空室対策のアイデア6選！ マンション・アパートの大家ができることとは？

マンションやアパートを経営するうえで、空室の発生は避けたい問題です。空室が続くと家賃収入が途絶え、ローンの返済や維持管理費の負担が重くなる可能性があります。所有する物件の価値を維持し、安定した収益を得るためには、効果的な空室対策が欠かせません。

この記事では、賃貸住宅で空室が発生する主な原因や、具体的な空室対策を紹介します。それぞれの対策がどのような物件に向いているかも解説するので、ご自身の状況に合った対策を見つけ、マンション・アパート経営に活かしてください。

賃貸住宅の空室率の推移

近年の賃貸住宅の空室率は、社会情勢の変化に伴い、エリアごとに異なる動きを見せています。

空室率は、2020年下期に1.9%（関西圏）〜3.0%（全国）まで改善しましたが、2022年度には一時的に4.7%（全国）まで上昇しました。しかし2023年度には再び改善傾向にあり、全国平均で4.2%となっています。

とくに首都圏と関西圏では、2022年度にそれぞれ4.2%、5.1%まで上昇したものの、2023年度には両エリアとも3.4%まで大きく改善しています。一方で「その他」のエリアは7%台で推移しており、エリアによる需給バランスの差が見られます。

このような空室率の変動は、大家にとって直接的な影響を及ぼします。空室率が高い局面では、入居者確保のためにフリーレントや賃料の減額交渉が増える傾向にあります。逆に空室率が低い局面では、賃料の改定など強気の条件を提示しやすくなるでしょう。

市場の動向を把握し、自身の物件が置かれている状況に合わせて柔軟な戦略を立てることが求められます。

賃貸住宅の空室が多くなってしまう3つの理由

所有する物件に空室が生じる背景には、様々な要因が考えられます。効果的な対策を立てるためには、まず原因を把握しましょう。

ここでは、空室につながる主な原因を3つ解説します。

• 競合物件が多い
• 魅力が低い
• 入居者の属性や好みなどを把握していない

競合物件が多い

周辺エリアに競合となる賃貸物件が多いと、供給過多の状態になり、入居者から選ばれにくくなることがあります。とくに、最新の設備を備えた新築物件が次々と建設されるエリアでは、既存の物件は相対的に見劣りする傾向があります。

また、日本では人口減少や少子高齢化が進んでおり、長期的には賃貸住宅の需要が減少していく可能性も指摘されています。入居者の選択肢が増える一方で、借り手の総数が減っていく状況では、物件の競争力を維持するための工夫が重要になります。

魅力が低い

物件そのものの魅力が低いことも、空室の直接的な原因です。築年数の経過とともに、間取りが現代のライフスタイルに合わなくなったり、キッチンやバスルームなどの設備が古くなったりすると、物件を探している人の関心を引くのは難しくなります。

壁紙や床の汚れ、外観の傷みなども、内見時の印象を大きく左右する要素です。周辺の競合物件と比較して、家賃に見合うだけの価値や快適さがないと判断されると、空室は埋まりにくくなるでしょう。

入居者の属性・好みなどを把握していない

物件が立地するエリアの主な入居者層と、物件の特性が合っていない場合も空室の原因となります。たとえば、大学の近くで学生の単身者が多いエリアなのに、ファミリー向けのような広い間取りの物件では、需要とのミスマッチが生じます。

反対に、静かな住宅街でファミリー層に人気があるのに、ワンルームの物件ばかりでは入居者を見つけるのは困難です。

効果的な空室対策を行うには、まずそのエリアにどのような人が住んでいて、どのような物件を求めているのかを正確に把握する、市場調査とターゲティングが不可欠といえます。

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マンション・アパートの空室対策5選

空室の原因を特定できたら、次はその原因に応じた具体的な対策を検討します。対策には様々な方法があり、物件の状況や予算、ターゲットとする入居者層によって最適な選択は異なります。ここでは、代表的な5つの空室対策を紹介します。

