国際金融センターとしてますます発展
世界最大の取引証券所を有し、全米の主要金融機関の50%超が本社を構えるニューヨーク。その街において注目のひとつが、世界最大規模の金融機関「JP Morgan Chase & Co.」のニューヨーク本社ビルの建設計画。地上70階建で15,000人を収容できるこのビルは2024年に完成予定。国際金融センターとしての発展がいっそう期待されています。
世界的なIT企業が次々とオフィスを拡張
シリコンバレーを筆頭にアメリカ西海岸を本拠地とするグーグルやフェイスブック、アマゾンなどの巨大テクノロジー企業。ニューヨークにもオフィスを構えるこれらの企業で、オフィス拡張の動きが年々、加速度的に高まっています。2020年のコロナ禍においてもフェイスブック、アマゾン、アップルがそれぞれ935,000sq.ft.、730,000sq.ft、220,000 sq.ftのオフィス拡張を実行。グーグルも含めたGAFAで計22,000人の雇用を生み出し、経済発展に寄与しています。
ニューヨークはいま、アメリカでもっとも学生の多い街としての側面も持っています。たとえば国際的に有名なコロンビア大学をはじめ、ニューヨーク大学やコーネル大学、フォーダム大学、ニューヨーク市立大学、ロカフェラー大学などがあり、市内の学生人口は約60万人。その規模はアメリカ最大と言われています。さらに最近では、ニューヨーク版シリコンバレーとしてコーネル大学の巨大なハイテクキャンパス「コーネル・テック」が建設中。広告、ファッション、金融、メディア、医薬品等のニューヨークの伝統産業と大学を結ぶ、新しいテクノロジー産業の創出を目指した2,200億円規模の一大プロジェクトとして、30年間で2.5兆円の経済活動の創出が見込まれています。
ニューヨーク不動産で見られる住宅売買価格の特徴として、下降局面では底堅く、上昇局面では大幅な伸長が見られる点が挙げられます。なかでも、マンハッタンに関しては2008年のリーマンショック時に、一時的に物件価格は下落したもののその下げ幅は小さく、やがて順調に回復。2020年のコロナ禍でも同様に、リーマンショック時と同レベルの下げ幅にとどまり、2021年に入って以降は回復傾向にあります。
データソース: FRED: Miller Samuel、Inc. S/P Case-Shiller Index, Elliman Report
マンハッタンは持ち家割合が低く、賃貸需要が高い状態にあります。そして借り手の多くはクレジット(信頼性)のある短期滞在者というのも特徴的です。ビジネス客や留学生が世界中から集まり、住宅を賃貸することで長らく貸し手市場が続いてきました。しかし、コロナ禍となった2020年はこれまでの動きとは異なり、30万人が一時的に郊外に移動したことで、空室率が上がり賃料は下落に。2021年に入り、少しずつ賃貸需要の回復が見られ始めたものの、本格的に回復するのはワクチンが普及し、人々の動きが正常化する2021年後半以降と予測されています。
データソース: 米国家賃変動率&賃貸空室率:2021 「Submarket Performance Trend Report: Midtown West, UES, UWS, Stuyvesant/Turtle Bay, West Village/Downtown」 by REIS
データソース:US Census Bureau: Owner-occupied housing unit rate, 2016-2020
マンハッタンの中心部には「グランド・セントラル駅」「ペンシルバニア駅」という2つのターミナル駅があり、それぞれウエストチェスターやコネチカット州、ニュージャージー州、ロングアイランドへ向かう鉄道の起点となっています。また、地下鉄もマンハッタンからクイーンズやブルックリンへと繋がっているなど、インフラが整った交通の要所として、しっかりとした街の中心軸があるので、将来性を見通しやすいことも大きな魅力です。
マンハッタンは固い岩盤の上に作られた街であることから、地震が発生することはほとんどありません。ニュースなどでも取り上げられることのある、アメリカ各地で起こるハリケーンによる大型被害についても、過去10年でニューヨークにおいては一度だけ。このことから、自然災害の起きるリスクが少ない都市といえるでしょう。
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