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ざっくり要約！
- フラット35には買取型と保証型があり、どちらも金融機関は融資残高を回収できなくなるリスクがない
- 自分の状況に合わせて金融機関を選びたい、すでに取引がある金融機関で住宅ローンを組みたい場合は買取型、借入金利をなるべく低く抑えたい、充分な自己資金を用意できる場合は保証型がおすすめ
フラット35には、買取型と保証型があるのをご存知でしょうか。どちらも全期間固定金利であることに違いはありませんが、仕組みや条件が異なるため、よく比較したうえで選択しましょう。
この記事ではフラット35の概要と、買取型と保証型の仕組み、相違点、メリット・デメリットを解説します。
また買取型と保証型それぞれに向いている人の特徴と、利用する際の注意点も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
記事サマリー
フラット35とは？買取型と保証型の仕組み
フラット35には買取型と保証型がありますが、それぞれ仕組みや条件が異なるため、違いを知っておくことが大切です。
ここでは、まずフラット35の概要を解説し、買取型と保証型それぞれの仕組みを説明します。
そもそもフラット35とは
フラット35とは、住宅金融支援機構と金融機関が提携し、住宅購入者向けに提供するローンです。
最長35年借り入れでき、全期間固定金利型であるのが特徴です。
安定した収入があることが条件にはなりますが、別途保証料を支払う必要はありません。また毎月の返済額が変わらないため、ライフプランを立てやすいのが魅力です。
フラット35には買取型と保証型がありますが、どちらも金融機関は融資残高を回収できなくなるリスクがないため、全期間固定金利ながら比較的低い金利設定になっています。
| ・「フラット35のメリットや手続き」に関する記事はこちら フラット35とは？メリットから手続きの流れまでわかりやすく解説 |
フラット35買取型の仕組み
フラット35買取型は、金融機関が借り手に提供した住宅ローン（フラット35）の債権を、住宅金融支援機構が買い取る仕組みです。
そして住宅金融支援機構は、買い取った住宅ローンを担保にして債券を発行し、長期的な資金調達をしています。
金融機関は住宅ローン実行後に債権を売却するため、借り手が返済できなくなり、融資残高を回収できなくなるようなリスクがありません。ちなみにフラット35といえば、一般的にこの買取型のことをいいます。
借り入れ金利や融資手数料は、窓口となる金融機関によって異なりますが、フラット35の商品性は共通です。
フラット35保証型の仕組み
フラット35保証型は、金融機関が借り手に提供した住宅ローンに（フラット35）に、住宅金融支援機構が保険を付け、万が一借り手が返済できなくなったときは、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払う仕組みです。
つまりフラット35の買取型と同様に、金融機関は融資残高を回収できなくなるリスクがありません。
フラット35保証型は、取り扱う金融機関によって金利や融資手数料など、商品性が異なります。
フラット35保証型の新規受付をしている機関
フラット35の買取型は全国で314の機関が扱っていますが、保証型を扱っているのは12機関で、そのうち新規受付しているのは以下の8機関です（2025年10月時点）。
フラット35保証型取扱金融機関（新規受付）
・日本住宅ローン株式会社
・SBIアルヒ株式会社
・財形住宅金融株式会社
・株式会社クレディセゾン
・住信SBIネット銀行株式会社
・日本モーゲージサービス株式会社
・株式会社ファミリーライフサービス
・株式会社ドコモ・ファイナンス
出典：【フラット３５】と【フラット３５（保証型）】について｜住宅金融支援機構
フラット35買取型と保証型の主な違い
同じフラット35でも、買取型と保証型では異なる点があります。
ここでは、主な違いを表にまとめてみました。
| フラット35買取型 | フラット35保証型 | |
| ローンの貸し手 | 金融機関 （住宅ローン実行後に住宅金融支援機構が買取） | 金融機関 |
| 借入金利 | 金融機関が設定 （保証型より高め） | 金融機関が設定 （買取型より低め） |
