不動産信託受益権物件情報のご提供にあたって

不動産投資をお考えのお客様に、当社ソリューション事業本部が取り扱う不動産信託受益権の物件情報をご紹介します。
不動産信託受益権は、元本保証のない金融商品であり、不動産特有のリスクを含むさまざまなリスクがあります。
また、不動産信託受益権のご購入に際して、売買代金のほか、当社へお支払い頂く手数料を含む諸費用等のお支払いが必要です。

物件情報は下記内容に同意後、閲覧ができます。

※必ずお読みください

1.不動産信託受益権とは?

信託とは、委託者(財産のもともとの所有者)が信託行為(信託契約等)によって受託者(信託銀行等)に対して金銭や不動産などの財産を移転し、受託者は委託者が設定した信託目的に従って受益者(信託財産から派生する収益等を受け取る者)のためにその財産(信託財産)の管理・処分などをする制度です。受益者は、委託者がその地位を兼ねる場合もあれば、信託行為により第三者が定められる場合もあります。

信託受益権とは、信託の受益者が受託者に対して有する権利をいいます。受益者は、信託受益権に基づいて、受託者から信託利益の給付(信託配当)を受けたり、信託財産の管理・処分について、受託者を監督したり、受託者に必要な指図を行ったりすることができます。

すなわち、不動産信託受益権とは、不動産を信託財産とする信託の受益者が有する信託受益権であり、不動産から発生する賃貸収入等を裏付けとする信託利益の給付を受け取ることができる権利であると言えます。

不動産市場において、不動産業者や不動産ファンド・J‒REITが、投資用不動産を不動産信託受益権の形態で保有・売買することが一般的になっています。その理由として、不動産の所有権を売買する場合と比べて、流通コストの面でメリットがあること(後記2.(2)参照)等が挙げられます。

2.信託受益権売買と不動産売買との違いは?

(1)ご購入後の保有形態による違い

個人のお客様や一般の事業会社様が不動産信託受益権を購入される場合、買主様のご意思と名義により、信託受益権のご購入後直ちに(売買の決済と同日)信託契約を解除されるケースが多くあります。

信託契約が解除されますと、信託銀行から買主様に対し信託財産である不動産が交付され、買主様に対し所有権移転登記がなされ、買主様は通常の不動産売買と同様の結果を得ることができます。

他方で、不動産信託受益権の購入後も、買主様が信託受益権のまま保有を希望される場合、売買の事前に信託銀行による受託審査が必要となり、場合によっては承認が得られないこともあります。なお、承認が得られる場合でも信託契約の条件合意等が必要となります。また、信託期間中は賃料収入等を裏付けとする信託配当を受け取る一方で、信託銀行等に対して信託報酬等の費用を支払う必要があります。

(2)売買取引にかかる費用等の比較

不動産信託受益権の売買にかかる費用等は、通常の不動産売買とは異なります。以下の表は、売買取引にかかる主な費用等を比較したものです。

これらの費用等とは別に、当社にお支払い頂く手数料等がございます。詳細は、後記「3.(1)お支払いいただく手数料等の概要」をご覧ください。

2020年5月1日現在
  不動産信託受益権の売買(※1) 不動産(所有権)の売買
信託受益権のまま保有 信託契約を解除し
所有権を取得
不動産
取得税
非課税 課税標準額×3%または4%(不動産の種別により異なる)
登録
免許税
(※2)
受益者の
変更登記
不動産1個あたり1000円 該当なし
信託登記の
抹消登記
不動産1個あたり1000円 該当なし
所有権
移転登記
該当なし (土地)課税標準額×20/1000
(建物)課税標準額×20/1000
(土地)課税標準額×15/1000(※3)
(建物)課税標準額×20/1000
売買契約書の印紙税 1通あたり200円 売買金額により異なる
信託受益権譲渡
承諾書の
確定日付
取得費用
1通あたり700円 該当なし
信託銀行に支払う
信託報酬
お取引によって必要な場合があります。 該当なし

(ご注意)
上記は、取引にかかる費用を全て網羅するものではありません。
※1 売主様が現に保有する信託受益権を売却する場合(買主様の希望で新たに信託設定する場合は異なります。)
※2 登記には、別途司法書士報酬がかかります。
※3 租税特別措置法による軽減税率(2020年3月31日までの期間に受ける土地の売買による所有権の移転の登記)

(3)金融商品取引法等の規制の適用

通常の不動産売買取引は、宅地建物取引業法等の規制の適用を受けます。これに対し、金融商品である不動産信託受益権の取引は、金融商品取引法等の規制の適用を受けることになります(宅地建物取引業法の一部適用もあります。)。

