賃料相場・貸し出しの流れ・注意点など『家を貸す』ときのよくあるご質問

カテゴリー：家を貸す

家を貸すにあたって、賃料相場・貸し出しの流れなどに疑問・不安を感じていらっしゃいませんか？
こちらでは、一軒家の賃貸を検討している方に向け、よくある質問と回答をまとめております。

家を貸すに関するよくある質問

家を貸すときの相場はどれくらいですか？
家を貸す流れを教えてください。
家を貸すときの注意点を教えてください。
近隣の賃料相場はどうやって調べるの？
築年数や間取りで賃料相場はどれくらい変わる？
賃料を相場より高めに設定しても入居者は見つかる？

家を貸すときの相場はどれくらいですか？

家の賃料相場は、立地によって大きく異なります。

一戸建て賃料データでは、エリア別・駅別の賃料平均や募集中の物件を見ることができます。参考にご覧ください。

しかし、家の賃料は、立地のみならず、築年数や広さ、間取りなど個別要素によるところも大きいものです。より精度の高い相場・査定額を知りたい方は、お電話番号の入力が不要なスピードAI査定や無料の賃貸査定をご利用ください。

家を貸す流れを教えてください。

一軒家を貸し出す手順は、次のとおりです。

1.賃貸のご依頼

「家を貸したい」「転勤の間にの留守宅を貸したい」とお考えの方は、東急リバブルにご相談ください。お客様のご希望に最適なプラン・賃料・募集条件などをご提案させていただきます。

賃貸物件についてのお問い合わせ・ご相談

2.入居者募集・申し込み・貸主様ご承諾

自社店舗やWEBによる入居者募集はもちろん、グループ企業・提携企業・同業他社などさまざまなネットワークを駆使し、お客様の物件情報を幅広くご紹介させていただきます。

興味を持っていただいた方による内見、賃貸申し込み、貸主様のご承諾を経て、賃貸借契約となります。

3.賃貸借契約

借主様、貸主様のご契約成立後に、家の貸し出しが始まります。契約にあたってご用意いただく書類は、契約前に当社からアナウンスしますのでご安心ください。

4.更新・解約

賃貸借契約満了まで、更新のお手続きをしていただきます。東急リバブルでは、契約期間満了の3ヶ月前から、貸主様のご依頼に基づき、更新手続きをお引き受けしております。

解約による建物明け渡しは、貸主様・借主様双方、立会いのうえで行います。

家を貸す流れについての詳細は、こちらをご覧ください。
家やマンションを貸すときの流れ

家を貸すときの注意点を教えてください。

家を貸すときの注意点は、次の3つです。

1.賃貸借契約の種類を知る

賃貸借契約の種類は1つではなく、次の2つに大別されます。貸主様のご意向やご都合によって適切な賃貸借契約の種類は異なりますので、それぞれの特徴を知っておくことが大切です。

普通賃貸借契約

賃貸借契約とは、一般的にこの「普通賃貸借契約」を指します。普通賃貸借契約は、1年以上の賃貸借期間を定め、契約満了時に更新される契約です。

借主様に住み続けたい希望があれば、貸主様は基本的に拒否できません。貸主様が更新を拒絶したり、退去を求めたりする際には、正当事由が求められます。一方で、基本的に、借主様からの中途解約は可能です。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約とは、契約で定めた期間満了後、更新されることなく契約が終了する賃貸借契約です。

契約期間は任意に設定できますが、基本的に、貸主様、借主様ともに途中解約はできません。ただし、双方の合意により再契約することで、借主様は住み続けることができます。

2.適切な管理形態を選択する

貸した後の家は、適切に管理しなければなりません。具体的には、以下のような手続きや対応が求められます。

契約・更新・解約手続き
賃料の入金管理
設備点検
設備不良・故障の対応
トラブル対応
退去時の立会い

管理形態は、次の3つに大別されます。それぞれの特徴を理解し、管理にかけられる予算や貸主様のご意向にあったものを選択しましょう。

自主管理

自主管理とは、貸主様自らが貸し出した家を管理する形態です。

管理費用がかからず、好きなように管理できる一方で、管理の負担がかかる点がデメリットだといえるでしょう。

管理委託

管理委託とは、管理会社等に賃貸物件を管理してもらう形態です。

委託する範囲によって、管理費は異なります。東急リバブルでは、貸主様のご要望に応じた管理プランを複数ご用意しております。

「とにかく煩わしい管理業務を任せたい」ベーシックプラン
 「少ないコストで賃料管理も任せられる」スマートプラン

転貸

管理会社等を通じて借主様に家を貸す方法を、転貸といいます。

借主様からすれば管理会社がオーナーにあたるため、管理を一任できるだけでなく、家賃滞納やクレームなどのトラブルを避けることができます。また、転貸型の賃貸借契約には、空室保証が付いていることも少なくありません。

