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ざっくり要約！
- 土地を持つメリットには地代などを支払う必要がない、不動産利用の自由度が高いことなどがある
- 土地を持つメリットが大きくなる土地活用の種類には、アパートやマンション経営、駐車場経営などがある
不動産売買の広告などで、土地の権利として「所有権」や「借地権」という記載をみかけることがあります。一般的には、土地の権利が所有権の不動産より借地権のほうが、売買代金が割安に設定されていますが、自分のニーズにあった土地や不動産を購入することが大切です。
この記事では、土地を持つメリットや注意点、土地を持つメリットが大きくなる土地活用の方法について詳しく解説します。
記事サマリー
土地を持つメリット4つ
土地を持つ代表的なメリットは、次のとおりです。
地代が不要
土地の権利が所有権である場合、土地の購入時に売買代金を支払えば、その後に継続的に地代などを支払う必要はありません。
このため、不動産の購入者が若い夫婦であるケースなど、長期間にわたりその土地を利用する見込みがある場合には、所有権のほうが総支払額は安くなることもあります。
不動産利用の自由度が高い
上で説明したように、所有権は不動産に対する完全な権利です。したがって、所有する土地をどのように利用しようとも基本的には自由です。
例えば、土地上の建物を取壊して家を新築することや、土地と建物を売却して転居することができます。この自由度の高さは、所有権の最大のメリットといえるでしょう。
住宅ローンを組みやすい
所有権は借地権よりも価値が高い権利です。したがって、土地の権利が所有権であれば、高額の住宅ローンを組みやすいといえます。
更新料や更新契約が不要
借地権は、借地契約で数十年単位の存続期間が定められます。したがって、期間満了時に契約更新の手続きが発生します。
とくに重要なのは借地契約において、更新する場合には、地主へ更新料の支払いが必要と定められていることが多い点です。
このため、借地人には更新時に一時的に大きな出費が発生する場合があります。これに対し、所有権であれば購入後の支払いは発生しません。
土地を持つ場合の注意点
土地の所有権を取得する際の注意点は、以下のとおりです。
初期費用が割高になる
所有権は借地権に比べて価値が高い権利です。このため、不動産の購入時に支払う売買代金は、一般的には借地権よりも割高です。
固定資産税及び都市計画税がかかる
所有権は、固定資産税及び都市計画税が課税されます。とくに固定資産税等が高額になりがちな都市部では、税金の負担額も事前に調べておく必要があります。
土地を持つメリットが大きくなる土地活用の種類
土地活用にはさまざまな種類があります。代表的なものは以下の通りです。
アパート経営
アパートは建蔽率・容積率・高さ制限・建築コストなどの関係で、2階建てになるケースが多くなります。
向いている土地：あまり広くない土地
メリット：手持ちの資金が少なくても始めやすい
デメリット：大きな収益を得にくい
以下の条件で、住居系地域でアパートを建築したとしてシミュレーションしてみました。
敷地面積：40坪
第1種低層住居専用地域、建蔽率70％、容積率150％
2階建て木造アパート レンタブル比90％
| 延床面積：45坪：148.5㎡（共用部9坪、専用部36坪ワンルーム６戸×20㎡）） |
| 建築費：3,000万円坪65万円（アパートローン：2,300万円、自己資金：700万円） |
| 年間家賃収入：432万円（満室を想定、 6万円×6戸×12ヶ月） |
| 年間経費：87万円（経費率：20％） |
| 年間ローン返済額：140万円（金利：2％、返済期間：20年） |
| 年額利益：205万円（税引き前） |
マンション経営
マンションの場合、建蔽率・容積率・高さ制限などが住居地域より緩和されます。
向いている土地：近隣商業地域や商業地域など、高い容積率の土地
メリット：収益性が高くなる
デメリット：初期費用が高くなる
以下の条件で、近隣商業地域で鉄筋コンクリート造の3階または4階建てマンションを建築したとしてシミュレーションしてみました。
敷地面積：50坪
近隣商業地域、建蔽率80％、容積率300％
鉄筋コンクリート造 レンタブル比80％