不動産信託受益権のご購入手続きにおいては、投資家様保護の観点から、お客様のお取引目的や過去のお取引経験をお伺いします。また、運転免許証等の身分証明書をご提示頂き、法令に基づく本人確認手続きをさせて頂きます。

また、不動産信託受益権の商品内容やお取引における注意事項等について、法令で定める書面をお客様に交付して、事前にご説明させて頂きます。 なお、当社は、金融商品取引法上の金融商品取引業者(第二種)として、お客様から委託を受けて不動産信託受益権売買の媒介業務を行います。

3.手数料等に関する事項・ご購入のリスク(金融商品取引法第37条関係事項)

(1)お支払いいただく手数料等の概要

不動産信託受益権のご購入には、以下の売買代金や手数料等のお支払いが必要です。

①売主様へのお支払い

売買契約時または代金決済時において、以下のお支払いが必要です。

  • 信託受益権の売買代金
  • 信託不動産に関する固定資産税・都市計画税等の公租公課、および賃料収入等や不動産維持管理費用等の収入と費用について、決済期に応じて、買主様・売主様間で精算した金銭。
  • 手付金(売買契約に関して手付金の授受を行う場合)
②当社(東急リバブル)へのお支払い

当社に対して、買主様と当社との間で締結する媒介契約書に基づき、当社が行う媒介業務に対する報酬として、以下の計算式から算定される金額を報酬の上限として、お支払いを頂きます。お支払い時期は、売買契約時または代金決済時となります。

[計算式]
媒介報酬額の上限
= 信託受益権の成約価格(消費税等相当額を除く。)×3%+60,000円+消費税等相当額

③その他

代金決済時において、以下のお支払いが必要です。なお、この他に別途費用等がかかる場合もあります。

  • 信託受益権譲渡承諾書の確定日付取得費用
  • 以下の登記にかかる登記費用(登録免許税および司法書士報酬等)
    • 信託目録上の受益者の変更登記
    • 信託登記の抹消登記(信託を解除する場合)
    • 所有権移転登記(信託を解除する場合)
  • 信託受益権の売買(および信託解除)について発生する信託銀行への信託報酬

(2)不動産信託受益権ご購入のリスク

お客様が行う金融商品取引行為(信託受益権の売買)について金利、通貨の価格、金融商品市場における相場その他の指標に係る変動により損失が生ずることとなるおそれがあります。

① 不動産に関するリスク

本信託受益権の主たる信託財産は不動産です。不動産を信託財産とする信託受益権の所有者は、その信託財産である不動産を直接所有する場合と、経済的には、ほぼ同様の利益状況に置かれます。したがって、以下に記載する不動産に関するリスクは、不動産を信託財産とする信託受益権についても、ほぼ同様にあてはまります。

ⅰ 不動産の流動性リスク

一般的に、不動産は、国債・社債・株式等の金融商品に比べ、相対的に流動性が低いということが言えます。また、代替性がない上、それぞれの物件の個別性が強い為、その売買の際には、不動産の権利関係の調査、賃貸借契約に関する調査、修繕履歴の調査、不動産鑑定士による鑑定や関係者との交渉等、売買には多くの時間と費用を要し、取得を希望する時期、または売却を希望する時期に売買できない可能性があります。さらに、経済環境や不動産需給関係の影響により、取得を希望する物件を希望どおりの時期・条件で取得できず、または売買を希望する物件を希望どおりの時期・条件で売却できない可能性があります。

ⅱ 元本に係る主な価格変動リスク

不動産の時価については、地価・賃料等不動産市況の変動により、信託設定時に比べて減少する場合があります。不動産市況の変動によっては、信託勘定内債務が信託財産(不動産及び金銭等)の時価を上回る(債務超過になる)場合もあります。また、信託財産の処分時の価格によっては、元本欠損又は受益者による追加資金の拠出が必要となることがあります。なお、不動産は、地域性・個別性が強いため、広域的な地価・賃料変動率と対象不動産の変動率が連動しない場合もあります。

ⅲ 不動産の欠陥に係るリスク

不動産には地盤、地質、構造、材質、設計及び施工等に関して欠陥が存在している可能性があります。また、適用される法令上の規制による制限や、周辺の土地利用状況等法的な欠陥となる可能性もあります。

取得後に欠陥が判明した場合において、特約で売主による担保責任が排除されている場合には、当該欠陥は、買主が当該欠陥の補修費用、その他予定外の費用を負担せざる得なくなることがあります。また、取得後に欠陥が判明した場合において、特約で排除されない限り、売主は、原則として民法に定める担保責任を負担することとなりますが、売主の損害賠償責任又は担保責任の負担が限定されていたり、売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、実効性がない可能性があります。その場合も上記と同様に、当該欠陥は、買主が当該欠陥の補修費用、その他予定外の費用を負担せざる得なくなることがあります。

