不動産売買の買い付け証明書の法的効力は？キャンセルの可否も解説

不動産取引において購入希望者から購入の意思を伝えるために「買付証明書」が提示されることがよくあります。この「買付証明書」とはどのような意味を持つ書面なのでしょうか。

不動産取引の交渉は、買付証明書の提出から始まります。その意味では買付証明書はとても重要な書類といえますので、十分な理解が必要です。

この記事では買付証明書とは何か、また買付証明書の法的効力などについて詳しく説明します。

買い付け証明書とは買主が不動産購入の希望を示す書類

不動産取引では、購入希望者から売買契約締結前に買付証明書が提出されることがあります。買付証明書とはどのような書類か、法的な効力についても説明します。

買い付け証明書を売主に渡すタイミング

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社は広告宣伝活動や独自の人脈などにより購入希望者を探します。

購入希望者が建物の内覧などを終えて購入を希望する場合は、その段階で買付証明書を提出します。

買付証明書が購入希望者から提出されると、売買代金やそのほかの契約条件などについて具体的な交渉に入ることになります。

その後、売買に関する条件がまとまれば、正式に不動産売買契約を締結します。

つまり買付証明書とは、具体的な契約交渉に入る前に提出する書面です。

もちろん、売主は買付証明書が提出されたからといって、価格や条件交渉に応じなければいけないわけではありません。

次に説明する買付証明書の記載内容をよく検討して、交渉を進めるかを判断しましょう。

買い付け証明書の内容

買付証明書に記載すべき内容はある程度決まっており、不動産会社がひな形を用意しています。

基本的な記載内容は、以下の通りです。

• 不動産を特定するための住所や土地の面積、建物の面積
• 購入希望価格
• 用意できる手付金額
• 契約希望日
• 残代金支払い時期（引渡し希望日）
• 買主の住所・氏名
• ローン借り入れの有無（ローン特約）・借入予定額
• 書面の有効期限（1～2週間程度）
• 年収や職業（必要に応じて）

売出価格が買主にとって予算オーバーである場合は、買主側の希望購入金額として提示します。

この場合には、売主として譲歩できる金額であるかどうか踏まえて、交渉に応じるかを判断します。

そのほかにも、売主がそもそも取引可能な相手であるかを判断するため、買付証明書に買主側の情報が記載されることもあります。

例えば買主の年収、住宅ローン利用の有無などです。

住宅ローンを利用する場合には、買主の年収や年齢、勤務先等の属性次第ではせっかく売買契約を締結してもローンの審査が通らず契約解除となるリスクがあるためです。

買い付け証明書の法的効力

買付証明書は、契約そのものではありません。

したがって、法的な拘束力がない紳士協定といえます。

つまり、買付証明書はあくまでも、売主と買主がお互いに交渉を開始する意思を確認するための書類という位置づけです。

買い付け証明書を提出するメリットとデメリット

買付証明書の提出は不動産取引で慣習的に行われているものであり、提出する義務があるわけではありません。

ただし、買付証明書を提出することには以下のメリットがあります。

もっとも、買主にとっては注意すべきポイントもあるので買付証明書の記載内容は慎重に決めることが大切です。

メリット

買主が買付証明書を提出するメリットは、購入希望の意思を明確に売主側に伝えられる点にあります。

また購入希望者が複数人現れたときに、買付証明書を先に提示した人から交渉できるため、1番手の交渉権を得るための手段にもなります。

売主からしても、買付証明書という書面として受け取ることで、不動産の購入に対する相手の本気度を知ることができます。

したがって買付証明書を提出したほうが、お互いが腰を据えて交渉に臨みやすくなります。

また、口頭ではなく書面で売買契約の希望条件を明示することで、あとから「言った、言わない」のトラブルを避けることができます。

結果的に交渉がスムーズに進みやすいでしょう。

デメリット

安易に買い付け証明書を提示し、すぐに取り下げてしまったり、価格に折り合いがついたのに断ってしまったりすると、不動産会社から信頼を失ってしまう可能性があります。

度合いにもよりますが、誠意がないと判断されて仲介を依頼できなくなる可能性があります。買い付け証明書を提出する際は、慎重に考えて行動に移すようにしましょう。

また買主が買付証明書に記載した購入希望価格（指値）が、売主の希望する金額と大きくかけ離れていた場合、即座に断られる可能性が高く、2番手に交渉権が移ってしまう恐れがあります。