東急リバブルでは、転貸型の賃貸借契約も複数のプランをご用意しております。

「トラブル発生時に、当事者になるリスクを避けたい」マスターリースプラン
 「空室保証付きで安定した賃貸収入がほしい」サブリースプラン

その他の賃貸管理プランを知りたい方は、こちらをご覧ください。
東急リバブルの賃貸管理プラン

3.住宅ローン残債があるとき

住宅ローンが残っている家も、貸し出すことはできます。しかし、住宅ローンとは、自己居住用不動産のための融資。住宅ローンを借り入れている金融機関に無断で貸し出す行為は違約にあたるため、注意が必要です。

住宅ローンが残っている状態で家を貸す場合には、必ず金融機関に相談するようにしましょう。場合によっては、賃貸住宅用ローンへの借り換えを求められることもあります。

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近隣の賃料相場はどうやって調べるの？

賃料相場を調べる主な方法は、次の4つです。

1.賃貸情報サイトを活用する

最も手軽で時間がかからない方法は、賃貸情報サイトで条件が類似している物件の賃料を確認することです。エリアや間取り、築年数などを絞り込めば、条件が近い物件の詳細や募集賃料が一覧で表示されます。ただし、全く同じ条件の物件はなく、賃貸情報サイトに掲載されている賃料はあくまで「募集賃料」であり「成約賃料」ではない点には注意が必要です。

2.不動産流通推進センターの統計データを活用する

不動産流通推進センターが半年に一度公表する「不動産業統計集」でも賃料相場を確認することができます。同データで確認できるのは、借家戸数の推移や都市圏別・間取り別の家賃相場の推移などです。条件を絞って相場を確認することはできないものの、市況感の把握に役立ちます。

3.AI査定を利用する

近年は、AI（人工知能）による賃料査定サービスも多く見られます。システムは提供会社によって異なりますが、多くは取引事例などのビッグデータを基に自動算出する仕組みです。

東急リバブルの「スピードAI査定」は全国の物件に対応しており、査定価格に加え、周辺相場や売り出し事例など充実した情報をMyページでいつでもご確認いただけます。お客様から依頼があるまで、当社から電話やメールでの連絡はございませんので、安心してご利用ください。

東急リバブルの「スピードAI査定」

4.不動産会社に賃料査定を依頼する

実際に賃貸に出すことを検討している場合は、不動産会社に賃料査定してもらうことをおすすめします。上記3つの方法でも相場や査定額はわかりますが、いずれも詳細な物件の状況や状態は考慮されません。

賃料は、最寄駅への距離、構造、築年数、階層、方位、設備や修繕状況、眺望や日当たり、周辺環境などさまざまな要素に左右されます。さらに、近隣の競合物件の募集状況や市況などによっても査定結果は変わります。不動産会社に依頼することで、物件の個別性や市場の動向を踏まえた実勢価格に近い査定額がわかります。

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築年数や間取りで賃料相場はどれくらい変わる？

基本的に、建物が古くなるにつれて家賃は下がっていきます。新築や築浅の物件は取得価格が高く、設備も充実しているため家賃が高めに設定されやすい一方で、築古物件は老朽化や間取りの古さなどから需要が下がり、家賃が抑えられる傾向にあります。ただ近年は、設備や内装を一新したリノベーション済み物件も増えており、築古物件を購入してリフォーム・リノベーションによって価値を高めることも可能です。

間取りについては、広さや部屋数が増えるにつれて家賃は上がるのが一般的です。しかし、エリアやターゲット層によって需要の高い間取りは異なるため、広ければ広いほど収益を得やすいというわけではありません。