Q&A｜東急リバブルの不動産小口投資

: J-REITとの違いは何ですか？

J-REITは、不動産を保有する投資法人へ投資し、出資者は有価証券である投資口のみを保有するのに対し、不動産小口投資（任意組合型）では、出資者は契約上の権利を通じて不動産の共有持分を保有します。また、J-REITの投資口は証券市場で売買可能であるのに対し、本組合の出資者の権利（出資持分）を売買する流通市場は存在せず流通性が大きく劣ります。その他、税務上の所得の取り扱いや不動産小口投資（任意組合型）では出資者が無限責任を負うことなどの違いもあります。

: 無限責任とは何ですか？

「無限責任」とは、組合が対外的に負う債務について、出資者が出資した額を超えて責任を負うことをいいます。すなわち、組合が第三者に負う債務が組合財産の額を上回る場合は、債権者は各組合員に支払いを請求することができます。例えば、運用する建物の外壁が剥離し通行人に怪我を負わせた場合、通常は保険でカバーしますが、保険でカバーできる範囲を超え組合財産では損害賠償請求額に不足する場合、各組合員が請求を受ける可能性があります。なお、アパート経営など個人で不動産投資を行う場合も「無限責任」を負うといえます。

: 地震に対して何か備えはありますか？

対象不動産には新耐震基準に基づき建築され基礎的な安全性が確保された物件を選定しておりますが、建物の用途に応じた付保のメリットを考慮の上、地震保険に加入する方針としております（住宅物件は原則加入）。補償額は、第三者の建物調査会社が算出したPML( 地震リスク分析における予想最大損失率）に基づいて当社が算定した想定最大損失額を考慮した上で決定しております。加入予定の保険の内容については、契約成立前説明書にてご確認ください。
※新耐震基準とは、中規模の地震（震度５強程度）に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度６強から震度７程度）に対しては、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標として施行されたものです。

: 出資元本や分配金は保証されていますか？

出資元本も分配金も保証されません。建物の経年劣化や賃料の下落、不動産市況の悪化などにより不動産価格が下落した場合、出資元本の欠損が生じる可能性があります。また、賃料収入や運営支出の変動により、分配金が減少する可能性があります。パンフレット等に記載の分配金や分配金利回りは、パンフレット制作時点における収入や支出の想定に基づき算出された予定の数値であり、分配金や分配金利回りについては保証はなく、運用状況により変動します。

: 業務執行組合員である東急リバブルは出資しますか？

原則出資しません。ただし、出資予定者が急遽出資をキャンセルした場合などで必要な場合に限り、例外的に当社が出資を行うことがあります。なお、その場合、組合組成後に当社の持分を第三者に譲渡する方針です。

: 出資者名が登記されないのは何故ですか？

対象不動産の登記名義人は業務執行組合員である当社のままとなります。組合員全員の共有登記を行うことも考えられますが、業務執行組合員が対象不動産の登記名義人となることにより、業務執行組合員が関与しないところでの各組合員の共有持分の移転登記や債権者による差押等を防ぎ、任意組合による統一的な運営を図ることを目的としています。なお、国土交通省が公表しているモデル約款（契約書の雛型のモデル）も業務執行組合員を対象不動産の登記名義人にする内容となっております。

: 運用期間中に出資持分を売却することはできますか？

業務執行組合員である当社の事前の承諾を得ることで出資持分の売却が可能です。売却先はお客様ご自身で探索されるほか、当社があっせんすることもできます。ただし、出資持分の流通性は低く、ご希望の時期及び価格にて売却できるとは限りません。なお、ご売却の際は不動産特定共同事業契約で定める譲渡事務報酬をご負担いただきます。

: 運用期間中、毎年確定申告は必要ですか？

分配金は税法上「不動産所得」となり、年間の所得が一定額を超える場合には確定申告が必要となります。毎年2月に当社からお送りする財産管理報告書をもとにお客様ご自身で確定申告を行っていただきます。なお、電話相談に限り当社提携先税理士事務所に無料でご相談いただけます。

: 不動産小口投資商品（任意組合金銭出資型）は
相続発生時にどのように評価されますか？

国税庁が相続財産の評価基準について示した財産評価基本通達に明文規定はありませんが、通常の不動産の評価方法と同じく、土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額に基づき評価されることが一般的です。個別具体的な事情に応じた取扱いの違い、税制やその運用が変更される場合もありますので、必ず税理士等の専門家にご相談ください。