1.賃料の値下げ

賃料の値下げは、入居者募集において最も直接的で、早期に効果が現れやすい対策のひとつです。周辺の類似物件の家賃相場を調査し、それよりも少し低い価格設定にすることで、入居者の関心を引きつけやすくなります。

ただし、一度下げた賃料を元に戻すのは簡単ではありません。長期的に収益性が低下するだけでなく、既存の入居者から不満が出る可能性もあります。値下げは最終手段と考え、まずは周辺相場を正確に把握したうえで、慎重に判断することが重要です。

向いているケース

• 周辺相場より家賃が高い
• 長期間空室が続いている
• 他にできる対策がない

賃料の値下げは、所有する物件の家賃が周辺の類似物件の相場と比べて明らかに高い場合に有効な手段です。適正な価格に設定し直すことで、これまで家賃を理由に敬遠していた層にアピールできます。

また、他の対策を試しても半年や1年以上といった長期間にわたって空室が続いている場合も、値下げを検討するタイミングかもしれません。空室期間の損失と、値下げによる収入減を比較し、どちらがより大きな損失になるかを計算してみましょう。

リフォームや設備投資を行う資金的な余裕がない場合にも、値下げは現実的な選択肢となります。

・「賃料査定」に関する記事はこちら 賃料査定とは？賃料の設定方法や不動産会社の選び方や注意点なども詳しく解説

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2.リフォーム・リノベーション

築年数の経過により内装や設備が古くなった物件は、リフォームやリノベーションで競争力を高めることができます。壁紙や床材の張り替え、キッチンやバスルームの交換など、物件の弱点を解消する改修が効果的です。

また、間取りを変更して現代のニーズに合わせたり、デザイン性の高い内装にしたりすることで、他の物件との差別化を図れます。

向いているケース

• 築年数が古い
• 内装や設備が時代遅れになっている
• 周辺に新築や築浅の競合物件が多い

リフォームやリノベーションは、築年数が古く、内装や設備が現代の入居者の求める水準に達していない物件にとくに向いています。時代遅れの印象を与える間取りや水回りを刷新することで、物件の価値を大きく向上させることが可能です。

周辺に新築や築浅の競合物件が多いエリアでも、リノベーションによってデザイン性や機能性を高めることで、十分に対抗できる可能性があります。費用はかかりますが、長期的な視点で見れば、家賃下落を防ぎ、安定した入居者を確保するための有効な投資といえるでしょう。

・「洗面台のリフォーム」に関する記事はこちら おしゃれな洗面台にリフォームする方法は？改装費用やポイントをまとめて紹介 ・「お風呂のリフォーム」に関する記事はこちら お風呂のリフォームはいくらかかる？費用の内訳や期間、ポイントを解説

3.設備の導入

入居者に人気の高い設備を導入することも、効果的な空室対策です。たとえば、インターネット無料設備や宅配ボックス、モニター付きインターホンなどは、現代の賃貸住宅において需要の高い設備として知られています。

これらの設備があることで、入居者の生活はより快適で便利になります。その結果、物件の付加価値が高まり、周辺の競合物件との差別化につながります。大規模なリフォームに比べて少ない費用で実施できる対策も多く、費用対効果が高い点が魅力です。

全国賃貸住宅新聞の調査によれば、入居者に人気の設備TOP3は以下のとおりです。

1	インターネット無料
2	宅配ボックス

向いているケース

• 物件に目立った特徴がない
• 周辺の競合物件に設備面で劣っている
• ターゲット層が明確

物件にこれといった強みがなく、他の物件に埋もれがちな場合に、設備の導入は有効な差別化戦略となります。とくに、周辺の競合物件が導入している人気の設備が自分の物件にない場合は、早急に検討する必要があるでしょう。

また、ターゲットとする入居者層が明確な場合にも、その層に響く設備を導入することで、より効果的にアピールできます。たとえば、単身者向けなら宅配ボックス、ファミリー層向けなら追い焚き機能付きバスなどが考えられます。ターゲットのニーズを的確に捉えることが重要です。

