【2025年最新版】不動産投資とインフレ対策｜資産保全に有効な理由とは？

物価の上昇や円安が続いている2025年現在では「現金で資産を持ち続けていて大丈夫なのか」と不安を感じる人も多いのではないでしょうか。日銀の利上げに伴って長期金利は少しずつ上がっているものの、まだ「現金を銀行に預けておけば大きな利息がつく」という状況ではありません。

そんな中、インフレに強い資産運用として注目を集めているのが不動産投資です。しかし、「不動産投資は本当にインフレ対策になるのか？」「どんな物件を選べば損をしないのか？」などの疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産がインフレに強いとされる理由や、資産保全に活用するためのポイント、リスクへの備えまでを解説します。

インフレ時代になぜ不動産投資が注目されているのか？

近年、物価の上昇や金利の引き上げなど、経済環境の変化が顕著になっています。「資産を守るためにはどうすればいいのか」と迷う人も多いのではないでしょうか。

現金を持ち続けることのリスクが叫ばれる一方で、変化に強い資産運用として不動産投資が関心を集めています。ここでは、不動産投資に注目が集まる背景を解説します。

物価上昇と金利上昇が続く2025年、不安を感じる人が増加

2025年現在、日本経済は緩やかな景気回復を続ける一方で、物価上昇と金利上昇が進行し、生活や資産に不安を感じる人が増えています。

食品や日用品、光熱費などあらゆる価格が上がっていく中では「このまま現金を持ち続けていても大丈夫なのか？」「貯金するだけではなくどうにかしてお金を増やさねば」と不安を抱くのは自然なことです。

また、日銀の政策修正によって長らく続いてきた超低金利も見直されつつあり、長期金利や住宅ローン金利などの上昇も資産運用の判断に影響を及ぼしています。現在のようなインフレ局面においては「守りながら増やす」資産運用が必要です。

・「2025年　不動産市場」に関する記事はこちら
2025年不動産市場を考察！ 2025年問題・金利上昇の影響は？

なぜ「現金では資産が減る」と言われるのか？

インフレとは、モノやサービスの価格が継続的に上昇することで、お金の「実質的な価値」が目減りしていく現象のことです。例えば、これまで100円で買えた商品が120円に値上がりすれば、同じ100円で買えるモノ・サービスの量が減ってしまいます。

また、お金を銀行に預けていても利息はごくわずかです。利息が物価上昇率よりも低いと、実質的な現金の価値は下がってしまいます。このような背景から、インフレ時には「現金を持っているだけでは資産が減る」と言われています。

インフレ下の資産防衛手段として不動産が再注目される理由

不動産は土地や建物という実体を持った「現物資産」です。インフレによって物価が上昇すると、不動産の価値も連動して上昇する可能性があります。

また、不動産投資をしていれば、家賃収入もインフレとともに上昇する可能性が出てきます。インカム（収入）とキャピタル（資産価値）の両面から資産を守る手段としても、不動産投資は有効です。

さらに、投資用不動産の購入にあたってローンを利用するケースは少なくありません。インフレが進めば、実質的な返済の負担は軽くなるため、「インフレに強い資産」として不動産投資を選ぶ人が増えています。

現物資産としての不動産の特徴

不動産がインフレ対策に強いとされる理由には、他の資産とは異なる「現物資産」としての特性が大きく関係しています。インフレの状況下でも不動産が価値を保ちやすい仕組みや、ローンの実質的な目減り効果、さらに他の資産運用と比較した際の不動産投資の位置付けなどについて解説します。

不動産はインフレでも価値が下がりにくい「現物資産」

不動産は土地や建物といった実体のある「現物資産」です。お金の価値が下がるインフレ局面においても、モノ自体に価値があるため資産価値は下がりにくいという特性を、現物資産は持っています。

特に需要があるエリアの不動産は、物価の上昇に伴って価格も上がりやすいのが強みです。インフレによって価値が目減りする現金や預貯金とは異なる特性を持っていると言えます。生活や経済活動に欠かせない「住まい」や「土地」だからこそ、一定の需要が見込まれることも、不動産の価値を支える要因です。

家賃収入はインフレと連動しやすい

インフレが進行すると、家賃相場も少しずつ上昇する傾向があります。これは、物価全体が上がることで生活費や運営コストが高くなり、物価高の流れに応じて家賃も上がっていくためです。特に都市部や人口が増加しているエリアでは、住宅需要が高いため家賃が上がりやすくなります。

