中古マンション売却時の減価償却費の計算方法は？ 節税できる控除特例も紹介！

中古マンションを売却して利益が出たときは確定申告が必要です。申告の際に売却益や税額を正確に計算するためには「減価償却」について正しく理解することが大切です。

減価償却は、マンションの建物部分の取得価格から時間の経過とともに減ったと考えられる価値分を差し引く手続きです。

この記事では、中古マンションを売却したときの減価償却の計算方法を解説します。

マンションの減価償却とは？

減価償却の定義や対象となる資産、必要になる場面について解説します。

減価償却とは

減価償却とは、建物や建物附属設備、機械装置といった経年劣化により価値が減少する資産（減価償却資産）に用いる会計処理のことです。

具体的には、減価償却資産を取得したときに支払った金額を一括で経費に計上するのではなく、その資産を使用できると考えられる期間のすべてにわたり分割して経費に計上します。

減価償却資産を使用できると考えられる期間は「法定耐用年数」といい、法律によって定められています。

減価償却が必要になる場面

減価償却が必要になる場面は主にマンションを売却したときです。マンションの売却益は、所得税や住民税の課税対象です。この税額を算出するとき、マンションの建物部分の取得金額から所有期間中の「減価償却費」の相当額を差し引きます。

人に貸して賃料収入を得るためのマンションだけでなく、自身が住むためのマンションを売却して利益を得た場合も、その売却益は課税の対象となるため減価償却をします。

ただし、減価償却はあくまで会計処理の方法であり、マンションの取得金額から減価償却費を差し引いた金額と実際の市場価格は異なる点には注意が必要です。

他にも、賃貸マンションや賃貸アパートなどを貸し出して賃貸収入を得ている場合、不動産所得を計算する際にも減価償却が必要です。

賃貸用のマンションを取得した場合、取得費用をその年に経費として一括で計上するのではなく、建物部分の取得金額をもとに算出した減価償却費を毎年少しずつ経費計上します。

対象は建物部分のみ

減価償却の対象となるのはマンションの「建物部分」の価格のみであり、土地部分は対象外です。

土地は時間が経過しても劣化せず、会計上は価値が減少しない資産とみなされるためです。

マンション全体の購入金額しか分からない場合は、取得費を計算する前に土地部分（敷地権）の価格と建物価格を分ける必要があります。

土地と建物を分けずに減価償却をしてしまうと、売却益や譲渡所得税の計算を誤り、加算税や延滞税の対象になる可能性があります。

中古マンション売却時の減価償却費の計算方法

中古マンションを売却する際は、建物の構造や経過年数、用途（居住用・事業用）をもとに減価償却費を算出します。

ここでは、減価償却費の具体的な計算方法について解説します。

譲渡所得の算出に減価償却費が必要

マンションを売却したときに生じた利益は、譲渡所得として所得税や住民税などいわゆる譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

• 譲渡所得＝総収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

総収入金額は主にマンションの売却価格、取得費はマンションの購入価格と購入時の諸費用、譲渡費用は売却時の諸費用のことです。

このうち、マンションの取得費を求めるときは、建物部分の取得金額から所有期間中に経年劣化によって減少したと考えられる価値分を「減価償却費相当額」として差し引きます。

• 取得費＝（購入時の建物価格−減価償却費相当額）+購入時の土地価格+取得時の諸費用

減価償却費が大きくなればなるほどマンションの取得費は下がり譲渡所得は増えるため、税額は高く算出されます。

・「譲渡所得」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も

減価償却費の計算方法

マンションを1998年（平成10年）4月1日以降に取得した場合、建物部分の減価償却費相当額は原則として「旧定額法」または「定額法」を用いて計算します。これらは、減価償却費の金額が原則として毎年同じになる償却方法です。

また、減価償却費の計算方法は居住用と事業用で異なる部分があるため、売却するマンションの用途に応じた適切な償却方法を用いることが大切です。

居住用（マイホーム・セカンドハウス）

マイホームやセカンドハウスとして使用していたマンションの場合「旧定額法」で減価償却費を計算します。具体的な計算式は以下の通りです。

• 減価償却費相当額＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の法定耐用年数をもとに決まります。建物の法定耐用年数は構造や用途ごとに定められています。また、居住用のマンションの場合、建物の法定耐用年数は本来の1.5倍（1年未満の端数切り捨て）です。

鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の居住用マンションの場合、法定耐用年数は70年、償却率0.015です。

経過年数は購入から売却までの所有期間です。6か月以上の端数は1年に切り上げ、6か月未満は切り捨てます。

たとえば、所有期間が10年6か月であれば11年、10年5か月であれば10年とします。

事業用（賃貸・事務所）

マンションを事業用に使用していた場合、建物を取得してから売却するまで毎年の減価償却費を合計します。

また、マンションを取得した時期が2007年（平成19年）4月1日以降の場合は「定額法」、同年3月31日以前であれば「旧定額法」を使用します。計算式は以下の通りです。

• 定額法（2007年4月1日以降）：建物の取得価額×定額法の償却率×業務に供された月数÷12
• 旧定額法（2007年3月31日以前）：建物の取得価額×0.9×旧定額法の償却率×業務に供された月数÷12

鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の事業用マンションの場合、法定耐用年数は47年です。償却率は旧定額法・定額法ともに0.022です。

業務に供された月数については、月の途中で取得や譲渡などをした場合もその月を1か月としてカウントします。

事業用マンションの建物の取得費を計算する際は、青色申告決算書または収支内訳書で各年の減価償却費を確認のうえ、それらを累計しての減価償却費相当額を求めましょう。

建物部分の金額の算出方法

減価償却をするためには「建物部分の取得金額」を特定する必要があります。土地と建物の合計価格しか分からない場合、以下のいずれかの方法で建物の取得金額を求めます。

マンションの売買契約書に消費税額が記載されていれば、それをもとに建物部分の取得金額を算出できます。消費税は建物部分にしか課税されないためです。

消費税を用いる場合は、取得した当時の税率をもとに建物価格を算出しましょう。消費税の税率は以下の通りです。

• 1989年4月1日〜1997年3月31日：3%
• 1997年4月1日〜2014年3月31日：5%
• 2014年4月1日〜2019年9月30日：8%
• 2019年10月1日〜：10%

売主が個人であり、消費税の課税対象にならない場合は、国税庁が定める建物の標準的な建築価額表や自治体が算出する固定資産税評価額をもとに建物の取得金額を求められます。

なお、マンションの取得費が不明なときは、売却額の5%を概算取得費として譲渡所得税を計算することも可能です。

しかし、概算取得費を用いると譲渡所得税が高く算出されやすいため、まずはここで解説した3つの方法で建物部分の取得金額の算出を試みるのが良いでしょう。

中古マンションの耐用年数の算出方法

居住用のマンションを売却する場合、減価償却費を計算する際に用いる耐用年数に新築と中古で違いはありません。

鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の居住用マンションの場合、耐用年数は一律70年です。

中古マンションが事業用の場合、以下の「簡便法」をもとに耐用年数を計算します。

• 法定耐用年数を過ぎている場合：法定耐用年数×0.2
• 法定耐用年数の一部を経過している場合：（法定耐用年数−経過年数）+経過年数×0.2

たとえば、築10年の鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション（法定耐用年数47年）を事業用で購入した場合、耐用年数は「（47年－10年）+10×0.2＝39年」となります。

・「耐用年数」に関する記事はこちら 木造住宅の耐用年数は33年？減価償却や査定との関連を解説

【シミュレーション】中古マンションの減価償却費を計算してみよう

では、中古マンションを売却すると減価償却費はいくらになるのでしょうか。以下のケースをもとに居住用（非事業用）と事業用のマンションを売却したときの減価償却費をシミュレーションで確認してみましょう。

• 取得した物件：新築マンション
• マンションの購入価格：6,000万円（建物購入価格4,000万円、土地価格2,000万円）
• 構造：鉄骨鉄筋コンクリート造
• 取得年月日：2010年4月
• 売却した年月日：2025年8月

非事業用

居住用として鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションを使用していた場合、減価償却費を計算する際の耐用年数は70年、償却率は定額法で0.015です。

取得年月日が2010年4月、売却した年月日が2025年8月の場合、所有期間は15年4か月であるため、計算の際は6か月未満を切り捨てて15年とします。

減価償却費と建物の取得費を計算すると結果は以下の通りとなります。

• 減価償却費相当額：4,000万円×0.9×0.015×15年＝810万円
• 建物の取得費：4,000万円－810万円＝3,190万円

よって譲渡所得を計算する際は建物の取得費を3,190万円とします。

事業用

売却するマンションが事業用の場合、耐用年数は47年、償却率は0.022として減価償却費と建物の取得費を計算します。

取得年月日が2010年4月、売却した年月日が2025年8月の場合、業務に供された月数は184か月です。定額法を用いて減価償却費と建物の取得費を計算すると結果は以下のとおりとなります。

• 減価償却費：4,000万円×0.022×184か月÷12＝約1,349万円
• 建物の取得費：4,000万円－約1,349万円＝2,651万円

居住用に比べて事業用マンションの建物の取得費は約539万円低く算出されました。取得費が低くなると、譲渡所得やそれに課せられる譲渡所得税は高くなります。

売却金額やマンションの取得金額、諸費用が同じであっても、譲渡所得や税額は事業用マンションのほうが高く算出されます。

譲渡所得税を節税できる控除特例

マンションを売却して譲渡所得が生じた場合は、控除特例を適用できると譲渡所得税の負担を軽減できます。代表的な控除特例は以下の通りです。

上記の控除特例を受けるためには納税額が0円になる場合でも確定申告が必要です。

また、制度ごとに要件や添付書類が定められているため、国税庁のホームページや税務署への問い合わせなどでよく確認したうえで申告手続きをしましょう。

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まとめ

マンション売却時の譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。減価償却は、基本的に取得費を求める際に行う会計処理です。

経年劣化により減少したと考えられる価値分を考慮して譲渡所得税を算出するために、取得費を求めるときは建物部分の取得価格から減価償却費相当額を差し引きます。

減価償却費や譲渡所得税などを算出するためには、税務の専門知識が求められます。不明点や疑問点などがある場合は、税金に詳しい不動産会社や最寄りの税務署、不動産売買専門の税理士などに相談すると良いでしょう。