・「宅配ボックス設置の補助金」に関する記事はこちら 宅配ボックス設置の補助金一覧！　戸建て・マンション・賃貸住宅が利用できるのはどの制度？

4.フリーレント

フリーレントとは、入居後の一定期間の家賃を無料にする契約形態です。たとえば「最初の1ヶ月分の家賃無料」といった条件を提示することで、入居者の初期費用負担を軽減し、契約のハードルを下げることができます。

家賃を直接下げるわけではないため、一度契約が始まれば、2年目以降も設定した家賃で収入を得られるのがメリットです。

ただし、無料期間中は家賃収入がゼロになるため、短期で退去されると損失が大きくなるリスクもあります。契約期間の縛りを設けるなどの対策もあわせて検討するとよいでしょう。

向いているケース

• 引越しシーズンを過ぎてしまった
• 入居者の初期費用を抑えたい
• 家賃設定は下げたくない

フリーレントは、1月〜3月といった引越しの繁忙期を過ぎてしまい、入居希望者が見つかりにくくなった時期に特に有効です。引越しを考えているものの、費用面でためらっている人の背中を押す効果が期待できます。

物件の価値から考えて家賃自体は下げたくないが、何かインセンティブを付けたいという場合にも適した方法です。家賃を下げるよりも、大家にとっての長期的な収入減を避けつつ、入居者には初期費用のメリットを提供できる、双方にとって合理的な選択肢となり得ます。

5.審査の緩和

入居審査の基準を緩和することも、空室対策のひとつです。これまで審査に通らなかった層にも門戸を広げることで、入居希望者の母数を増やすことができます。

たとえば、収入の基準を少し下げたり、フリーランスや非正規雇用の人も対象に含めたりすることが考えられます。また、ペット可にしたり、高齢者や外国籍の方の入居を積極的に受け入れたりすることも有効です。

ただし、審査を緩和すると家賃滞納やトラブルのリスクが高まる可能性もあるため、保証会社の利用を必須にするなど、リスク管理を徹底することが前提となります。

向いているケース

• 入居希望者がなかなか現れない
• 特定のニーズに応えたい
• 家賃滞納リスクへの対策が取れる

様々な募集活動をしても内見の申し込みすら入らないなど、入居希望者が全く現れない状況では、審査基準の見直しを検討する価値があります。市場が求める入居者層と、大家が設定している基準に乖離があるのかもしれません。

また、ペット可物件や高齢者向け物件など、特定の需要はあっても供給が少ない市場を狙う戦略も有効です。ニッチな層にターゲットを絞ることで、競合と争うことなく入居者を確保できる可能性があります。

ただし、家賃保証会社の加入を必須にするなど、滞納リスクをヘッジする仕組みを整えておくことが不可欠です。

・「家賃保証会社」に関する記事はこちら 賃貸保証会社（家賃保証会社）とは？料金や役割、仕組みを解説

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空室対策の最新トレンド

これまで紹介した対策に加え、近年では新たなアプローチも注目を集めています。従来の発想にとらわれず、物件の使い方や入居者との関係を見直すことで、空室問題を解消する動きが広がっています。

民泊化

空室を観光客向けの宿泊施設として活用する「民泊」は、インバウンド需要が回復している現在、改めて注目されています。通常の賃貸よりも高い宿泊単価を設定できるため、稼働率次第では収益の向上が見込めます。

ただし、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が必要であり、年間の営業日数が180日以内に制限されるなど、法的なルールの遵守が前提となります。また、民泊新法以外に、民泊に関する条例を定めている自治体も見られます。

管理の手間や清掃コストが発生し、一般的な賃貸住宅と比べて周辺住人からのクレームに発展するリスクも高いため、運営コストを含めた収支のシミュレーションを十分に行ったうえで検討することが大切です。

IoTスマートホームの導入

スマートロックや自動照明、遠隔操作できる空調など、IoT機器を活用した「スマートホーム化」も、賃貸住宅の差別化策として注目されています。スマートフォンひとつで部屋の管理ができる利便性は、とくにZ世代やビジネスパーソンに響きやすく、物件の先進性をアピールできます。