| 融資上限額 | 8,000万円以下、かつ購入代金（建築費）以下 | 8,000万円以下、かつ購入代金（建設費）の9割以下 |
| 抵当権 | 住宅金融支援機構が抵当権第1位を設定 | 金融機関が抵当権第1位を設定 |
| 取り扱う金融機関 （2025年2月1日現在） | 314機関 | 12機関（新規受付をしているのは8機関） |
| 団体信用生命保険 | 新機構団体信用生命保険制度を利用可（任意） | 金融機関が提供する団体信用生命保険を利用可（一部必須） |
| 繰り上げ返済 | 100万円以上から繰り上げ返済可能（インターネットの場合は10万円以上から可能） 手数料は無料 | 金融機関によって条件が異なる 手数料がかかる |
| ・「住宅ローンを貸し出す金融機関が不動産に対して設定する抵当権」に関する記事はこちら 抵当権をわかりやすく解説！設定・抹消手続きの流れと不動産の売却方法 ・「住宅ローン専用の保険である団信」に関する記事はこちら 団信とは？住宅ローンとの関係や仕組みをわかりやすく解説 |
フラット35の買取型・保証型のメリット・デメリット
フラット35には買取型と保証型がありますが、自分に合ったタイプを選ぶためにも、それぞれのメリット・デメリットを把握しておくことが大切です。
ここでは、それぞれの主なメリット・デメリットを解説します。
買取型のメリット
フラット35買取型は、家の購入代金（建設費）の同額（8,000万円以下）まで借入れできるため、自己資金がゼロでも住宅ローンを組むことができます。
保証型よりも融資手数料が安いケースが多く、繰り上げ返済する際の手数料は無料です。また新機構団体信用生命保険（団信）が任意で、加入しない場合は借入金利が下がります。
もし自身が加入している生命保険で住宅ローンの返済資金に対する保障ができるのであれば、団信に加入しない方法もあります。より金利負担を軽減できる方法を選択するか否か、自分で決められるのもメリットです。
| ・「住宅ローンの手数料」に関する記事はこちら 住宅ローンの手数料とは？費用の相場や保証料との違いもあわせて解説 |
買取型のデメリット
フラット35買取型のデメリットは、保証型に比べて借入金利が高めである点です。
借入金に対して自己資金が1割未満の場合は、さらに金利は割高になります。
自己資金を借入金額の10％以上用意できるのであれば、保証型を選択したほうが金利負担は軽減できるでしょう。
保証型のメリット
フラット35保証型は、買取型に比べて借入金利が低めに設定されているうえ、自己資金の割合に応じて金利が安くなるプランもあります。
自己資金を多く用意できる方や、金利負担を抑えたい方におすすめです。
また保証型は、金融機関ごとに異なるプランがあるのも特徴です。金利上乗せなし、もしくはわずかな金利上乗せで、充実した保障内容（ガンや全疾病保証など）の団信に加入することもできます。
保証型のデメリット
フラット35保証型のデメリットは、買取型に比べて、取扱い金融機関が少ないことです。現在新規受付しているのは、8機関のみです。
また、その金融機関の審査基準を満たす必要があり、そもそも融資額に対して1割以上の自己資金が必要なため、借り入れが難しいケースもあるでしょう。
買取型に比べて融資手数料が割高に設定されていることが多く、繰り上げ返済する際に手数料がかかるケースも多いです。
| ・「住宅ローンの審査が通らない人の特徴」に関する記事はこちら 住宅ローンの審査が通らない人の特徴は？通らない場合の対策も紹介 |
フラット35の買取型・保証型に向いている人の特徴
フラット買取型と保証型では、特徴や条件が異なるため、人によって向き・不向きがあります。
ここでは、それぞれ向いている人の特徴を紹介しますので、選択する際の参考にしてください。
買取型に向いている人
フラット35買取型に向いているのは、自分の状況に合わせて金融機関を選びたい人や、すでに取引がある金融機関で住宅ローンを組みたい人です。
買取型を扱っている金融機関は多いため、選択肢が多くなるでしょう。
また買取型は、団信への加入が必須ではありません。生命保険に加入済みで、団信の保障を必要としない方や、自分で団信を選びたい方にも向いています。
保証型に向いている人
フラット35保証型に向いているのは、借入金利をなるべく低く抑えたい方や、充分な自己資金を用意できる方です。