買主が売主側に譲歩を求める場合には、まず不動産会社を通じて口頭でニュアンスを探り、ある程度譲歩してもらえそうな金額を提示することをおすすめします。

買い付け証明書から売買契約までの流れ

買付証明書の提出は、売買契約の締結に向けた重要な第一歩です。

買付証明書の提出に関わる手続きの流れを以下で説明します。

不動産会社に書式をもらう

まず、買主が内覧等を終えて契約交渉に臨みたいと希望する場合、仲介会社に買付証明書の書式を用意してもらうことが多いでしょう。

不動産取引に慣れている買主は、自分で書式を作成することもあります。ExcelやWordで作成することが多いですが、すべて手書きでも問題ありません。

人気のある不動産は、同じタイミングで買い付け証明書が入ることがあります。その場合は、通常初めに提示した人が先に交渉権を得ることになります。

このため、買主としては購入したい物件があったら、早めに買付証明書を提出したほうが良いでしょう。

売渡承諾をもらう

買付証明書を受け取ったら、売主は自分の希望価格や契約条件を記載した「売渡承諾書」を提示して交渉します。

売り出し価格から一切値引きに応じないケースもあれば、相手の希望価格に応じることもあります。またお互いの希望価格の間をとって、価格を調整することもありますが、どちらの場合でも言った言わないを防ぐために売渡承諾書を作成します。

その後、当事者間で売買条件についての交渉がまとまれば、不動産売買契約を締結します。

買い付け証明書提出後にキャンセルできる？

買い付け証明書は、記載した条件であれば購入したいという意思表示をするための書面です。買い付け証明書だけで売買契約が成立するわけではありません。

つまり売買契約前であれば、キャンセルは可能です。

しかし売主や不動産会社に迷惑をかけることは間違いありません。売主にとっては交渉している間、他の人へ売却できる機会を逃したことになります。また不動産会社が行った交渉や契約準備などが、無駄な労力になってしまうからです。

契約が成立するわけではないからといって、安易に買い付け証明書を提出しないようにしましょう。

売買価格に折り合いがつき、契約の準備をしている段階でキャンセルする場合は、売主が納得できる合理的な理由が必要になるでしょう。

売主に損害賠償請求される可能性がある

民法では、買いたいという意思表示に対して、売りますという承諾によって契約は成立し、書面は必ずしも必要ではないとしています。

つまり買い付け証明書や売渡承諾書がなくても、契約は成立することになります。しかし高額な不動産売買にも適用するのでしょうか。

判例によれば、買い付け証明書と売渡承諾書だけでは成立しないとする判例もあれば、実際に売主の損害賠償請求が認められたケースもあります。

繰り返しますが、契約が成立するわけではないからといって、安易に買い付け証明書を提出することで売主に迷惑がかかることは言うまでもありません。くれぐれも、軽い気持ちで買い付け証明書を提出しないようにしましょう。

不動産会社の信用を失うことも

買い付け証明書を安易に取り下げることは、売主や売主側へ交渉した不動産会社の信用を失うことになり、迷惑をかけることにもなります。

買い付け証明書を取り下げる場合はその理由も説明し、真摯に謝罪しましょう。

買い付け証明書提出後の交渉の優先順位とは

買い付け証明書提出時に、他の人からも買い付け証明書が提示された場合、優先順位が気になるところです。実際にはどのように判断されているのでしょうか。

不動産会社や売主によって交渉の優先順位が決定

最初に買い付け証明書を提示した人が、一番手の交渉権を得るというのが昔からの慣例です。

もし1番最初に提示された買い付け証明書より、次に提示された買い付け証明書の方が条件などがよく、売主が2番手と交渉をしたいという場合は、1番手に対しては交渉に応じられないという連絡がきます。

提示されたタイミングがほぼ同時だった場合も、買い付け証明書に記載された希望価格や住宅ローン借入の有無など、条件がよい方が優先されることがあります。

もちろん希望価格が高い方が有利になりますが、住宅ローンを借入する場合はローン特約により白紙になる可能性があります。

そのため、希望価格に違いがない場合は現金で購入する人が優先されるケースもあります。

買い付け証明書の有効期限を確認しておく

買い付け証明書の有効期限は、基本的には不動産会社と買主が相談して設定しますが、2週間程度とするケースが多いです。

これは交渉して折り合いがつき、売買契約を締結できるのが1～２週間後になるからです。

したがって買い付け証明書の提示から1週間経つのに売主から返答が得られない場合は、売買契約が成立する可能性が低いと考えた方がよいでしょう。

買い付け証明書に応じるべきかは不動産会社に相談

売主からすると、購入希望者が売出し価格での購入に応じる場合にはあまり悩むことはありません。

これに対して、買付証明書に売主が想定していたより低い購入希望金額が記載されている場合には、交渉を進めるべきか迷うことが多いでしょう。

売主が交渉に応じるか否かは、その物件の人気度や周辺の不動産価格の相場によって異なります。

一般的には、売り急がないほうが納得のいく条件で売却できる可能性が高いのですが、そもそも希望売却価格が相場と比較して高いか低いかは、不動産会社に相談しなければわかりません。

したがって、買付証明書が提出されたあと交渉に応じるかについては、依頼している不動産会社によく相談すると良いでしょう。

このように、不動産売買では仲介を依頼する不動産会社に相談する必要がしばしば生じますので、仲介を依頼するときは不動産取引の実績が豊富で信頼できる不動産会社を選定することが大切です。

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