2025年基準地価4年連続の上昇！ バブル以降最大の上昇率

国土交通省や各都道府県は9月16日、2025年の都道府県地価調査（基準地価）を公表しました。全用途の全国平均は前年比+1.5％で、上昇は4年連続です。上昇幅は前年の+1.4％を上回り、バブル以降最大の上昇率となりました。

とくに、インバウンド需要が高いエリアや再開発エリアなどの躍進が目立つ一方で、一部の大都市圏や地方圏では前年より上昇幅が縮小しており、一都三県など都市部の中でも地価が下落しているエリアも見られます。

基準地価とは？

基準地価とは、各都道府県が7月1日時点における基準地の1㎡あたりの価格を調査し、公表するものです。基準地価は、価格の査定や地方公共団体などによる買収価格の算定規準となります。1月1日時点の地価が評価され、3月に公表される「公示地価」と比較することで、半年間ごとの評価の動向を見ることもできます。

大都市圏・地方圏ともに全用途が上昇

2025年の基準地価は、大都市圏・地方圏ともに、全用途平均・住宅地・商業地のすべてで維持・上昇しています。ただし、名古屋圏や地方四市では前年と比べて上昇幅がやや縮小しています。

2025年基準地価 全国の地価動向

全用途平均

住宅地

商業地

全国平均は、全用途平均・住宅地・商業地ともに4年連続の上昇で、上昇率が拡大しています。ただし、上昇率の上がり幅は2022年以降で最も小さく、名古屋圏や地方圏の鈍化が影響したものと見られます。一方、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）を除く地方圏では29年連続で住宅地の下落が続いていましたが、2025年は横ばいに転じています。

昨年に続き、全国的に商業地の上昇が目立ちます。緩やかな景気回復に加え、インバウンド需要の拡大も相まって、ホテルや店舗などの需要が堅調で、オフィスの空室率も低下していることで収益性が向上しています。住宅地も堅調な伸び率を維持しており、とくに再開発事業が進むエリアでは、商業地と併せて今後も一定の地価上昇が見込まれます。

変動率上位は観光地・半導体誘致エリア・都心部

住宅地の変動率上位10の地点のほとんどが北海道や沖縄県で、観光地が多く見られます。商業地も観光地の上昇が目立つ一方で、半導体企業が進出した北海道千歳市や東京都心部も躍進しました。

2025年基準地価　変動率上位ランキング（全国）

住宅地

北海道富良野市や沖縄県の宮古島、恩納村など、国内外で人気が高い観光地が目立ちます。北海道、沖縄以外でランクインしている茨城県つくば市や千葉県流山市の地点は、近年飛躍的に人気が高まっているつくばエクスプレス線沿線エリアです。

商業地

商業地の上昇率トップ3を占めている北海道千歳市は、半導体企業ラピタスが進出しているエリアです。昨年のトップ3は、こちらも半導体企業のTSMCが進出している熊本県の大津町や菊陽町が独占していました。半導体は、スマートフォンやパソコン、自動車などありとあらゆるものに使われるため、世界的に需要が高まっています。

4位の長野県白馬村、5位の岐阜県高山市は、国内外から人気を集める観光地です。6位以降は東京都が独占していますが、ここで示しているのは「上昇率」のランキング。ランクインしている浅草や渋谷、銀座などはもともと地価が高いため「上昇額」は極めて大きくなります。

【関東圏】2025年住宅地・商業地 基準地価変動率

住宅地

商業地

一都三県および茨城県は、住宅地・商業地ともに上昇し、上昇率も拡大していますが、群馬県は商業地のみ上昇、栃木県はいずれも下落しました。栃木県の地価下落は30年以上連続ですが、JR宇都宮線や次世代型路面電車LRT（ライトライン）沿線エリアなどの需要は堅調で、宇都宮市や南部の下野市、小山市では、住宅地・商業地ともに地価が上昇しています。

北関東の中で唯一、住宅地・商業地ともに上昇している茨城県は、つくばエクスプレス沿線エリアが地価の上昇を牽引しており、県南地域のJR常磐線沿線エリアにも影響が波及しています。群馬県の商業地は、昨年32年ぶりに地価が上昇し、2025年は上昇率が拡大しています。2年連続で観光客が過去最高を記録した草津町、再開発が進む高崎市や太田市、前橋市などが上昇を牽引しています。

