マンション売却にかかる仲介手数料・諸費用の相場は？ 総額をシミュレーション

マンションを売却する際には、手数料や諸費用をあらかじめ理解しておくことが重要です。どの費用がいつ、どれくらい必要になるのかを把握しておくことで、売却後に残る金額の見通しを立てやすくなります。

本記事では、仲介手数料や印紙税、登記費用など、売却にかかる主な費用の種類と相場を解説します。総額のシミュレーションも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マンションの売却にかかる手数料・諸費用一覧

マンションを売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料のほかにも、税金や各種手続きに伴う費用が発生します。主な手数料・諸費用は、以下のとおりです。

これらの費用は、売却価格や住宅ローンの残債の有無など、個々の状況によって金額が変動します。

売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合には、譲渡所得税・住民税の支払いが必要になることもあります。売却で得た金額のすべてが手元に残るわけではないため、資金計画を立てる際には、これらの費用を差し引いて考えましょう。

マンションの売却にかかる手数料・諸費用の相場

ここでは、主な手数料・諸費用の相場や計算方法について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却が成立した際に、仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬です。支払うタイミングは、売買契約時と引渡し完了時に半金ずつ支払うのが一般的ですが、不動産会社によって異なる場合があるため、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって定められています。マンションの売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で上限額を計算できます。

例えば、3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。

売却価格ごとの仲介手数料の上限額は、本記事内の「諸費用の大部分を占める仲介手数料の上限額早見表」で紹介しているので、あわせてご確認ください。

なお、本来の計算式は、売却価格の部分別に手数料率が異なっています。400万円を超えると先述の速算式が使えますが、400万円以下の場合は売却価格に応じて、以下の計算式で算出します。

上記の計算式は、売却価格を各価格帯に分解して計算するものです。

例えば、売却価格が350万円の場合は、200万円以下の部分に5%（10万円）、200万円を超え400万円以下の部分（150万円）に4%（6万円）が適用され、合計で16万円（税抜）が仲介手数料の上限となります。

上記のように分解して計算するのは手間がかかるため、400万円超の場合は速算式を用いるのが一般的です。なお、400万円を超える不動産の仲介手数料上限額は「取引価格×3％+6万円（税別）」が原則ですが「低廉な空家等」については媒介報酬規制で「30万円（税別）」が上限と定められています。

・「仲介手数料」に関する記事はこちら 不動産売買の仲介手数料の計算方法は？ 支払い時期や費用を抑える方法も解説

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書のような課税文書を作成する際に課される税金です。契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り付け、消印することで納税します。

不動産売買契約書にかかる印紙税の金額は以下のとおりです。

※参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

通常、売買契約書は売主用と買主用の2通を作成するため、売主と買主がそれぞれ1通分の印紙税を負担します。なお、2027年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用され、税額が引き下げられています。

・「印紙税」に関する記事はこちら 不動産売買の印紙代（印紙税）の金額は？軽減税率も解説

登記費用

マンションを売却する際には、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」の手続きを行います。所有権移転登記にかかる費用は、原則として買主が負担します。売主が負担するのは、抵当権抹消登記にかかる費用です。

抵当権とは、ローン返済が滞った場合に金融機関がその不動産を差し押さえる権利のことで、完済しても自動的に消えるものではありません。この抵当権を抹消するために費用がかかります。

登記費用には、登録免許税と司法書士への報酬があります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されるため、合計で2,000円となるのが一般的です。

登記には専門的な知識が必要なため司法書士に依頼することが多く、その報酬として1〜3万円程度かかります。また、転居や結婚、離婚などにより登記上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、変更手続きが必要です。住民票や戸籍附票が必要になるため、あらかじめ用意しておくと良いでしょう。

・「抵当権抹消」に関する記事はこちら 抵当権抹消とは？抹消が必要になるケースや費用、手続きの方法を解説 抵当権抹消手続きは自分でできる？必要書類や費用を解説

住宅ローン完済手数料

住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、売却代金でローンを一括返済することになります。その際、金融機関に支払うのが住宅ローン完済手数料（繰り上げ返済手数料）です。

完済手数料は、利用している金融機関や手続きの方法によって金額が異なります。例えば、窓口で手続きを行う場合は数万円かかることがありますが、インターネット経由での手続きであれば無料または数千円程度で済む銀行もあります。

具体的な金額については、ローンを契約している金融機関のWebサイトや窓口で事前に確認しておきましょう。手数料を少しでも抑えたい場合は、オンラインで手続きをするのがおすすめです。

譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得金額および譲渡所得税は、それぞれ以下の計算式で算出します。

• 課税譲渡所得金額＝売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

取得費には、マンションの購入金額から減価償却費を差し引いた金額のほか、購入時にかかった諸費用が含まれます。譲渡費用は、売却時にかかった諸費用です。

税率はマンションの所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

※所得税には復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が含まれます。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となり、長期譲渡所得の方が税率は低く設定されています。

