固定資産税が高い理由は？安く抑えるための特例を紹介

固定資産税は不動産の立地や面積により異なるため、物件によっては高いと感じこともあります。

特に何も活用していない不動産は、固定資産税が単純な垂れ流しの費用となることから、負担に感じる人も多いのではないでしょうか。

固定資産税の高い物件には、理由が存在します。
また、固定資産税は節税しにくい税金ですが、不動産のあり方を是正することで、ある程度節税することは可能です。

この記事では「固定資産税が高い」をテーマに解説しますので、ぜひ参考にしてください。

そもそも固定資産税とは？

最初に、固定資産税の概要を解説します。

土地と家屋、償却資産にかかる税金

固定資産税とは、毎年1月1日現在に各市区町村に備え付けられた固定資産課税台帳に土地などの所有者として登録されている人に対して課税される税金です。

区分としては市区町村税ですが、東京23区の場合は都税となります。

固定資産税の対象となるのは、土地および家屋（以下、建物と表記）、償却資産です。
償却資産税とは、土地および建物以外の事業の用に供することができる資産を指します。

また、固定資産税には「免税点」という制度が設けられています。免税点とは、課税標準額が一定の金額未満の場合に課税しないとされている金額のことです。
免税点は、土地が30万円、建物が20万円となっています。

中には、山林を保有しているものの、固定資産税が生じていないケースがあります。山林に固定資産税がかからないというわけではなく、山林は固定資産税評価額が低く、課税標準額が免税点未満となっていることが多いためです。
課税標準額が免税点未満であれば、不動産を持っていても固定資産税は発生しないことになります。

固定資産税の納付方法

従来の納付方法は、毎年4～5月頃に市町村（東京23区は都）から送られてくる固定資産税納税通知書に基づき納める形式です。

固定資産税の納付は、一括もしくは年4回の分割で支払うことができます。
年4回の分割支払いの納付時期は、一般的には6月、9月、12月、翌年の2月です。

市町村によって納期が異なり、各期の納付期限は納税通知書に記載されているため、確認するようにしてください。

近年は納付方法も選択肢が増えており、自治体によっては口座振替やPay-easy（ペイジー）払い、地方税お支払サイト上でのクレジットカード払い、スマートフォン決済等で納付できる場合もあります。

固定資産税の計算方法

ここでは、固定資産税の計算方法について解説します。

1.固定資産税評価額を確認する

固定資産税評価額は、納税通知書に記載されています。
「価格」または「評価額」と記載されているものが、固定資産税評価額です。

マンションの場合、土地の固定資産税評価額の欄に敷地全体の評価額が記載されていることがあります。
敷地全体の評価額が記載されている場合、全体の評価額の敷地権の割合を乗じたものが対象の部屋の土地の固定資産税評価額です。
敷地権の割合は、建物の登記簿謄本に記載されている数値になります。

2.課税標準額を計算する

課税標準額とは、税率を乗じて直接固定資産税を計算するために用いる額のことです。
建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額になり、土地は固定資産税評価額に一定割合を乗じたものが課税標準額です。
課税標準額は、1,000円未満を切り捨て処理します。

3.税率をかける

固定資産税は課税標準額に1.4％を乗じて求めます。

固定資産税　＝　課税標準額　×　1.4％

計算結果は、100円未満を切り捨て処理します。

固定資産税の税率は原則1.4％ですが、市町村は必要に応じて1.4％と異なる税率を条例で定めることができます。

そのため、税率に関しては最終的には自治体に確認することが適切です。

固定資産税が高いときに考えられる理由6選

固定資産税が高いときに考えられる理由を解説します。

1.地価の高いエリアにある

地価の高いエリアは土地の固定資産税評価額が高くなるため、固定資産税も高くなります。
例えば、東京都は他の道府県よりも地価が高いことから、傾向として土地の固定資産税も高いです。

2.宅地や整形地である

宅地は農地や林地と比べると、固定資産税評価額は高いです。
宅地とは、「現に建物の敷地に供せられている土地」または「建物を建てるために取引される土地」を指します。

また、整形地だから高いというよりは、不整形地は整形地よりも固定資産税が安くなる傾向があります。
理由としては、不整形地は利用しにくく、固定資産税評価額が安く評価されることがあるからです。
逆に、整形地は評価において減額要素が少ないことから、不整形地よりも固定資産税は高くなる傾向があります。