| 延床面積：120坪：396㎡（共用24坪、専用部96坪 ワンルーム12戸×25㎡） |
| 建築費：1億800万円（アパートローン：8,300万円、自己資金：2500万円） |
| 年間家賃収入：1,440万円（満室を想定、 10万円×12戸×12ヶ月） |
| 年間経費：288万円（経費率：20％） |
| 年間ローン返済額：504万円（金利：2％、返済期間：20年） |
| 年額利益：792万円（税引き前） |
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、1階部分が自宅、2階部分が賃貸住宅といった形になっている住宅です。
向いている土地：駅徒歩10分圏内の住居系地域エリア
メリット：賃料収入が得られる、オーナーが直接管理できるため経費節約になる
デメリット：空室を埋めにくい、貸主と音のトラブルが発生しやすい、売却時に建物価値が低くなる
住居系地域で、ツーバイフォー工法で木造の賃貸併用住宅を建築したとしてシミュレーションしてみました。
敷地面積：30坪
住居系地域、建蔽率70％、容積率150％
木造 レンタブル比30％
| 延床面積：37坪：122㎡（自宅29坪96㎡、賃貸8坪26㎡） |
| 建築費：2220万円(坪60万円)（住宅ローン：1350万円、アパートローン：870万円、自己資金：500万円） |
| 年間家賃収入：96万円（満室を想定、8万円×12ヶ月） |
| 年間経費：10万円（経費率：10％） |
| 年間住宅ローン返済額：44万円（金利0.7％、返済期間：35年） |
| 年間アパートローン返済額：53万円（金利：2％、返済期間：20年） |
| 年額利益賃貸部分のみ：33万円（税引き前） |
戸建賃貸
戸建て賃貸とは、その名の通り賃貸契約ができる戸建て物件です。
向いている土地：郊外の駅徒歩10分圏内の住居系地域エリア
メリット：賃料収入が得られる、転居が理由であっても空室を避けられる
デメリット：空室を埋めにくい、売却時に収益還元法が用いられるようになるため建物価値が低くなる
住居系地域で、在来工法木造の戸建てを建築したとしてシミュレーションしてみました。
敷地面積：25坪
住居系地域、建蔽率70％、容積率150％
木造 レンタブル比80％
| 延床面積：35坪：122㎡（共用部8坪、賃貸27坪89㎡） |
| 建築費：1750万円(坪50万円)（アパートローン：1450万円、自己資金：300万円） |
| 年間家賃収入：180万円（満室を想定15万円×12ヶ月） |
| 年間経費：36万円（経費率：20％） |
| 年間アパートローン返済額：88万円（金利：2％、返済期間：20年） |
| 年額利益：56万円（税引き前） |
駐車場経営
駐車場経営は初期費用を抑えつつ、収益を得られる方法です。コインパーキングにする事で1車室あたりの収入が得られます。ただし、立地によって収益性が大きく異なり、繁華街に近い都心部などに向いています。
アスファルト舗装などをすることによって、事業用小規模宅地の特例を使えるようになるため、相続対策にも使えます。
向いている土地：住居が多く、駐車場が少ないエリア
メリット：初期費用を抑えられる、賃料収入が得られる、ランニングコストが低い
デメリット：土地整備費用、区画整備費用、看板費用などの初期費用が必要、商業地域などなら賃貸用の建物を建てた方が高い収益性を得やすい
| 敷地面積：30坪 |
| 駐車台数：7台 |
| 月極：1.5万円 |
| 年間収入：126万円 |
| 年間経費：12万円（経費率：10％） |
| 年額利益：114万円（税引き前） |
この記事のポイント
- 土地を持つ場合の注意点は何ですか？
初期費用が割高になること、固定資産税及び都市計画税がかかることなどです。
詳しくは「土地を持つ場合の注意点」をご覧ください。
- 土地を持つメリットが大きくなる土地活用の種類は？
アパートやマンション、駐車場などの経営が挙げられます。それぞれメリット、デメリットがあるので、事前に把握してから土地活用の計画を立てましょう。
詳しくは「土地を持つメリットが大きくなる土地活用の種類」をご覧ください。
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