なお、マイホームの売却では「3,000万円の特別控除」をはじめ、様々な特例が利用できる場合があります。これらの特例を適用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があるため、要件に該当するかどうかを確認することが重要です。

・「短期譲渡所得・長期譲渡所得」に関する記事はこちら 短期譲渡所得・長期譲渡所得の基礎知識！不動産売却で気をつけるべき点も ・「3,000万円特別控除」に関する記事はこちら マンション売却で活用可能！ 3,000万円特別控除とは？

諸費用の大部分を占める仲介手数料の上限額早見表

仲介手数料は、マンション売却にかかる費用の中でも大きな割合を占めます。売却価格が上がるほど手数料も高くなるため、どの程度の金額になるかを把握しておきましょう。

以下に、売却価格ごとの仲介手数料の上限額をまとめました。

この表は、売却価格が400万円を超える場合の速算式「（売却価格 × 3% + 6万円）+消費税」で計算したものです。

法律で定められているのはあくまで上限額であり、不動産会社との合意があればこれより低い金額で契約することも可能です。

マンション売却の仲介手数料は安くできる？

マンション売却において大きな支出となる仲介手数料ですが、これを抑える方法も存在します。ただし、手数料を安くすることにはメリットだけでなくデメリットも伴うため、よく理解したうえで検討することが大切です。

ここでは、仲介手数料について知っておきたい3つのポイントを解説します。

• 個人間売買なら仲介手数料不要
• 買取も仲介手数料ゼロ
• 仲介手数料「半額」「無料」は避けたほうがいい

個人間売買なら仲介手数料不要

不動産会社を介さずに、売主と買主が売買契約を直接結ぶ個人間売買では、仲介手数料は発生しません。知人や親族間で売買する場合などにこの方法が取られることがあります。

しかし、個人間売買には大きなリスクが伴うため、おすすめはできません。不動産取引には、契約書の作成や登記手続きなど、専門的な知識が必要です。これらの手続きに不備があると、後々トラブルに発展する可能性があります。

また、売買価格が相場から著しく低い場合、贈与税が課されることもあるでしょう。安全で公正な取引を行うためには、専門家である不動産会社の仲介を受けるのが賢明です。

・「個人売買」に関する記事はこちら 不動産は個人売買できる？流れやトラブル例を紹介

買取も仲介手数料ゼロ

不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう「買取」という方法でも、仲介手数料はかかりません。買取は、不動産会社が買主となるため、仲介行為が発生しないからです。

買取の最大のメリットは、売却活動の手間や時間をかけずに、スピーディに現金化できる点です。購入希望者を探す必要がないため、内覧の対応なども不要です。

一方で、売却価格は仲介で売る場合の相場よりも低くなる傾向があります。一般的には、市場価格の7〜8割程度になるといわれています。すぐにでも売却したい、あるいは周囲に知られずに売却したいといった事情がある場合には有効な選択肢です。

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仲介手数料「半額」「無料」は避けたほうがいい

不動産会社の中には、仲介手数料を「半額」や「無料」に設定しているところもあります。
費用を抑えられる点は魅力的ですが、安易に選ぶのは避けたほうが賢明です。

手数料が極端に安い場合、広告宣伝費を十分にかけられず、結果として売却に時間がかかったり、希望価格で売れなかったりする可能性も考えられます。

適正な価格でスムーズに売却するためには、手数料の安さだけでなく、実績や販売戦略、担当者の対応などを総合的に見て、信頼できる不動産会社を選びましょう。

【シミュレーション】マンション売却の手数料・諸費用は売値の4％程度

マンション売却にかかる手数料や諸費用の総額は、一般的に売却価格の4%程度が目安とされています。実際にどのくらいの費用がかかるのか、具体的にシミュレーションしてみましょう。

ここでは、3,000万円のマンションを売却し、住宅ローンを完済する場合の費用を計算します。

※このシミュレーションには、譲渡所得税は含みません。

諸費用の合計は約110万円となり、売却価格3,000万円の約3.7%に相当します。

このように、マンション売却には100万円単位の費用がかかることがあります。売却で得た資金を次の住まいの購入費用に充てる場合などは、諸費用を差し引いた金額で資金計画を立てることが大切です。

まとめ

マンションの売却時には、仲介手数料のほか、印紙税や登記費用など、さまざまな費用がかかります。これらの諸費用は、売却価格の約4%が目安とされており、売却益によっては税金が発生する場合もあります。

不動産会社に相談し、あらかじめ各費用の内容や金額をシミュレーションしておくとよいでしょう。そうすることで、売却後に手元に残る資金の見通しを立てやすくなります。信頼できる会社を選べば、状況に応じたサポートが受けられ、安心して取引を進められます。

東急リバブルでは、専門知識豊富なスタッフがお客様一人ひとりの状況に合わせ、売却活動をサポートいたします。ぜひお気軽にご相談ください。

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