積立金は増えていく性質があります。

また、大規模修繕は時代の変化に応じて新築当初には計画していなかった工事を行うこともあります。
例えば、古いマンションの中には段差が多くバリアフリーがほとんど考慮されていない物件も存在します。
住民の高齢化が進み、住民の間からバリアフリー対策を行いたいという意見が増えれば、後からスロープを設置する等のバリアフリー工事を行うこともあるのです。

スロープの追加や防犯カメラの設置等は、すでにあるものを修繕するのではなく、追加で新規に設置する工事です。
後から当初計画以外の工事を行う場合は、従来の修繕積立金では不足してしまうため、毎月の徴収額が上がることになります。

・「修繕積立金」に関する記事はこちら 修繕積立金ってどうして必要なの？相場や値上がりする理由も徹底解説

マンションの管理費の相場

ここでは、2024年度の首都圏におけるデータをもとに、マンション管理費の平均額や築年数、規模別の傾向について見ていきます。

首都圏の平均月額管理費

東日本不動産流通機構のデータによると、2024年度に首都圏で成約した中古マンションの月額管理費は、1戸当たり平均13,847円でした。前年度と比較して1.5%の上昇となっています。近年は物価高や人件費の高騰を背景に、管理費も上昇傾向にあります。

また、1㎡当たりの管理費は平均216円となっており、こちらも前年度比で2.3%上昇しました。購入後の資金計画を立てる際には、現在の管理費だけでなく、将来的に値上げされる可能性も考慮しておく必要があります。

出典：東日本不動産流通機構

【築年別】平均月額管理費

築年数別の月額管理費（1戸当たり）を見ると、築10年以内が16,506円と最も高く、築年数が経過するにつれて安くなる傾向が見られます。築30年を超えると11,428円となり、築浅物件と比較して月額で約5,000円の差があります。

築浅のマンションは、共用施設やセキュリティシステムが充実していることから、管理コストが高くなりやすいのが特徴です。

一方、築年数が古い物件は管理費を抑えられるものの、修繕積立金が高くなるケースも少なくありません。管理費だけで判断せず、修繕積立金と合わせた総額で比較しましょう。

【規模別】平均月額管理費

規模別の月額管理費（1戸当たり）では、200戸以上の大規模マンションが15,407円と最も高く、次いで50戸未満の小規模マンションが14,053円となっています。

大規模マンションは、コンシェルジュサービスなども用意されていることが多く、その維持費が管理費に反映されます。一方で、50〜99戸や100〜149戸の中規模マンションは12,000円台後半で推移しており、比較的割安な傾向です。

管理費が高いマンションの特徴

この章では、マンションの管理費が高い理由について解説します。

20階建て以上の高層マンション

タワーマンションに正確な定義はありませんが、20階建て以上の高層マンションをタワーマンションと呼ぶ人もいます。

タワーマンションは、管理費・修繕積立金ともに割高なことが多いです。

タワーマンションの管理費が割高な理由は、一般的に共用部が充実していることが挙げられます。

タワーマンションは、エレベーターの本数も多いですし、駐車場も機械式駐車場であることも多いです。エントランスはガラス張りで広く、天井高も高くなっていることも多いため、エントランス部分の空調費も高くなります。

日中はコンシェルジュがいる物件もあり、高級物件の場合にはドアマンもいる物件も存在します。庭に人口の川や池が配置されている物件もあり、また、プールがある物件もあります。

このように、タワーマンションの共用施設は、一般のマンションよりもゴージャスなことが多いです。
ゴージャスな設備は維持費用もかかることから、管理費が割高となります。

また、タワーマンションは階数が高いことから、大規模修繕が特注の工事となることがよくあります。
特注工事は通常の工事よりも割高であることから、タワーマンションは修繕積立金も高くなってしまうのです。

・「マンション 維持費」に関する記事はこちら マンションの維持費は高い？一戸建てとの違いやシミュレーションを紹介 ・「タワーマンション」に関する記事はこちら タワーマンションの定義や相場は？メリット・デメリットも解説

近年建てられたマンション

マンションは、古いマンションよりも新しいマンションの方が共用部は充実している傾向があります。
昔の古いマンションには、共用施設はほとんどありませんでした。
しかしながら、近年のマンションはキッズルームやトレーニングルーム、コワーキングスペース、コインランドリー、ラウンジ等の共用施設が充実して傾向いる傾向にあります。

共用施設が充実していれば、その分、管理費も割高となってしまいます。
そのため、管理費は昔の古いマンションよりも今どきの新しいマンションの方が高いことが多いのです。

ただし、築年数の古いマンションは、管理費は安くても修繕積立金が新しいマンションより高くなっていることがあります。
ランニングコストを比較する際は、管理費だけでなく、修繕積立金も併せて考慮することが望ましいです。