ⅳ 土地の境界等に係るリスク

土地に関して、隣地の所有者若しくは占有者からの境界確認書その他境界を確定させる書面が取得できないまま取得した場合には、後日、売却するときに事実上の障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、面積の減少、損害賠償請求の負担等、予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利用が制限される可能性や越境物の除去費用等の負担が発生し、収益に悪影響を及ぼす可能性があります。

ⅴ 賃料収入に関するリスク
a.稼動リスク

不動産の稼働率は、事前に予測することが困難であり、不動産固有の原因によるものを含み、周辺相場の変動等、また、予想し得ない事情により稼働率が低下する可能性があります。賃貸借契約において期間中の解約権を制限していない場合等には、契約期間中であっても賃貸借契約を終了することが可能であるため、賃借人から賃料が得られることは将来にわたって確定されているものではありません。また、賃貸借契約の期間満了時に契約の更新がなされない場合もあります。特に、テナント数の少ない不動産において契約が更新されなかった場合、又は複数の賃貸借契約の期間満了時期が短期間に集中した場合において多くの賃借人が契約を更新しなかった場合は、不動産の稼働率が大きく低下する可能性があります。このような理由により稼働率が低下した場合、不動産に係る賃料収入が低下することになります。なお、解約ペナルティ条項などを置いて期間中の解約権を制限している場合でも、裁判所によって解約ペナルティが減額されたり、かかる条項の効力が否定される可能性があります。

b.賃料不払に関するリスク

賃貸借契約が終了しない場合においても、また賃借人が特に解約の意思を示さなくても、賃借人の財務状況が悪化した場合又は破産、再生手続若しくは更生手続その他の倒産手続の対象となった場合には、賃貸借契約に基づく賃料支払が滞る可能性があり、この延滞賃料等の債務の合計額が敷金及び保証金で担保される範囲を超える状況の場合、損害を被る可能性があります。

c.賃料改定に係るリスク

建物の賃借人が支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中(賃料相場の下落その他の様々な事情により)であるかを問わず、賃貸人と賃借人の合意により減額される可能性があります。さらに、建物の賃借人は、借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)第32条に基づく賃料減額請求権を排除する特約を設けた場合を除いて、同条に基づく賃料減額請求をすることができ、これにより、当該不動産から得られる賃料収入が減少する可能性があります。

ⅵ 賃借人等の建物使用態様に関するリスク

建物そのものが法令や条例等の基準を満たす場合であっても、賃借人等による建物への変更工事、内装の変更、道路上への建物の造作による越境、その他利用状況等により、建築基準法・消防法その他の法令や条例等に違反する状態となる場合があります。このような場合、その改善のための費用を負担する必要が生じ、又は法令上不利益を被る可能性があります。また、賃貸借契約における規定の如何にかかわらず、賃借人等による転貸や賃借権の譲渡が賃貸人の承諾なしに行われる可能性があります。その他、転借人や賃借権の譲受人の属性によっては、建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。

ⅶ 不動産の運用費用の増加に関するリスク

経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費等の費用の高騰、不動産管理や建物管理にかかる費用、備品調達等の管理コストや各種保険料の上昇、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。これに対し、不動産からの収益が増加するという保証はなく、利益が減少する可能性があります。

ⅷ 不動産の毀損・滅失・劣化に係るリスク

火災、地震(火災・破裂・倒壊)、噴火、暴風雨、水災(洪水・津波)、落雷、戦争、暴動、騒乱、テロ等(以下「災害等」といいます。)により不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。このような場合には、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するための費用が発生するばかりでなく、滅失、劣化又は毀損した個所を修復するため一定期間建物が不稼働を余儀なくされることにより、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が下落する結果となる可能性があります。不動産の個別事情により保険契約が締結されていない場合、保険契約に基づく保険金請求権に対して質権その他の担保権が設定されている場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合、保険契約で填補されない災害等が発生した場合又は保険契約に基づく保険会社による支払が他の何らかの理由により行われず、減額され若しくは遅れる場合には、著しく損害を被る可能性があります。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により当該不動産を災害等発生前の状態に回復させることが不可能となることがあります。

