マンション売却にはいくら税金がかかる？節税のための控除なども解説

マンションの売却を検討している方のなかには、売却時にいくらの税金がかかるのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

マンション売却時には全員にかかる税金と特定の方のみにかかる税金があるため、自分はいくらの税金がかかるのかを踏まえて手残り資金を考える必要があります。

この記事ではマンション売却にかかる税金や、その際に適用される控除制度について解説します。

節税対策を知り、売却後の手残りを把握できることで、明確な資金計画が立てられるでしょう。

マンション売却の税金に不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却にかかる税金

マンション売却にかかる税金は以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

それぞれの税金について解説します。

印紙税

印紙税とは売買契約書に貼付する印紙代です。

印紙税は不動産の価格によって異なります。

記載金額	印紙税
1万円未満	非課税
50万円以下	200円
100万円以下	500円
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	5,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	30,000円
5億円以下	60,000円
10億円以下	160,000円
50億円以下	320,000円
50億円超	480,000円
記載金額のないもの	200円

これからマンションを売却する方は、査定額をもとにいくらの印紙税がかかるかを確認しましょう。

登録免許税

マンションの売買では登記が必要で、登記を行う際には登録免許税がかかります。

• 所有権移転登記
• 抵当権抹消登記
• 住所変更登記

所有権移転登記は一般的に買主が負担するため、売主に費用負担はありません。

売主は住宅ローンを組んだ際に金融機関によって設定されている抵当権抹消登記費用と、住所変更登記費用（購入後に住所が変更になっている場合）を負担します。

抵当権抹消登記、住所変更登記は不動産1つにつき1,000円の税金がかかります。

なお、登記を司法書士に依頼する場合は税金に加えて司法書士への報酬もかかります。住所変更登記は個人で行うことも可能ですが、マンション売却時には取引の安全性を確保するために司法書士へ依頼するのが一般的です。

そのため、マンション売却時には税金のほかに司法書士報酬を支払う必要があると考えておきましょう。司法書士報酬の相場は1〜2万円程度です。

消費税

基本的に売主が個人の場合、消費税はかかりません。

しかし、投資物件を売却する場合は、事業の一環に含まれるため消費税がかかる場合があります。

具体的には、2年前の課税売上が1,000万円を超えている場合は課税事業者となるためマンション売却で税金がかかります。

個人で事業を行っている方や、家賃収入が高額の方は注意しましょう。

また、売却時の仲介手数料や司法書士報酬、住宅ローンの繰り上げ返済手数料には消費税がかかります。

譲渡所得税

マンションが購入時よりも高く売れて利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税に分かれており、マンションの所有期間に応じて税率は異なります。

マンション売却で利益が出る見込みの方は所有期間にも注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却では、さまざまな税金がかかりますが、最も計算方法が複雑なのが譲渡所得税です。

また、売却価格によっては最も高額な税金となる可能性があるため、ここからは譲渡所得税の計算方法を詳しく解説します。

マンション売却で利益が出た際にかかる譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

売却価格はマンションの売買価格であるため計算する必要はありませんが、取得費、譲渡費用は組み込める費用が複雑であるため、詳しく解説します。

取得費の内容

取得費とは売却したマンションを購入した時の価格と購入時の諸費用を合計したものです。

取得費に組み込める主な諸費用は以下のとおりです。

• 購入代金
• 購入時の仲介手数料
• 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 建物の増改築費用

そのほか組み込める取得費については国税庁のウェブサイトをご覧ください。

なお、取得費を計算する際には、減価償却分を差し引く必要があります。

減価償却費の計算方法は以下のとおりです。

• 減価償却費＝取得価額×0.9×償却率×経過年数

償却率は構造によって異なるため、以下の表を参考にしてください。

建物の構造	耐用年数	償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造	70年	0.015
れんが造、石造又はブロック造	57年	0.018
骨格材の肉厚4mm超	51年	0.020
骨格材の肉厚3mm超4mm以下	40年	0.025
骨格材の肉厚3mm以下	28年	0.036
木造又は合成樹脂造	33年	0.031
木骨モルタル造	30年	0.034

取得費がわからない場合は概算取得で計算する

購入時の売買契約書や各種領収書を紛失してしまった場合は、正確な取得費を求められません。

また、売買契約書や領収書がない場合、取得費としての根拠がないため、確定申告時に認められない恐れがあります。

その場合は売却価格の5%を概算取得費として計算します。

仮にマンションを3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円です。

概算取得費は本来の取得費と乖離が大きい可能性が高いため、マンションを売却する際には購入時の契約書や領収書を探しておきましょう。

譲渡費用の内容

譲渡費用とは売却時にかかった諸費用です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料

このような費用を譲渡費用として算入できます。

税率の内容

売却価格から取得費、譲渡費用を差し引いて算出する譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率をかけます。

長期譲渡であれば20.315%、短期譲渡であれば39.63%となり、内訳は以下のとおりです。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）

