Case study

建立基金方案,灵活应对客户需求

  • 【物件概要】
    物件名称:涩谷区写字楼
    所在地:涩谷区涩谷三丁目
    占地面积:约620m²
    建筑面积:约1980m²
    建筑年份:平成5年
    物件构造:钢筋制6层建筑
    物件现状:外租中

    【关联者】
    买卖①
    卖家:个人
    买家:由本公司组建的特定目的公司(投资基金规划)
     ↓
    买卖②
    卖家:由本公司组建的特定目的公司(投资基金规划)
    买家:由外资系资金组成的有限责任公司

    【交易时期】
    2013年11月至2014年3月

Mission

一位个人客户希望转让这处位于涩谷区的房地产。
由于该地产所占用的土地有一部分是外借的,因此会令很多买家望而却步,
因此卖家也针对反复周转中的这处房产进行着价格重估。为解决客户难题,
东急Livable向客户提议,以投资基金规划者而非房产中介的形式对该客户的房产进行收购。
一位个人客户希望转让这处位于涩谷区的房地产。
由于该地产所占用的土地有一部分是外借的,
因此会令很多买家望而却步,
因此卖家也针对反复周转中的这处房产进行着价格重估。
为解决客户难题,
东急Livable向客户提议,以投资基金规划者而非房产中介的形式对该客户的房产进行收购。

Solution

在大约3周的时间内,不仅组建了特定目的公司,
设立了一般社团法人,还将投资基金规划构建完成

  • Point 01

    基金组成

    首先我们在公司内部实施了尽职调查。之后,由于会用到第三方机构的测评,
    我们还向房地产鉴定公司及房地产测评制作公司发出了订单,由他们给出权威客观的测评报告。
    针对卖家不具备部分土地的所有权这一重点,我们提议通过重新签署长期借地契约有效规避这一风险。
    结果,为应对本次业务,我们计划通过设立特定目的公司去交易这处房地产。
    正好在此之前,我们早已就一桩共同投资项目与某机关投资家达成了一致,
    于是这次我们也努力说服对方采取双方共同出资的形式进行物件收购,另外,
    我们还和其他3家金融机关也进行了资金贷入的意向沟通。
    本来,像这种数额较小的贷款是不属于无追索贷款范畴的。但由于在本次交易中,
    无论是资金调配人,物件经理,还是优先出资者,全权由东急Livable出面协调,
    因此得到了资金借贷方的高度认可,成功从3家金融机关那里都得到了非常正面的反馈。
    在确认利息、签约细节等综合条件后,我们从这3家金融机关中,选择一家敲定出资合作事宜。
    在各利益相关者对参与本次项目的合作意向达成一致后,我们花了约3周时间,
    设立特定目的公司、一般社团法人,并缔结了投资基金规划。
    首先我们在公司内部实施了尽职调查。之后,由于会用到第三方机构的测评,我们还向房地产鉴定公司及房地产测评制作公司发出了订单,由他们给出权威客观的测评报告。
    针对卖家不具备部分土地的所有权这一重点,我们提议通过重新签署长期借地契约有效规避这一风险。
    结果,为应对本次业务,我们计划通过设立特定目的公司去交易这处房地产。
    正好在此之前,我们早已就一桩共同投资项目与某机关投资家达成了一致,于是这次我们也努力说服对方采取双方共同出资的形式进行物件收购,另外,我们还和其他3家金融机关也进行了资金贷入的意向沟通。
    本来,像这种数额较小的贷款是不属于无追索贷款范畴的。但由于在本次交易中,无论是资金调配人,物件经理,还是优先出资者,全权由东急Livable出面协调,因此得到了资金借贷方的高度认可,成功从3家金融机关那里都得到了非常正面的反馈。
    在确认利息、签约细节等综合条件后,我们从这3家金融机关中,选择一家敲定出资合作事宜。
    在各利益相关者对参与本次项目的合作意向达成一致后,我们花了约3周时间,设立特定目的公司、一般社团法人,并缔结了投资基金规划。

    (请参照下图)2013年12月底,各方共同签署了买卖契约。

  • Point 02

    与购入需求相匹配

    基于流动性计划,我们开始了为期5年的物件使用规划。
    与此同时,我们从其他营业负责人那里得知,有潜在买家以3月底为期限,表示出了强烈的房地产购入需求。
    于是,基金投资负责人打算将这一需求,与手头的物件使用进行合理整合。
    征得优先出资者,即机关投资家同意后,我们便向潜在买家出示了这处房地产相关信息,
    这位买家表现出更强烈的购买意愿。
    但这位潜在买家所希望的购入形式为合同公司加匿名组合,因此导致还剩短短一个月的时间,
    该房地产就将被行使信托受益权,然后强制交付给委托人。
    此外,即将取回该房地产的新任PM公司和BM公司也还来不及掌握该物件的详细情况,
    对买方提出的所有质疑,物件使用负责人都必须直接给予解答。
    面对种种困难,物件负责人决定与同公司的买方负责人展开合作,在各利益相关者之间反复进行协调沟通,
    两位负责人既展现出了高度的管理能力,又发挥了超强的领导力,
    在合作的基础上继续推动着该项目的顺利进行,最终交易达成。
    基于流动性计划,我们开始了为期5年的物件使用规划。
    与此同时,我们从其他营业负责人那里得知,有潜在买家以3月底为期限,表示出了强烈的房地产购入需求。
    于是,基金投资负责人打算将这一需求,与手头的物件使用进行合理整合。
    征得优先出资者,即机关投资家同意后,我们便向潜在买家出示了这处房地产相关信息,这位买家表现出更强烈的购买意愿。
    但这位潜在买家所希望的购入形式为合同公司加匿名组合,因此导致还剩短短一个月的时间,该房地产就将被行使信托受益权,然后强制交付给委托人。
    此外,即将取回该房地产的新任PM公司和BM公司也还来不及掌握该物件的详细情况,对买方提出的所有质疑,物件使用负责人都必须直接给予解答。
    面对种种困难,物件负责人决定与同公司的买方负责人展开合作,在各利益相关者之间反复进行协调沟通,两位负责人既展现出了高度的管理能力,又发挥了超强的领导力,在合作的基础上继续推动着该项目的顺利进行,最终交易达成。

在短短一个月的时间里,我们遵照买方的意愿,
通过使用“信托受益权”成功实现了本次物件转让。

短期内完成尽职调查和投资基金规划的构建。
我们凭借着高效的管理能力,
在各利益相关者之间进行反复协调,
最终争取到了最大回报率。

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