2026年公示地価、5年連続上昇でバブル後最大更新！需要は都心部に集中

国土交通省は3月17日、2026年1月1日時点の公示地価を発表しました。全国全用途平均は前年比2.8％上昇し、5年連続のプラスで、バブル崩壊後最大の伸び率を更新しました。

一方、これまで三大都市圏を上回り続けていた地方主要四市（札幌・仙台・広島・福岡）の上昇率が14年ぶりに三大都市圏を下回るなど、東京・大阪の都心部がこれまで以上に全体の上昇を牽引する構図が鮮明になっています。

全用途全国平均2.8％増！ 5年連続上昇で上昇幅拡大

全用途平均

住宅地

商業地

全用途平均および商業地は上昇幅が拡大し、住宅地は前年と同水準の上昇を維持しています。三大都市圏では東京圏・大阪圏が引き続き上昇幅を拡大させた一方、名古屋圏は住宅地・商業地ともに上昇幅が縮小しています。

地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）も住宅地・商業地ともに上昇幅が縮小し、地方四市の全用途平均上昇率が、14年ぶりに三大都市圏を下回りました。14年ぶりに全用途平均の上昇率が三大都市圏を下回りました。地価は総じて都市圏より地方のほうが安く、伸びしろがあります。しかし、近年は建築コストの著しい高騰を背景に、地方の再開発計画の見直しや延期が多発していることが伸び率を鈍化させているものと推測されます。

たとえば札幌市では、JR札幌駅周辺の再開発の遅れに加え、北海道新幹線延伸の延期も重なり、上昇率の鈍化に拍車がかかっています。福岡市でも、JR博多駅前の「空中都市」構想の計画中止が発表されました。建築コストに地域差はほとんどないものの、地方は首都圏と比べて投資回収の見通しが立ちにくいため、再開発計画の見直しや延期が目立っています。

2026年公示地価、上昇率が高いエリアの特徴は？

2026年地価公示　変動率上位ランキング（全国）

住宅地

商業地

住宅地の上位を占めるのは昨年と同様、長野県白馬村や野沢温泉、北海道富良野市など、インバウンド需要が旺盛なリゾート地です。こうしたエリアでは、移住者による別荘やコンドミニアムなどの需要も高く、観光客を受け入れるための従業員向け住宅の需要も堅調で、近年高い上昇率が続いています。一方で、港区や文京区、品川区など東京都心エリアも目立ちます。

商業地1位の千歳市では、大手半導体メーカー「ラピダス」が2025年4月に試作ラインの稼働を開始し、2027年の量産化を見据えた関連投資が地価を押し上げています。また、住宅地同様、東京・大阪など都心部の地価上昇も目立ちます。

首都圏は実需・投資マネー集中で上昇加速

東京都

東京都全体の全用途平均は、前年比8.4%と伸び率が拡大。住宅地は6.5%上昇し、18年ぶりに全国都道府県別で1位となりました。先のとおり、全国変動率上位ランキングにも東京都は6地点がランクインし、都心部の強さを示しています。

背景には、都心部における旺盛なマンション需要があります。変動率上位にランクインした港区、文京区、品川区はいずれもマンション需要が高く、建設コストの高騰や用地不足により新規供給が絞られる中で、実需・投資ともに希少性の高さから需要が集中し、地価を押し上げています。

商業地は12.2%上昇し、台東区浅草周辺ではインバウンド旺盛な需要を背景に20%超の伸び率を記録した地点も見られます。全国変動率上位ランキング5位の渋谷区桜丘町は、2024年に複合施設「渋谷サクラステージ」が開業しており、100年に一度とも言われる再開発への注目度の高さから、渋谷区の他の地点の上昇率も高くなっています。

神奈川県

神奈川県全域の住宅地の上昇率は、前年と同率の3.4%でした。横浜市は上昇率を拡大させており、商業地では需要が旺盛な関内駅や横浜駅周辺で高い伸びが継続しています。川崎市は商業地の上昇率が9.0%と、引き続き高い上昇率を維持しています。

相模原市は橋本駅周辺でリニア中央新幹線への期待感が高く、住宅地の上昇率は4.5%と政令3市の中で最も上昇幅が拡大しました。住宅地上昇率1位は横浜市西区（7.0%）、商業地1位も横浜市中区（12.9%）と横浜市内の都心エリアが牽引しています。

千葉県

千葉県全域の住宅地の上昇率は4.6%と、首都圏近郊3県の中で最も高い上昇率を維持しています。住宅地・商業地ともに上昇率トップは、つくばエクスプレスの流山おおたかの森駅や流山セントラルパーク駅周辺の開発が注目される流山市でした。

都心部の不動産価格の高騰を背景に、千葉市や松戸市など比較的手の届きやすいエリアへの需要シフトも続いており、千葉県の上昇幅拡大に寄与しています。一方で、地方圏は前年のマイナスからプラスに転じたものの、東京圏との格差が浮き彫りになっています。

埼玉県

埼玉県全域の住宅地の上昇率は2.0%と前年と同率で、商業地は3.2%と上昇幅が拡大しました。いずれも首都圏近郊の中で上昇率は最も低くなっています。

住宅地の上昇率トップは戸田市、次いで蕨市、川口市と、いずれも東京隣接の県南エリアが上位を占めています。さいたま市は住宅地・商業地ともに安定した上昇が続き、とくに再開発が進む大宮区や浦和区の伸びが目立ちます。

商業地は川口市が9.1%と大幅に伸び率が拡大し、蕨市、戸田市も高水準を維持しています。対して、県北・県西部では引き続き下落が続く地点も多く、地域間格差が鮮明になっています。

その他主要都市の住宅地 平均変動率

東京都を除く主要都市のうち、住宅地の上昇幅が前年から拡大したのは大阪市のみで、名古屋市、札幌市、仙台市、福岡市といった各都市がそろって伸び率を落としています。コロナ禍以降、続いてきた地方主要都市の急上昇局面が一巡しつつある様相です。

こうした流れの中で際立つのが、東京と大阪の強さです。東京都の住宅地の変動率は6.5%と18年ぶりに全国1位となり、大阪市も6.5%と上昇幅を拡大させています。地方都市に分散していた投資・居住需要が、インフラ・雇用・インバウンドの集積する二大都市圏へ改めて集中し始めていることが、地価の動向にも鮮明に表れています。

まとめ

2026年公示地価は5年連続の上昇でバブル後最大の伸び率を更新しましたが、東京・大阪の都心部への需要集中が鮮明になった一年でもありました。建築コストの高騰で地方の再開発に見直しの動きが広がり、地方四市の全用途平均の伸び率が三大都市圏を14年ぶりに下回るという転換点を迎えています。利上げの進行と人口減少が続くなか、エリアによる地価の明暗は、今後さらに広がっていく可能性があります。