エリアや不動産市場の状況によって安定性の高さは異なりますが、現金よりもインフレの影響を受けにくい点が、家賃収入の魅力といえるでしょう。

借入金（ローン）の「実質目減り」効果とは？

多くの人が不動産投資をする際にローンを利用します。インフレ局面では、ローン残高の金額自体は変わらなくても、お金の価値が下がることで「実質的な負担」は軽くなります。これは「借金の目減り効果」とも呼ばれており、不動産投資が持つ隠れたメリットの一つです。

ただし、変動金利型ローンを利用している場合は、金利上昇の影響を受けやすいので要注意です。金利の変動には注意を要するとともに、慎重に返済計画を考える必要があります。

他の資産運用との比較と不動産投資の位置付け

インフレ対策として検討される資産運用には、不動産投資のほかにも金（ゴールド）、株式投資、FXなどが挙げられます。

• 現物資産である
• 継続的に賃料収入が入ってくる
• 借入との相性が良い

上記の特徴を考慮すると、不動産投資は長期的なインフレヘッジに向いた資産運用であると言えるでしょう。

現金は流動性に優れる一方でインフレには最も弱く、株式は成長性がある反面、市場変動の影響を強く受けやすい資産です。金はインフレに強いとされますが、金を持っているだけでは収益が生まれません。

インカムゲインを求める投資家にとっては、不動産投資のほうが比較的有利な選択肢となります。

インフレに強い投資用不動産の選び方

不動産投資はインフレ対策として有効ですが、どんな物件でも安心というわけではありません。選び方を間違えると、インフレ下でも資産価値が下がったり、収益が悪化したりするリスクがあります。

インフレに強い不動産とはどのようなものなのか、物件選びにおいて意識すべきポイントを解説します。

すべての不動産がインフレに強いわけではない

不動産市場ではエリアや物件ごとに需要と供給のバランスが異なっており、インフレの影響を受けやすい物件と、そうでない物件があります。

例えば、人口減少が顕著なエリアや交通アクセスに難があるエリアの物件では、たとえ物価が上昇しても、資産価値が下がる可能性もあります。不動産投資でインフレ対策を成功させるには、「選ぶ物件によって成果が大きく異なる」という前提を理解することが必要です。

家賃を上げやすい物件の3つの条件

インフレ局面で家賃収入を安定して得るためには、家賃を上げやすい物件を選ぶことが重要です。ポイントは「立地の良さ」「需要の高さ」「築年数」の3つです。まず立地については、駅から遠くても徒歩15分以内の場所であるほか、周辺に商業施設や病院など生活利便施設が整っていると良いでしょう。

次に、大学やオフィス街など、通学先・通勤先の集まるエリアが近いかどうかもポイントです。また、築年数が古すぎる物件は修繕費がかさみやすく、家賃も上げづらいため要注意です。リノベーション済みの築浅中古や、継続的にメンテナンスされている物件などは、将来的な家賃アップも狙いやすいと言えます。

金利上昇に耐えられる物件選びとローン設計

インフレが進むと金利も上昇する傾向にあります。そのため、変動金利でローンを組んでいる場合は、返済額の増加リスクに対する備えが必要です。金利上昇の対策としては、収益性の高い物件を運用することが最も有効です。

家賃収入がローン返済額を十分に上回る物件であれば、金利が上がってもキャッシュフローが破綻するリスクは抑えられます。また、ローンを組む際には固定金利を選ぶ、あるいは金利上昇局面に対応できるよう手元資金を多めに確保しておくとなお安心でしょう。

空室リスク・修繕費・流動性にどう備えるか？

インフレへの備えとして不動産を選ぶ際には、空室リスクや修繕費の上昇、さらには「いざというときに売却できるか」という視点も持っておく必要があります。

空室リスクを抑えるには、賃貸需要の高いエリアや競争力のある間取り・設備の物件を選ぶことが基本です。修繕費については、築年数や管理状態に応じた長期的なメンテナンス計画を立てて、毎月の収支から積み立てておくと安心です。

また、流動性については、一棟ものよりも区分所有マンションの方が売却しやすい傾向があります。不動産投資は長期的な資産運用ですが、物件選びの時点で出口戦略まで想定しておくことが、インフレ対策としても成功の鍵を握っています。

インフレヘッジ以外の不動産投資のメリットとリスク

不動産投資は「インフレ対策になる」という以外にもさまざまなメリットを持っています。しかし、投資であるだけにリスクがあることも事実です。インフレ対策以外に期待できるメリットや、想定しておくべき代表的なリスクについて解説します。

不労所得としての魅力

不動産投資が持つ代表的な魅力の一つが、家賃収入による「不労所得」を得られる点です。物件を運用していれば毎月自動的に収入が入ってくるため、収益を生活費や将来の備えとして活用できます。

