マンションは事務所利用できる？メリットや注意点を解説？

一部のマンションでは、事務所利用を許容している物件も存在します。
事務所利用を許容している物件であれば、マンションを事務所として使用することも可能です。

マンションには、室内にキッチンやバス、トイレ等の水回りがあり、仕事量が多いときなどに寝泊まりもできるという特徴があります。

マンションの事務所利用には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
この記事では、「マンションの事務所利用」について解説します。

マンションの事務所利用の需要が高まっている

近年はIT技術の向上により、パソコンさえあればできる仕事も増えてきました。
仕事の変化に伴い、フリーランスも増加傾向にあります。

また、株式会社を資本金1円から設立できることから、コストを抑えた形での起業も行いやすくなっています。

フリーランスやスタートアップ企業にとっては、マンションを事務所として利用することは魅力的な選択の1つです。

以下からは、スタートアップ企業や個人事業主がマンションの事務所利用を前提に契約するケースを解説します。

マンションの事務所利用可能物件と住宅専用物件の違い

一部のマンションの中には、事務所利用可能な物件も存在します。
この章では、事務所利用可能物件と住宅専用物件の違いを解説します。

契約形態

多くのマンションは、賃貸や分譲に関わらず住宅専用物件となっていることが一般的です。

住宅専用の賃貸マンションの場合、賃貸借契約書で居住以外の目的の使用が禁止されています。
事務所利用は禁止事項の1つであるため、契約解除事由に相当し、発覚した場合には退去を命じられる可能性があります。

住宅専用の分譲マンションの場合、管理規約で事務所利用が禁止されていることが通常です。
事務所利用が発覚した場合には、管理組合から是正が求められます。

事務所利用可能な物件は、賃貸マンションであれば賃貸借契約書において事務所用途が許容されている形となります。

事務所が禁止事項に該当しなければ、当然ながら貸主から退去を命じられることはありません。

また、事務所利用が可能な分譲マンションの場合には、管理規約で事務所利用が認められています。

税金

税金に関しては、住宅利用なのか事務所利用なのかで賃貸マンションの家賃に差が出ます。

家賃は、消費税が発生することが原則です。
ただし住宅に関しては政策的な配慮により、消費税は例外的に非課税となっています。

そのため住宅として貸している賃貸マンションの家賃は、消費税が非課税です。

一方で、事務所として貸している賃貸マンションの家賃は、原則通り消費税が課税されます。

見た目上がマンションであっても、事務所として借りている限り、家賃に消費税が生じる点がポイントです。

家賃の他に礼金や更新料についても、住宅は非課税、事務所は課税となります。
礼金や更新料は家賃の一部とみなされるため、家賃と同じルールが適用されます。

なお敷金については、貸主の預り金であることから、住宅や事務所等の用途に関わらず、消費税は非課税です。

初期費用

賃貸マンションの場合、仲介手数料や礼金、敷金等の初期費用に関しては事務所利用でも住宅利用でも特に差がないことが一般的です。

ただし事務所の場合には、入居時にLAN配線や電源タップ等の工事を行う場合があります。

例えば、脚のついた置き敷きタイプのOAフロアを用いれば、床下に配線を隠すことができるため、スッキリとした空間にすることができます。

また、OAフロアにすると事務所としての雰囲気が出るため、土足仕様にもしやすいです。

このように入居時に床の工事をする場合には、事務所利用の方が初期費用は高くなります。

原状回復義務

原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。

事務所や住宅等の用途に関わらず、賃貸物件では借主が原状回復義務を負います。

住宅の場合、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、ガイドライン）を定めていることから、ガイドラインに従って原状回復の内容を判断することが一般的です。

ガイドラインは、トラブル防止のために借主に配慮した内容となっているため、住宅の場合は原状回復に関して借主に過度な負担がかからない傾向があります。

一方で、事務所に関しては、ガイドラインのような借主を守ってくれる指針はありません。

そのため、事務所としてマンションを借りる際は、契約時に原状回復に関する取り決めをしっかりと確認することが重要です。

物件オーナーは事務所利用可能物件と住居専用物件どっちにすべき？

物件オーナーとしては、入居者が普通に決まる物件であれば、居住用物件として貸し出すことが望ましいといえます。

理由としては、事務所利用の物件は入居者同士のトラブルを発生させるリスクがあるからです。事務所として貸しても経済的に得するわけではありません。

一方で、入居者が決まりにくくなった物件では、空室対策として事務所利用を許容するという考え方はあります。どちらを選択するかは、入居状況によって判断することが適切です。