ⅸ 法令の変更に関するリスク

建物は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法等の規制を受けます。これらの規制は随時変更されており、例えば、建築基準法は、耐震設計基準に関し、昭和56年に基準が改正されています。改正以前において建築された建物については、建築時点においては建築基準法及び関連法令上、適格であっても、現行法において必要とされる基準を満たしていないことがありますので、建替え等を行う際には現行の基準に合致する必要がある為、追加的な費用の負担等が発生する可能性があります。また、従前の建物と同等な建物が建てられない場合、建替え自体が事実上困難となる場合等があり、このような場合は、不動産の資産価値や譲渡価格が下がる可能性があります。将来的に環境保護を目的とする法令等が制定・施行され、過失の有無にかかわらず不動産につき大気、土壌、地下水等の汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務等が課される可能性があります。また、消防法その他不動産の管理に影響する関係法令の改正により、不動産の管理費用等が増加する可能性があります。更に、建築基準法、都市計画法の改正、新たな立法、収用、再開発、区画整理等の行政行為等により、不動産の利用、用途、又はその保有、管理、処分その他不動産に関する権利が制限される可能性があります。このような法令若しくは行政行為又はその変更等が収益に悪影響をもたらす可能性があります。

ⅹ 有害物質に関するリスク

土地については、一般的に産業廃棄物等の有害物質が埋蔵されている可能性があり、かかる有害物質が埋蔵されている場合には当該土地の価格の下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替えや洗浄が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に損害を賠償する義務が発生する可能性があります。なお、土壌汚染等に関しては、平成15年2月に土壌汚染対策法が施行され、同法によれば、土地の所有者、管理者又は占有者は、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の特定有害物質による土地の土壌の汚染の状況について、調査・報告を命ぜられることがあり、また、土壌の特定有害物質による汚染により、人の健康に係る被害が生じ、又は生ずるおそれがあるときは、その被害を防止するため必要な汚染の除去等の措置を命ぜられることがあります。これらの調査・報告又は措置を命ぜられた場合には、多額の費用負担が生じる可能性があります。

建物については、建材等にPCB、アスベストその他の有害物質を含む建材が使用され又は使用されている可能性があります。かかる場合には当該建物の価格の下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材の全面的又は部分的交換が必要となる場合にはこれに係る予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。特に、当該建物に使用されているアスベスト含有建材の種類及びその使用状況等に鑑み、通常の使用状態においてアスベスト繊維が飛散するおそれのあることが確認された場合には、適用ある法令に従いその飛散防止対策等を講ずるために多額の出費を要する可能性があるほか、通常使用下では飛散可能性が認められない場合であっても、アスベスト含有建材が使用されている建物に関しては、解体・増改築時における除去その他飛散防止対策等のために多額の費用が発生する可能性やリーシング・売却に困難を来す可能性があります。かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は信託受託者を通じて間接的に、損害を賠償する義務が発生する可能性があります。

② 信託受益者として負うリスク

信託受託者が信託財産として不動産を所有し管理することは、信託受益者のためであり、信託の収益は引渡され、信託が終了するときは信託財産のすべてが交付されます。他方で、信託財産に関する租税、信託受託者の報酬、信託財産に欠陥があることを原因として第三者が被害を被った場合の損害賠償費用等の信託費用は最終的に信託受益者が負担することになっています。即ち、信託受益者は、名義上は信託財産の所有者ではありませんが、信託財産に係る経済的な利益及び損失は、最終的にはすべて信託受益者に帰属することになります。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産を所有するリスクとほぼ同じリスクを負うことになります。

③ 不動産信託受益権の流動性リスク

不動産信託受益権を売却する場合には、前述の不動産に関するリスク/不動産の流動性リスクが存在します。また、受益者が信託受益権を譲渡・質入しようとする際には、通常、信託受託者からの承諾が必要となります。

④ 税制変更に関するリスク

信託受益権または信託財産である不動産に係る税制に関する解釈、運用、取扱いが変更された場合、公租公課の負担が増大し、その結果、収益が減少する可能性があります。

4.物件情報の用語説明

物件情報に掲載する用語等について説明いたします。「不動産用語集 別窓で開きます」のページとあわせてご参照ください。

<稼働状況について>

*稼働:

本物件の貸室・駐車場等が、現に自己使用されているか賃貸の用に供されていることをいいます。

*現状:

本物件の現時点における現状のことをいいます。なお、現時点がいつ時点のことを示しているのかは、各物件情報をご覧ください。

*現状稼働率:

稼働床面積の賃貸可能床面積(区分建物の場合は売買対象である賃貸可能床面積)に対する割合を示したもので、以下の計算式により算出しています。

現状稼働率=「稼働床面積」÷「賃貸可能床面積」
(区分建物の場合の計算式)