【首都圏 】2025年住宅地・商業地 基準地価変動率

首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）は、すべての都道府県で住宅地・商業地ともに地価が上昇しました。

東京都

東京都の基準地価は、区部・多摩地区ともに上昇し、2024年と比べて上昇幅は拡大しています。景気回復に加え、インバウンド需要の拡大が地価上昇に大きく影響しています。商業地の上昇率トップは、全国6位にもランキングした台東区浅草の27.4％です。住宅地のトップは、新宿区市谷船河原町で15.9%でした。

総じて都心5区の上昇率の高さが目立ち、住宅地の上昇率は12.9％と10％を超えています。多摩地区は、立川市の商業地が上昇率10％を超えており、国立市や調布市など再開発が進むエリアでは住宅地の地価も大きく上昇しています。

都心5区はオフィス市場も堅調で、オフィスビル（基準階面積100㎡以上）空室率は、2025年6月までの1年間で5％から3％台に大幅に低下しました。東京都は人口流入も継続しており、都心一極集中が加速している状況です。

神奈川県

神奈川県は、すべての市部で住宅地・商業地ともに地価が維持・上昇しました。横浜市はすべての区で住宅地・商業地ともに上昇し、とくに横浜駅周辺や2023年3月に開業した相鉄・東急直通線沿線エリアなどの地価上昇が目立ち、その影響はバス圏にも波及しています。市内の関内駅周辺の商業地の上昇率は20.0％で、県内トップ。駅周辺では再開発事業が推進されており、駅前には2025年12月に「BASEGATE横浜関内」が竣工予定です。

川崎市は、都心部の価格高騰の影響などから需要が堅調で、交通利便性が高い駅の徒歩圏内を中心に地価が上昇しています。相模原市は、リニア中央新幹線事業の期待感から、橋本駅周辺などを中心に地価の上昇が目立ちます。

千葉県

千葉県では、東京に近い東京圏と県南部の地方圏の格差が目立ちます。東京圏では、昨年に続き栄町と富津市を除くすべての市区町で住宅地・商業地の地価が上昇しました。一方、地方圏で上昇が見られるのは一宮町や大網白里市、東金市などごく一部です。

住宅地の上昇率トップは、全国ランキングでも10位にランクインした流山市の地点です。流山市にはつくばエクスプレス線の駅が3つあり、子育て支援も充実していることから、若年層を中心に人口の増加が続いています。松戸市や船橋市、千葉市など、都内に出やすいエリアも総じて上昇率が高くなっています。

埼玉県

2025年の埼玉県内平均の基準地価は、住宅地・商業地ともに一都三県の中で最も上昇率が小さく、主要市の昨年からの上昇幅も他県と比べると大きくありません。

県内で最も上昇率が高かった地点は、住宅地が所沢市、商業地がさいたま市大宮区です。いずれも都心部に出やすく、再開発が進むエリアであり、同様に県南部の川口駅周辺や草加駅周辺なども大きく地価が上昇しています。

一方で、県北部の行田市や加須市、西部の皆野町や小鹿野町では、住宅地・商業地ともに地価が下落しており、千葉県同様、東京都に隣接する南部との格差が目立ちます。

まとめ

2025年の基準地価は全国平均で4年連続の上昇となり、バブル期以降で最大の伸びを示しました。とくに商業地の上昇が目立ち、インバウンド需要を取り込んだ観光地や再開発エリア、半導体関連の企業が進出したエリアが高い上昇率を見せました。また、元来地価の高い浅草や渋谷、銀座などの都心部も大きく上昇しています。

インフレを伴う国内景気の回復により、今後も堅調な推移が見込まれる一方、地価が上昇している地点ばかりではなく、一都三県の中でも地価が下落し続けているエリアも見られます。地価が上昇し続けるエリアとの格差が一層広がっていく可能性があるため、売り時・買い時の判断や物件選びの際には、地域の動向を慎重に見極めることが大切です。

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