マンションを事務所利用するメリット

マンションの事務所利用には、さまざまなメリットがあります。
この章では、マンションを事務所利用するメリットについて解説します。

都市部の物件も選択しやすい

マンションはオフィスに比べると賃料単価が低いため、都市部の物件も選択しやすい点がメリットです。

例えば、東京都の港区や千代田区といったオフィス街においても、マンションであれば家賃が支払える範囲で収まることもあります。

都市部に事務所を構えることができれば、営業もしやすいですし、会社としての信用力も高めやすくなるでしょう。

経費節減につながる

マンションの事務所利用は、経費節減にもつながります。
家賃を抑えやすいだけでなく、水道光熱費も抑えやすいです。

オフィスビルを借りる場合、借主は付加使用料という名称で貸主から水道光熱費を徴収されます。

オフィスビルの付加使用料は、マンションの水道光熱費と比べると割高になっていることも多いです。

水回りを自由に利用できる

マンションには、専有部にキッチンやお風呂、トイレ、洗面所等の水回りがあり、事務所利用する場合でも水回りを自由に利用できる点がメリットです。

忙しいときはお風呂に入って泊まることもできますし、キッチンで自炊すれば食費を抑えながら好きな時間に食事もできます。

終電を逃したときや、災害で帰宅困難になったとしても、生活を持続できる点がメリットです。

マンションを事務所利用するデメリット

マンションの事務所利用には、デメリットも存在します。
この章では、マンションを事務所利用するデメリットについて解説します。

築年数の古い物件が多い

事務所利用を許容しているマンションは、築年数の古い物件が多い点がデメリットとなります。

築年数の古い物件が多い理由は、空室対策として入居要件を事務所まで緩和している物件に該当していることが多いからです。

築年数の古いマンションは、共用部や専有部の設備が古く、快適性が劣ります。
オートロックがない物件も多く、さらにエントランスや供用廊下が暗い、エレベーターの揺れが大きいといったケースもあります。

大勢の来客対応やスタッフの増員に対応しにくい

マンションを事務所にすると、大勢の来客対応やスタッフの増員に対応しにくいです。

2人程度の来客でも対応しきれないことがあり、近くの喫茶店などでの打ち合わせを余儀なくされることもあります。
喫茶店内は、他人に聞かれてしまうことから大切な商談をできないことも多いです。

また、トイレが専有部にあることから、女性のスタッフを増員しにくいといった問題も発生しやすいです。

その他として、利用規約によっては喫煙可能なスペースが設けられない場合があり、喫煙者を雇用しにくくなることもあるでしょう。

水回りを自分で清掃しなければならない

マンションは、基本的にトイレ等の水回りを自分で清掃しなければなりません。

オフィスビルならトイレは共用部にあり、トイレは清掃会社が担当しています。
しかしながら、マンションは水回りが専有部内にあるため、自ら清掃しなければなりません。

専有部内の清掃が、社長や従業員の日課になってしまうこともあります。

マンションの事務所利用でトラブルが起こりにくい業種・注意すべき業種

事務所利用できるマンションは、すべての部屋が事務所として利用されているわけではなく、自宅として利用している方もいる物件が多いです。
住人がいると、業種によってはトラブルが発生することもあります。

この章では、マンションの事務所利用時にトラブルが起こりにくい業種と注意すべき業種について解説します。

トラブルが起こりにくい業種

不特定多数の人の出入りが少なく、騒音の発生しない業種はトラブルが発生しにくいです。

以下のような業種が、トラブルが起こりにくい業種といえます。

【トラブルが起こりにくい業種】

• 小規模なIT会社
• デザイナー
• 漫画家、執筆家
• 士業（税理士、弁護士、行政書士、社会保険労務士など）
• 小規模な出版業
• タレントの個人事務所

トラブルが起こる可能性がある業種

不特定多数の人の出入りが多く、騒音が発生しやすい業種はトラブルが発生しやすいといえます。

以下のような業種が、トラブルが起こる可能性がある業種です。

【トラブルが起こる可能性がある業種】

• 塾、教室（絵画教室、そろばん教室、英会話教室、料理教室、ダンス教室など）
• サロン（ネイルサロン、エステサロン、アロマテラピーなど）
• 風俗営業の待機所

教室やサロン等の来店型のビジネスは、来客時の駐輪場や駐車場の使い方に関してトラブルが発生することもあります。

例えば、教室の生徒が自転車で来る場合、マンションの駐輪スペースだけでは足りず、公道にはみ出すようになってしまい近隣からクレームが来ることもあります。

まとめ

以上、マンションの事務所利用について解説してきました。一部のマンションでは、事務所利用とすることが可能です。賃貸物件の場合には、外形上がマンションであっても事務所として借りる場合には家賃に消費税が発生します。

マンションの事務所利用のメリットには「都市部の物件も選択しやすい」や「経費節減につながる」等があります。
デメリットは「築年数の古い物件が多い」や「水回りを自分で清掃しなければならない」等です。

マンションを事務所として利用したい場合には、参考にして頂ければと思います。

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