年金だけでは老後が不安な人やセミリタイアを目指す人にとって、不動産投資は時間をかけて資産形成ができる有効な手段となります。

税制上のメリット

不動産投資には節税効果というメリットもあります。ポイントになるのは「減価償却」です。建物部分の価値は毎年少しずつ減るとみなされるため、目減りした価値を確定申告で経費として計上することで所得税の負担を軽減可能です。

また、不動産投資は相続対策としても有効です。不動産の評価額は実際の購入額よりも低いことが多くなっています。不動産を購入すれば、現金による相続よりも相続税を圧縮することが可能です。

さらに、不動産運用事業の収支を青色申告で申告すれば控除枠が広がるほか、家族を運用法人の従業員として雇用すれば所得の分散も図れるなど、戦略的に活用できる税制上の優遇措置が多く存在します。

・「不動産投資　節税」に関する記事はこちら
不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？
不動産投資で節税は嘘⁈ 本当に節税できるのか徹底検証

不動産投資における6つのリスクとは？

不動産投資において注意を要するのは、次の6つのリスクです。

空室リスク

不動産投資においては、入居者が見つからなければ収入がゼロになる可能性があります。賃貸需要や投資エリアの状況を事前に調べておくことが重要です。

滞納リスク

入居者が家賃を支払わないケースもあります。家賃の滞納が発生すると収入が途絶えてしまいます。保証会社の利用や審査基準の強化が有効です。

老朽化リスク

建物は時間とともに劣化していくため、定期的なメンテナンスや修繕用の積立をしておく必要があります。

資産価値下落リスク

安定してインカムゲインが得られていたとしても、売却時に損失が生じてしまえば、投資全体の収益がマイナスになってしまうおそれがあります。

金利上昇リスク

変動金利でローンを組んでいる場合は、金利上昇局面では返済額増加によるキャッシュフローの悪化が懸念されます。

自然災害リスク

地震や台風といった自然災害のリスクは、物件や入居者の安全に直結します。ハザードマップを用いた立地選びや火災保険の活用などが有効です。

・「不動産投資のリスク」に関する記事はこちら
不動産投資の6大リスク一覧！未然に防ぐ方法とは？

「インフレ対策だけ」で始めるのは危険

不動産投資がインフレ対策として有効な手段であることは間違いありません。しかし「インフレ対策になるから」という理由だけで始めるのは危険です。

投資の本質は「リスクとリターンのバランス」であり、不動産投資にも空室や金利上昇、修繕などのリスクがあることを忘れてはなりません。

また、自分自身の投資目的やライフプランに合った物件でなければ、たとえ一時的に家賃が上がっても、結果的に運用が難しくなるケースもあります。あくまでもインフレ対策は一つの利点にすぎないため、総合的な視点で不動産投資を検討することが重要です。

まとめ

物価上昇や金利の変動が続く中で、資産防衛の手段として不動産投資が注目されています。不動産は現物資産であるため価値が下がりにくく、家賃収入や借入金の実質的な目減りといったインフレ下ならではの利点があるからです。

ただし、全ての不動産がインフレに強いわけではなく、立地や収益性、ローンの借り入れ条件などを見極めることが重要です。また、不動産投資には空室や老朽化などのリスクも伴います。インフレ対策としての魅力に加え、長期的な視点を持ってリスク管理をすることで、不動産投資は資産形成において大きな武器となるでしょう。

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ワンポイントアドバイス

不動産投資は「物件選びの時点で成否が決まっている」とも言われるほど、物件選びが重要な資産運用です。まずは収益を得られる物件を購入できなければ、インフレ対策としても効果を発揮しません。また、本文で解説している通り、不動産投資にはインフレ対策以外にも複数のメリットやリスクがあります。

総じて、「いつ買うか」よりも、リスクを考慮しつつ「どんな物件を買うか」に重きを置いて検討することが重要です。

この記事のポイント

Q. なぜ不動産投資が注目されているのですか？

A. 現金を持ち続けることのリスクが叫ばれる一方で、変化に強い資産運用として不動産投資が関心を集めています。詳しくは「」をご覧ください。詳しくは「インフレ時代になぜ不動産投資が注目されているのか？」をご覧ください。

 Q. 現物資産として不動産にはどのような特徴がありますか？

A. 不動産がインフレ対策に強いとされる理由には、他の資産とは異なる「現物資産」としての特性が大きく関係しています。詳しくは「現物資産としての不動産の特徴」をご覧ください。

 Q. インフレに強い投資用不動産の選び方を教えてください。

A. 不動産投資はインフレ対策として有効ですが、どんな物件でも安心というわけではありません。選び方を間違えると、インフレ下でも資産価値が下がったり、収益が悪化したりするリスクがあります。詳しくは「インフレに強い投資用不動産の選び方」をご覧ください。