3.鉄筋コンクリート造または平家一戸建て

鉄筋コンクリート造は木造よりも建築費単価が高いため、建物の固定資産税が高くなりやすいです。

平家は2階建てと同じように屋根や基礎がありますが、延床面積（各階の合計床面積のこと）が2階建てと比べると小さいため、建築費の単価が高くなります。

ゆえに単価が割高という意味で、固定資産税は高いといえます。ただし、平家は一般的に延床面積が小さいため、総額としては低くなることも多いです。

4.タワーマンションの高層階である

タワーマンションでは、建物の固定資産税評価額が各階ごとの取得価格の動向を勘案して補正されます。
つまり、高層階に行くほど固定資産税評価額が高くなる仕組みです。

同じ面積の中低層のマンションと比べると、タワーマンションの高層階は固定資産税が高くなる傾向があります。

5.更地・空き家になっている

更地と住宅が建っている土地を比較すると、更地の方が土地の固定資産税は高くなります。

理由としては、更地は後述する住宅用地の特例が適用できないからです。
そのため、住宅が建っている土地は、住宅を取り壊すと土地の固定資産税が上がります。

一方で、例外的に住宅が建っている土地でも、行政から管理不全空き家に指定され、その後に勧告まで受けると固定資産税が上がるケースがあります。

管理不全空き家とは、放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態等の一定の要件を満たす空き家のことです。

管理不全空き家で勧告を受けると、住宅が建っていても住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税が上がってしまいます。