大家にとっても、鍵の管理や内見対応のオンライン化によって、管理コストの削減につながるメリットがあります。初期費用はかかるものの、物件の付加価値向上と管理効率化を同時に実現できる投資として、今後ますます普及が進むと考えられます。

DIY型賃貸借

「DIY型賃貸借」とは、入居者が自ら費用を負担して内装を改修・カスタマイズすることを認める賃貸形態です。国土交通省もガイドラインを公表しており、ひとつの賃貸借の形として整備・普及が進んでいます。

大家にとっては改修費用を抑えられるメリットがあり、入居者にとっては自分好みの空間をつくれる点が魅力です。「自分だけの部屋」を求める層には特に響きやすく、長期入居につながりやすいという副次的な効果も期待できます。築年数が古く、リフォーム費用の捻出が難しい物件ほど、相性の良い対策といえるでしょう。

費用対効果が高いリフォーム・設備とは？

空室対策としてリフォームや設備導入を検討したくても、大規模な工事に充てられる予算には限りがあるはずです。重要なのは、少ない投資でも入居者の印象や日常の利便性に直結する箇所を見極めること。全体をきれいにしようとするより「ここだけは」という箇所に絞って手を入れることが、空室解消への近道となります。

壁紙の張り替え

内見時の第一印象を大きく左右するのが、壁紙の状態です。黄ばみや汚れ、剥がれが目立つ壁紙は、それだけで「古い・清潔感がない」という印象を与えてしまい、他の条件が良くても入居者の気持ちが離れてしまうことがあります。

壁紙の張り替えは、リフォームのなかでも比較的費用が安く、施工期間も短いにもかかわらず、室内の雰囲気を一新できる費用対効果の高い施策です。白系の清潔感あるクロスはどの層にも受け入れられやすく、アクセントクロスを一面だけ取り入れることで、デザイン性を演出することもできます。

インターネット無料・高速インターネット

前述のとおり、入居者に人気の設備ランキングで長年にわたり1位を維持しているのが「インターネット無料」です。テレワークの普及により、自宅での通信環境は今や生活インフラとも言える存在となっています。

初期の導入コストはかかりますが、一度整備すれば毎月の固定費として管理しやすく、「インターネット無料」の訴求文句は募集広告での目を引く効果も高いです。とくに単身者や若い世代をターゲットにする場合、この設備の有無が物件選びの決め手になるケースも少なくありません。

モニター付インターホン

防犯意識の高まりとともに、モニター付きインターホンの需要も年々高まっています。来訪者を画面で確認してから解錠できるため、単身女性やファミリー層を問わず、安心感につながる設備として評価されています。

設置費用は比較的リーズナブルで、工事も短時間で完了することが多い傾向にあります。防犯性の向上は入居者の満足度に直結するだけでなく「セキュリティ面が充実している」という訴求ポイントとして募集時の競争力を高める効果にも期待できます。

助成制度を活用した改修

国や自治体が補助金を助成する改修もあります。たとえば「賃貸集合給湯省エネ2026事業」では、リフォームだけでなく給湯機のリースも対象となっており、とくに追い焚き機能つきの製品の補助額は1台あたり7万円と高額です。

そのほか、断熱改修やバリアフリー化などを対象とした補助金を独自に設けている自治体も多くあります。制度の内容や申請条件は自治体や年度によって異なり、中には予算上限に達し次第、受付を完了する制度もあるため、工事を検討する際にはあらかじめ自治体の窓口や不動産管理会社に確認することをおすすめします。

リフォーム・設備導入の投資判断の目安

リフォームや設備導入を検討する際は「回収期間」も考慮するようにしましょう。本質的な意味でのコスパは「意外と安い」「少額」といったイメージではなく、どの程度の期間で費用が回収でき、いつから収益増に転じるかで測るものです。同じ100万円の工事でも、家賃が月1万円上がるケースと2万円上がるケースでは、回収期間は大きく変わります。

積極的に検討：5年以内で回収できる

投資額を5年以内で回収できる見込みがあれば、積極的に実施を検討してよいでしょう。壁紙の張り替えやインターネット無料化、モニター付きインターホンの設置などの施策は、比較的費用が抑えやすく、回収期間が短い傾向にあります。空室が1〜2ヶ月解消されるだけで元が取れるケースも多く、早めの判断が有効です。