戸数が少ないマンション

全体の戸数が少ないマンションは、管理費も修繕積立金も割高となります。
共用部を100世帯で維持していくのと、20世帯で維持していくのでは1世帯当たりの費用負担が異なってきます。
修繕積立金も、同様に戸数が少ない物件ほど高くなることが通常です。

では、どのようなマンションが管理費と修繕積立金が安くなるかというと、「戸数が多く、共用施設の充実していない築年数の浅い板状型マンション」が該当します。

板状（ばんじょう）型マンションとは、いわゆる一般的な形状のマンションのことで、タワーマンション以外のマンションのことを指します。
一般的なマンションは、横から見ると板のようになっている物件が多いため、板状と呼ばれています。

タワーマンションも戸数が多いため、一見すると管理費や修繕積立金は安くなりそうです。
しかしながら、タワーマンションは共用部がゴージャスな物件が多いことや大規模修繕が特注工事になることが多いことから、割高となっています。

一般的な板状型マンションは、タワーマンションほど共用部は充実しておらず、大規模修繕も特注にはなりません。
そのため、戸数が多く、共用施設の充実していない築年数の浅い板状型マンションは、管理費も修繕積立金も割安となっていることが多いのです。

マンションの管理費は安い方がお得？購入時のチェックポイント

マンションの管理費は安い方が得かどうかについて解説します。

安すぎる場合は管理が不十分である可能性も

管理費は、合理的な理由で安くなっている場合には、特に問題ありません。
例えば、戸数が多く、共用施設の充実していない板状型マンションは、安いことが多いです。

一方で、所有者が不明の空き家が多く、十分な管理費を徴収できていないにもかかわらず、管理費が低いままの物件は、管理が不十分となっている可能性があります。
限界集落にちなんで「限界マンション」と呼ばれる古いマンションの中には、管理不全に陥っている物件も存在します。

共用部の様子

内覧時に共用部分をチェックすることで、管理状態の良し悪しがわかることもあります。エントランスや廊下、ゴミ置き場などがきれいに清掃されているかを確認しましょう。また、電球切れが放置されていないか、駐輪場が整理整頓されているかも重要なチェックポイントです。

これらの場所が適切に管理されていない場合、管理体制に問題が生じている可能性があり、管理費が有効に使われないおそれもあります。

・「内見・内覧」に関する記事はこちら 内見とは？内覧との違いや持ち物・流れ・確認することを解説

修繕履歴・修繕計画

過去にどのような修繕工事が行われたかを示す「修繕履歴」や、将来の修繕予定と資金計画を記した「長期修繕計画」もチェックしましょう。

必要な修繕が先送りされている場合、建物の老朽化が進んでしまうことも考えられます。また、管理費が安くても修繕積立金が極端に不足していると、将来的に一時金の徴収や大幅な値上げが発生する可能性があります。修繕履歴などは不動産会社を通じて確認してもらうことが可能です。

管理費・修繕積立金値上げの予定

現在の管理費の金額だけでなく、将来的に値上げされる予定がないかも確認しておきたいポイントです。管理会社の人件費高騰や物価上昇の影響により、管理費の改定を検討するマンションも増えています。

また、修繕積立金に段階増額方式を採用しているマンションでは、数年ごとに値上げされることが一般的です。想定外の出費が増えるのを防ぐため、総会議事録や重要事項調査報告書などを確認し、費用改定や計画的な値上げ予定があるかを把握しておきましょう。

・「修繕積立金の値上がり」に関する記事はこちら 修繕積立金ってどうして必要なの？相場や値上がりする理由も徹底解説

マンションの管理費の相場にまつわるQ＆A

マンションの管理費の相場に関するよくある疑問について解説します。

マンションの管理費が値上げ・値下げされることはある？

管理費は値上げ・値下げの可能性のある費用です。とくに近年は物価高を受け、全国的に管理費が上昇傾向にあります。
一方、竣工後に管理組合が自分たちで話し合い、管理メニューを見直すことで削減されるケースもあります。
例えば、日中の有人管理を取り止めたり、管理会社を通さずに清掃を分離発注したりすることでコスト削減がなされている事例があります

マンションの管理費が相場よりも高い場合はどうする？

マンションの管理費が相場よりも高い場合は、管理組合の理事会で検討してもらうべきです。
マンションは自分たちの財産ですので、本来は自分たちで話し合って管理内容を決めるべきものになります。
管理費の削減には成功している物件も多いので、理事会で十分に勉強しながら削減していくことをおすすめします。

マンションの管理費が払えない場合の対処法は？

マンションの管理費を滞納すると、差し押さえられて最終的には競売にかけられてしまうこともあります。
マンションの管理費が払えない場合には、売却して維持費の安い物件に住み替えることが適切です。

マンションを購入した際、管理費以外にかかる費用は？

マンション購入にはさまざまな費用がかかります。管理費以外の費用は下表の通りです。

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