※復興特別所得税として所得税に2.1％相当が上乗せされています
※所有期間は土地や建物を売った年の1月1日現在で判断されます

所有期間によって税率が異なるため、マンションを売却する際には所有期間を踏まえて売却しましょう。

譲渡所得税の支払時期

譲渡所得税の支払時期は所得税と住民税で異なります。

所得税はマンションを売却した翌年の確定申告の時期に支払います。確定申告の時期は例年2月16日から3月15日です。

住民税は普通徴収と特別徴収によって納税方法が異なります。

特別徴収を選択した方は、毎月の給与から天引きで徴収されます。普通徴収であれば確定申告をした年の5月以降に自治体から納税通知書が届き、6月、8月、10月、翌年1月の計4回に分けて支払うのが一般的です。

自治体によって支払う月は異なるため、普通徴収を選択する方は自治体のウェブサイトや窓口で確認してみましょう。

マンション売却時の節税に役立つ控除

マンションの売却では価格によって多くの税金を支払う必要がありますが、控除の適用で節税できる場合があります。

控除の仕組みは以下のとおりです。

• 譲渡所得＝（売却価格-取得費-譲渡費用）-特別控除
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

控除の適用を受けるには一定の要件を満たす必要があるため、事前に要件を確認しておきましょう。

ここからはマンション売却時に適用される控除を5つ紹介します。

• 居住用財産の3,000万円特別控除の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• 特定居住用財産の譲渡損失と損益通算および繰越控除の特例
• 所有期間10年超えの軽減税率の特例
• 取得費加算の特例

なお、マンションを売却したあとに住宅ローン控除を利用して新たに住宅を購入しようと考えている方は、売却時の控除と併用できないため注意しましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除の特例

居住用財産の3,000万円特別控除の特例とは、自己居住用の不動産を売却した際に譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

この制度の適用を受けることで売却益3,000万円までは非課税になるため、多くの場合で譲渡所得税を支払わずに済むでしょう。

居住用財産の3,000万円特別控除の特例を利用するための主な要件は以下のとおりです。

• 自己居住用の不動産であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

多くの節税効果が期待できる制度であるため、マンション売却を検討している方は要件をチェックしておきましょう。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、売却する住宅よりも高い金額の住宅を購入した際に、元の住宅にかかる譲渡所得税を繰延する特例です。

3,000万円で購入した住宅を5,000万円で売却し、6,000万円の住宅を購入した場合、通常であれば売却益2,000万円に対して譲渡所得税がかかりますが、特定居住用財産の買換え特例が適用されると、新居を売却するまで譲渡所得税を繰延できます。

しかし、特定居住用財産の買換え特例は非課税になる訳ではなく、あくまでも繰延である点に注意しましょう。

仮に6,000万円で購入した新居を将来7,000万円で売却した場合、以前の2,000万円の利益と今回の1,000万円の利益を合算した3,000万円に譲渡所得税がかかります。

特定居住用財産の買換え特例は所有期間や買い換える建物の床面積などの適用要件があるため、事前に確認しましょう。

特定居住用財産の譲渡損失と損益通算および繰越控除の特例

特定居住用財産の譲渡損失と損益通算および繰越控除の特例とは、マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合に適用される制度です。

購入時よりも安い価格で売却した場合、損失分を給与所得や事業所得の利益から控除（損益通算）できます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除できます。

なお、この制度は買換えだけでなく、売却後に賃貸住宅に引っ越す場合にも一定の要件を満たすことで適用を受けることができます。

一定の要件とは、売却価格が住宅ローンの残債を下回っている場合です。

マンションを売却して賃貸や実家に引っ越すかつ、売却価格が住宅ローンの残債を下回っている方は制度を利用してみましょう。

所有期間10年超えの軽減税率の特例

所有期間10年超えの軽減税率の特例とは、長期譲渡よりも低い税率になる制度です。

長期譲渡の税率は20.315%ですが、所有期間10年超えの軽減税率の特例が適用されると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%になります。

また、所有期間10年超えの軽減税率の特例は居住用財産の3,000万円特別控除と必要要件が同じで併用可能です。

10年を超えて所有するマンションを売却して居住用財産の3,000万円特別控除の特例が適用されても利益が出る場合は、所有期間10年超えの軽減税率の特例を利用しましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは相続で取得した不動産を売却する場合に適用される制度です。

相続で不動産を取得した場合、相続税がかかりますが、取得費加算の特例の適用を受けることで、相続税を取得費に加算できます。

相続税分の取得費を加算すると、譲渡所得を減らせるため節税効果が得られます。

マンション売却の税金は控除を活用して節税しましょう

この記事ではマンション売却にかかる税金や、節税のために適用できる控除制度について解説しました。

通常の計算をすると税金がかかる場合でも、控除制度の適用を受けることで節税が可能です。なかには非課税ではなく繰延の制度もあるため、控除制度の仕組みをしっかりと理解しましょう。

控除制度を活用することでマンション売却後の手残りが大きく変わるため、事前に試算しておくことが大切です。

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