慎重に検討：8年以内で回収できる

回収に5〜8年かかる施策は、慎重に検討したうえで実施を判断しましょう。たとえばキッチンやバスルームの交換、間取りの変更を伴うリノベーションなど、ある程度まとまった費用が必要な工事が該当します。物件の残存耐用年数や今後の賃貸継続の意向も考慮しながら、長期的な収支で判断することが大切です。

リスク高：回収に9年以上かかる

回収期間が9年以上になる場合は、投資リスクが高いと判断するのが賢明です。その間に入居者の入れ替わりや家賃の下落、さらなる設備の老朽化が重なると、想定どおりに回収できない可能性があります。実施する場合は、補助金の活用や工事範囲の絞り込みによってコストを下げる工夫が必要でしょう。

管理会社の変更を検討すべきケースと変更方法

空室が続く原因は、物件そのものではなく、管理会社の客付け能力や管理体制にある場合も考えられます。入居者募集の広告活動が不十分であったり、内見希望者への対応が悪かったりすると、機会損失につながります。

また、入居中のクレーム対応や建物の清掃・メンテナンスが行き届いていないと、入居者の満足度が低下し、退去の原因にもなりかねません。

現在の管理会社の活動内容を評価し、もし不満点があるならば、客付け能力や管理能力の高い会社へ変更を検討することも有効な空室対策です。

管理会社を変えるべきサイン

管理会社がどのような媒体で、どのくらいの頻度で募集広告を出しているか確認し、もし不十分だと感じるなら、変更を考えるべきかもしれません。担当者からの報告が遅い、提案がないといった場合も同様です。

また、現在の入居者から建物の清掃状況やトラブル対応に関する不満が頻繁に寄せられるようであれば、管理の質に問題がある可能性があります。

優良管理会社の選定基準

管理会社を選ぶ際は、管理実績や得意とするエリア・物件種別を確認することが基本です。その際、管理物件全体の入居率を開示してもらえるか確認しましょう。入居率は管理会社の客付け能力と管理品質を端的に示す指標であり、高い入居率を継続的に維持している会社は、募集力と入居者対応の両面で信頼がおけると判断できます。

賃貸管理に特化した会社は、入居者募集から日常管理まで一貫した対応力を持つケースが多く、空室対策の提案力にも期待できます。また、入居者募集においてどの媒体をどう活用しているか、内見対応をどのように行っているかといった具体的な活動内容を事前に確認しましょう。複数社に話を聞いて比較することで、自分の物件に合ったパートナーを見つけやすくなります。

切替の手順と注意点

管理会社を変更する際は、まず現在の管理委託契約の解約予告期間を確認しましょう。多くの場合、契約終了の3ヶ月前までに解約通知が必要なため、スケジュールには余裕を持って動くことが大切です

現在の入居者への通知や新管理会社への引き継ぎも非常に重要な工程です。管理会社が変わっても入居者にとって不利益や不安が生じないよう、賃料の振込先変更や緊急連絡先の案内などを漏れなく対応する必要があります。切替のタイミングや手続きに不安がある場合は、新しい管理会社に相談しながら進めると安心です。

・「賃貸管理会社」に関する記事はこちら 賃貸管理会社とは？　頼れる委託先の選び方を紹介

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まとめ

賃貸住宅の空室は、近隣物件との競合や物件の魅力不足など、さまざまな要因によって発生します。安定した賃貸経営を実現するには、空室の原因を分析し、状況に応じた適切な対策を講じることが大切です。

空室対策には、賃料を見直す、一定期間のフリーレントを設定するといった直接的な方法のほか、リフォームや設備の導入により物件の価値を高める方法もあります。どの手法が効果的かは、物件の築年数、立地、予算、入居希望者の層などによって異なります。

まずは、空室の要因を冷静に見極めることが不可欠です。この記事で紹介した内容を参考に、自身の物件に合った戦略を立ててみてください。

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