現状稼働率=「稼働床面積」÷「売買対象賃貸可能床面積」

*稼働床面積:

賃貸可能床面積の内、現在稼動している床面積の総計をいいます。

なお、原則として、稼動床面積に貸室以外(駐車場等)の面積は含みません。

<年間収入状況について>

*年間収入合計(現状):

売主から開示を受けた資料をもとに、テナントからの賃料等、当社が任意に選択した収入項目に基づく年間収入の合計額を記載しており、本物件に関する収入の全部を網羅するものではありません。
また、原則として、下記1~4の4つの方法のうちから任意に定めた1つにより算出しています。詳細は、各物件情報をご覧ください。

  1. 過去1年間の実績値
  2. 過去数ヶ月間の実績値を年換算で概算した数値
  3. ある単月の実績値をもとに年換算で概算した数値
  4. サブリースによる保証賃料(ある単月の実績値をもとに年換算で概算した数値)

なお、当社は、年間収入合計(現状)が確実に得られることを保証するものではありません。

*年間収入合計(満室想定):

売主から開示を受けた資料をもとに、売主が予定または想定するテナントからの賃料等の収入を、対象物件が年間を通じて稼働率100%の状況で稼働したと仮定した場合に得られる想定上の年間収入の合計額を記載しています。原則として、下記計算式により算出しています。

年間収入合計(満室想定)=「想定(予定)月額賃料・共益費等」×12ケ月

なお、当社は、年間収入合計(満室想定)が確実に得られることを保証するものではありません。

<表面利回りについて>

*表面利回り(現状):

表面利回り(現状)は、年間収入合計(現状)の、当該物件の予定売却価格に対する割合(%)を示したもので、下記計算式により算出しています。

表面利回り(現状)=「年間収入合計(現状)」÷「予定売却価格」

*表面利回り(満室想定):

表面利回り(満室想定)は、年間収入合計(満室想定)の、当該物件の予定売却価格に対する割合(%)を示したもので、下記計算式により算出しています。

表面利回り(満室想定)=「年間収入合計(満室想定)」÷「予定売却価格」

<ご注意>
  1. 当社は、年間収入合計および表面利回りが確実に得られることを保証するものではありません。
  2. 表面利回りは、公租公課その他当該物件を維持・管理するために必要な費用の控除前のものです。
  3. 予定売却価格は変更される場合があり、その場合、表面利回りは変動します。
  4. 予定売却価格に建物消費税等相当額が含まれない場合には、建物消費税等相当額を含む売却価格に対する表面利回りは、低下します。

<その他の事項について>

*サブリース:

賃借人が第三者にさらに賃貸(転貸)することです。特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいいます。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者といいます。

*共益費:

賃貸集合住宅の入居者や事務所ビルのテナントが、建物の賃料とは別に負担する費用をいいます。建物全体の清掃や補修、警備等の費用、建物の共用部分に関する付加使用料など、入居者やテナントが分別して負担することが難しい費用が対象となります。専有面積あたりで算出し、月払いするのが一般的です。

*固定資産税:

毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)に対し、市町村が課税する地方税です。

*都市計画税:

市町村が条例で定めた区域内に存在する土地や建物の所有者に課税する地方税です。この条例で定めた区域は、原則として市街化区域の中に設定されます。

*建物管理費:

建物管理費とは、売主が本件建物を維持・管理・運営等をするために、当該業務を請負業者等に依頼する契約に基づいて支払う費用のことをいいます。

*敷金:

建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、次のような目的のために預けられる金銭をいいます。

  1. 賃料の不払い・未払いに対する担保
  2. 契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い
*(区分建物の) 管理費:

分譲マンション等において、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費にあてるために消費される金銭のことをいいます。

*(区分建物の) 修繕積立金:

分譲マンション等において、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、管理組合が長期修繕計画に従って修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収し積み立てる金銭をいいます。

*信託受託者:

委託者から信託財産の移転を受け、信託目的に従って受益者のために信託財産の管理・処分などをする者(信託銀行等)をいいます。

以上

5.金融商品の販売に関わる勧誘方針

6.金融商品取引業者である旨(金融商品取引法第37条関係事項)

金融商品取引業者(第二種)

商号 東急リバブル株式会社

登録番号 関東財務局長(金商)第1386号

加入する金融商品取引業協会
 一般社団法人日本投資顧問業協会、一般社団法人第二種金融商品取引業協会

※文中の不動産用語等につきましては、「不動産用語集 別窓で開きます」のページをご参照ください。

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上記の内容をよくお読み頂き、
十分にご理解を頂きましたうえで、
不動産信託受益権のご購入をご検討ください。