6.誤課税されている

レアケースですが、自治体による誤課税により固定資産税が高く課税されている場合があります。

固定資産税評価額が高く評価され過ぎていて、高い税額が課税されている場合が存在します。

気になる場合には事前に税理士等の専門家に相談し、自治体に掛け合うと固定資産税が是正されることがあります。

固定資産税が急に高くなった場合の主な原因


固定資産税はずっと同じ額ではなく、急に高くなることもあります。
この章では、固定資産税が急に高くなる主な原因について解説します。

地価が上昇した

近年、固定資産税の上昇で最も大きな原因となっているのが地価の上昇です。
日本の土地は、2013年頃から平均額が毎年のようにじわじわ上昇し続けています。

地価は毎年少しずつ上昇していますが、固定資産税評価額は3年に1回しか見直しがなされません。

そのため、3年後に3年分の上昇を反映した引き上げが行われるため、固定資産税が急に高くなったと感じるようになるのです。

減免措置期間が終了した

固定資産税のうち、建物に関しては一定期間存続する減免措置が存在します。

例えば、3階以上の新築マンションであれば、建物の固定資産税が5年間、2分の1に減額されています。

新築マンションは築6年目に建物の固定資産税が2倍になることから、急に高くなったと感じる人が多いです。

リフォームなどで不動産の価値が上がった

床面積が増えるような増築を伴うリフォームを行うと、固定資産税が上がります。
理由としては、建物の課税対象面積が増えるからです。

一方で、壁紙や床の張り替え等の模様替えレベルのリフォームであれば、一般的に固定資産税は上がりません。

一戸建てとマンションにおける固定資産税の違いを比較

住宅の固定資産税は、立地や規模にもよりますが、一般的には年間10～20万円程度です。

土地も建物も面積が広いほど評価額が高くなるため、豪邸のような家は固定資産税が高くなります。

また、土地の固定資産税は都市部の方が評価額は高くなることから、必然的に都会の方が土地の固定資産税は高くなりやすいです。

一方で、建物の固定資産税評価額は木造よりも鉄筋コンクリート造の方が高くなります。

そのため、建物が同じ面積であれば、マンションの方が建物の固定資産税は高いです。

固定資産税が高いと感じたときの対処法５つ

この章では、固定資産税が高いと感じたときの対処法について解説します。

1.まずは課税明細書をチェックして正しいか確認する

まずは固定資産税納税通知書を見て、固定資産税が適正に課税されているか、チェックを行います。

例えば、住宅が建っている土地であるにも関わらず、住宅用地の特例が適用されていないといったケースでは、自治体の窓口に相談しに行くことが適切です。

2.評価に納得できないときは審査を申し出る

固定資産税評価額が妙に高いと感じたら、自治体の窓口に相談してみるという方法もあります。

ただし、うかつに相談に行くと評価の見直しによってさらに高くなってしまうこともあるため、自治体に打診する前に税理士等の専門家に相談することが適切です。

3.固定資産税軽減措置が適用できないか調べる

物件によっては、特例を適用することで固定資産税を減額できる場合があります。

例えば、長期優良住宅であれば新築時の建物の固定資産税の減免期間が伸びるため、新築時に申請をすることが必要です。

4.分筆する

おすすめはしませんが、理論上は更地の中に無道路地を生み出す分筆（土地を切り分けること)をすると固定資産税は安くなります。

理由としては、無道路地の部分は固定資産税評価額が安くなるからです。

ただし、分筆して無道路地を作ったとしても、その後、土地全体を駐車場にする等の一体利用をすると無道路地の部分の固定資産税も上がります。

また、分筆には費用も掛かるため、固定資産税を安くするためにわざわざ無道路地を生み出すような分筆をする例はほとんどありません。

5.更地・空き家は放置せず活用する

更地はマイホームやアパート等の住宅を建てると、土地の固定資産税が安くなります。

また、空き家も活用して管理不全空き家に指定されることを回避すると、固定資産税の上昇を防ぐことができます。

固定資産税を安く抑えるための特例

固定資産税を安く抑えるための特例について解説します。

小規模住宅用地の特例

土地の上に住宅が建っていると、土地の固定資産税が安くなる特例があります。
住宅用地の軽減措置と呼ばれるもので、一定の要件を満たす住宅地の土地は課税標準額が低くなります。

対象となる住宅用地には専用住宅と併用住宅の2種類があり、以下の要件を満たした土地になります。

・専用住宅

専ら人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地のこと

・併用住宅

一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上ある家屋の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積に相当する土地のこと
ただし、住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積となります。

上記の要件を満たす住宅用地のうち、住宅1戸につき200平米までの部分を「小規模住宅用地」と呼びます。

小規模住宅用地では、課税標準額が固定資産税評価額の6分の1として計算されます。

課税標準額　＝　固定資産税評価額　×　1/6

ここで、以下の条件を元に固定資産税を計算してみます。

【条件】

• 固定資産税評価額：3,000万円
• 土地の面積：150平米
• 土地の上の建物：一戸建て

上記の土地は、150平米（200平米以下）に住宅1戸が建っているため、敷地全体が小規模住宅用地に該当します。

固定資産税は以下の通りです。

課税標準額　＝　固定資産税評価額　×　1/6
　　　　　　＝　3,000万円　×　1/6
　　　　　　＝　500万円

固定資産税　＝　課税標準額　×　1.4％
　　　　　　＝　500万円　×　1.4％
　　　　　　＝　7万円

新築住宅の特例

2024年3月31日までに新築された住宅のうち、以下の要件を満たす建物には固定資産税の減額措置があります。

【対象となる新築住宅の要件】

• 住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること
• 居住用部分の床面積（区分所有の住宅にあっては専有居住部分の床面積）が50平米以上280平米以下であること（戸建て以外の貸家住宅にあっては40平米以上280平米以下）

上記の要件を満たす新築住宅は、3年間（地上3階以上の中高層耐火建築物においては5年間）にわたり、固定資産税が2分の1に減額されます。

ただし、減額の対象となるのは、住宅として使用する部分の床面積のうち120平米までの部分です。

ここで、以下の条件を元に固定資産税を計算してみます。

【条件】
固定資産税評価額：1,000万円
建物の面積：100平米
建物概要：新築木造2階建て
住宅の種類：一般住宅

木造2階建てであるため、3年間、固定資産税が2分の1になります。
建物の固定資産税は以下の通りです（簡略化のため、固定資産税評価額が変化しないと仮定します）。

（1～3年目）
固定資産税　＝　固定資産税評価額（課税標準額） 　×　1.4％　×　1/2
　　　　　　＝　1,000万円　×　1.4％　×　1/2
　　　　　　＝　7万円

（4年目以降）
固定資産税　＝　固定資産税評価額（課税標準額） 　×　1.4％
　　　　　　＝　1,000万円　×　1.4％
　　　　　　＝　14万円

一般住宅用地の特例

住宅用地のうち、小規模住宅用地以外の住宅用地を「一般住宅用地」と呼びます。
一般住宅用地では、課税標準額が固定資産税評価額の3分の1として計算されます。

課税標準額　＝　固定資産税評価額　×　1/3

ここで、以下の条件を元に固定資産税を計算してみます。

【条件】
固定資産税評価額：3,600万円
土地の面積：300平米
土地の上の建物：一戸建て

住宅用地のうち、住宅1戸につき200平米までの部分は小規模住宅用地でした。
上記の土地は300平米であるため、200平米までの部分が小規模住宅用地、200平米超の部分が一般住宅用地となります。

固定資産税は以下の通りです。

小規模住宅用地の課税標準額　
＝　固定資産税評価額　×　（200平米÷全体面積）　×　1/6
　　　　　　＝　3,600万円　×　（200平米÷300平米）　×　1/6
　　　　　　＝　2,400万円　×　1/6
　　　　　　＝　400万円

一般住宅用地の課税標準額　
＝　固定資産税評価額　×　（200平米超の部分÷全体面積）　×　1/3
　　　　　　＝　3,600万円　×　（100平米÷300平米）　×　1/3
　　　　　　＝　1,200万円　×　1/3
　　　　　　＝　400万円