保証型には、自己資金が多いほど、金利が低くなるプランがあります。融資額に対して、自己資金を2割以上用意できると、買取型と比べて借入金利を低く抑えることができるでしょう。
ガンや全疾病保障など、充実した団信も用意されているので、もしもに備えて保障を厚くしたい人にもおすすめです。
フラット35買取型・保証型を利用する際の注意点
フラット35を利用する場合、買取型・保証型のどちらを選択したとしても、一定の要件を満たす必要があるため注意が必要です。
最後に、フラット35の利用条件や、融資対象となる家の適用要件を解説します。
融資を受ける人の条件を確認する
フラット35の融資を受ける場合、いくつかの要件があり、申込人はすべてを満たす必要があります。自分が要件に合致するのか、事前に確認しておきましょう。
主な要件は、以下の通りです。
年齢に関する要件
・申し込み時に年齢が満70歳未満であること
・連帯債務者がいる場合、その債務者も満70歳未満であること
・親子リレー返済を利用する場合は、子が満70歳未満であること
国籍に関する要件
・日本国籍であること
・日本国籍以外の場合は、永住許可もしくは特別永住者の方であること
総返済負担率に関する要件
・フラット35および、ほかの借り入れ（自動車ローンやカードローンなど）を含めた年間合計返済額の割合が、以下の基準を満たしていること（収入合算できるケースあり）
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 総返済負担率（基準） | 30％以下 | 35％以下 |
対象住宅の条件を調べておく
フラット35には住宅に対する要件もあり、借り入れするためには、すべての要件を満たす必要があります。対象となる住宅の条件を、事前にチェックしておきましょう。
住宅に関する主な要件は、以下の通りです。
・フラット35申し込み本人、もしくはその家族が住むための住宅であること
・住宅の床面積が70㎡以上であること（マンションなどの場合は30㎡以上）
・耐火構造もしくは準耐火構造である、もしくは耐久性基準に適合すること
・断熱等性能等級4以上、かつ一時エネルギー消費量等級4以上、もしくは建築物エネルギー消費性能基準であること
・新築住宅の場合は、申込日において竣工から2年以内の住宅で、かつ人が住んだことがない住宅
・中古住宅の場合は、申込日において築後2年を超えている住宅、もしくは人が住んだことがある住宅
まとめ
フラット35とは、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。
フラット35には買取型と保証型があり、自己資金が少ない方には買取型、金利負担を抑えたい方には保証型が向いています。どちらが自分にとって向いているのか、よく考えた上で選択しましょう。
なおフラット35を利用するためには、には住宅の規模や規格、断熱構造など、住宅金融支援機構が定めた基準を満たさなければならず、検査機関が発行する適合証明書を用意する必要があります。
購入を検討している物件が要件を満たしているのか、事前に確認しておきましょう。
この記事のポイント
- フラット35の買取型と保証型の違いは？
フラット35の買取型と保証型は、仕組みや融資上限額、取り扱う金融機関などさまざまな違いがあります。
詳しくは「フラット35買取型と保証型の主な違い」をご覧ください。
- フラット35の買取型・保証型のメリットは？
フラット35の買取型のメリットは、家の購入代金（建設費）の同額（8,000万円以下）まで借入れできるため、自己資金がゼロでも住宅ローンを組むことができる点です。
一方、保証型のメリットは買取型に比べて借入金利が低めに設定されているうえ、自己資金の割合に応じて金利が安くなるプランもある点です。
詳しくは「フラット35の買取型・保証型のメリット・デメリット」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
全期間固定金利で、毎月の返済額が変わらないフラット35は、ライフプランを立てやすいのがメリットです。金利の上昇や、返済額の変動を心配したくない方に向いています。ただし同じフラット35でも、買取型と保証型では仕組みや特徴が異なります。自分にとってどちらが向いているのか、よく比較検討したうえで選択しましょう。
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