課税標準額　＝　小規模住宅用地の課税標準額　＋　一般住宅用地の課税標準額
　　　　　　＝　400万円　＋　400万円
　　　　　　＝　800万円

固定資産税　＝　課税標準額　×　1.4％
　　　　　　＝　800万円　×　1.4％
　　　　　　＝　11.2万円

認定長期優良住宅

2024年3月31日までに新築された認定長期優良住宅は、固定資産税が2分の1に減額される制度があります。

認定長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造および設備に設けられ、行政の認定を受けた住宅のことです。

認定を受けたことを証する書類を添付して市区町村に申告すると、5年間（地上3階以上の中高層耐火建築物においては7年間）にわたり、固定資産税が2分の1に減額されます（減額の対象となるのは、住宅として使用する部分の床面積のうち120平米までの部分）。

ここで、以下の条件を元に固定資産税を計算してみます。

【条件】
固定資産税評価額：1,200万円
建物の面積：100平米
建物概要：新築木造2階建て
住宅の種類：認定長期優良住宅

木造2階建ての認定長期優良住宅であるため、5年間、固定資産税が2分の1になります。

建物の固定資産税は以下の通りです（簡略化のため、固定資産税評価額が変化しないと仮定します）。

（1～5年目）
固定資産税　＝　固定資産税評価額（課税標準額） 　×　1.4％　×　1/2
　　　　　　＝　1,200万円　×　1.4％　×　1/2
　　　　　　＝　8.4万円

（6年目以降）
固定資産税　＝　固定資産税評価額（課税標準額） 　×　1.4％
　　　　　　＝　1,200万円　×　1.4％
　　　　　　＝　16.8万円

リフォームの特例

以下にリフォームによる建物の固定資産税の減免措置を解説しますので、参考にしてみてください。

耐震リフォーム

工事費が50万円超の耐震リフォームを行うと、建物の固定資産税が1年間、2分の1になります。

ただし、昭和57年1月１日以前から所在する家屋である必要性など他の条件もあるため、確認するようにしてください。

バリアフリーリフォーム

築10年以上の建物について、工事費が50万円超の高齢者向けのバリアフリー改修を行うと、3分の1の建物の固定資産税が1年間減額されます。ただし、賃貸住宅でない条件が必要になります。

また、2026年4月1日以降は、改修後の建物の面積が40～240平米であることが必要です。

省エネリフォーム

工事費が50万円超の省エネ改修を行うと、3分の1の建物の固定資産税が1年間減額されます。

ただし、賃貸住宅でないという条件が必要になります。

2026年4月1日以降は、改修後の建物の面積が40～240平米であることが必要です。

長期優良住宅化リフォーム

耐震改修やまたは省エネ改修を行ったことで建物が長期優良住宅になった場合には、3分の2の建物の固定資産税が1年間減額されます。

2026年4月1日以降は、改修後の建物の面積が40～240平米であることが必要です。

出典：リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について　（消費者のみなさまへ）｜国土交通省

固定資産税の減額措置を受けるために必要な書類

固定資産税の減額措置を受けるために必要書類を紹介します。

新築住宅の特例

新築住宅の特例は、一般住宅と長期優良住宅で扱いが異なります。

一般住宅

一般住宅は、特に申告をしなくても自動で固定資産税が減額されることも多いです。
一般住宅でも申告が必要な自治体は、必要書類を自治体に確認してください。

長期優良住宅

長期優良住宅は、自治体への申告が必要となることが一般的です。

新たに固定資産税が課される年度の初日の属する年の1月31日までに、長期優良住宅の認定通知書の写しと自治体指定の申請書（長期優良住宅用）を提出します。

出典：認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）｜国土交通省

リフォームによる特例

自治体にもよりますが、改修工事後３カ月以内に工事明細書や写真等の関係書類、および自治体指定の申請書を提出します。

また、納税義務者の住民票の写しや、補助金の交付がある場合にはその支給決定通知書などの書類が必要になります。

リフォームの内容によって必要な書類も異なるため、必ず確認するようにしましょう。

出典：リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について　（消費者のみなさまへ）｜国土交通省

住宅用地の特例

建物の用途変更等で土地に住宅用地の特例が適用できるようになった場合には、自治体指定の申請書を提出します。

出典：住宅を建て替える土地の特例措置のご案内｜東京都主税局

まとめ

以上、固定資産税が高いことについて解説してきました。

固定資産税は節税しにくい税金であるため、高いと感じたら理由を把握し、可能な対策があれば実行することが適切です。

近年は土地価格が上昇していることから、急に土地の固定資産税が上がることもあります。

建物に関しては、新築や改修工事で一部減免の措置が存在します。
利用できる減免措置はしっかりと活用し、固定資産税を抑えて頂ければと思います。

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