日本房地產交易基本流程

  • 說明日本不動產的購買出售之交易流程。掌握交易流程及與其相關的稅金和必要文件等、非常重要。
    東急房地產(台灣)除了由台灣當地人員說明客戶的購買、出售流程及交易中產生的費用、必要文件之外、還會由不動產的專家仔細地說明購買資金的貸款、提供翻修的諮詢等。
    成為客戶的好夥伴、實現令客戶滿意的交易。

    日本房地產交易基本流程

購買、出售不動產的專業知識

掌握購買、出售的交易流程十分重要。
東急Livable除了說明在購買、出售的流程中產生的費用、必要文件之外、也會由不動產專家仔細地說明如何貸款購買資金、提供翻修的諮款等。

購買日本不動產的常見疑問

彙整了購買日本的不動產時、常有的疑問。
假如有這裡沒刊載的疑問、請以電話或表格詢問。
此外、在説明會中、會更詳細地解說。恭候您的參加。

問題1關於地震災害的影響
答覆1

2011年3月的地震災害許多地方受災、與其說是地震、其實基本上都是由於海嘯導致的受災。這是因為日本為地震多發地、建築房屋的時候一定會確保一定的抗震性。 日本通過過去的地震災害、規定了建築物的抗震性等並修改了建築基準法、建築技術也在不斷發展、處於世界頂級水準。

問題2所有權是指
答覆2

在法律限制之內、能夠對所有物進行自由使用・獲益・處理的權利。在法律限制內可以轉換用途。(例).工廠用地⇒商業建築用地、辦公樓⇒住宅地 而且、也能夠給自己的子孫留下房地產。

問題3關於簽證
答覆3

有些國家向購買一定金額以上房地產的外國人頒發永久居住權、但是目前日本沒有這種頒發條件。雖然也可以申請投資經營簽證等、但是門檻還是非常高、現狀是很難輕易獲得簽證。台灣人去日本是有90天的免簽證(觀光簽證)、所以台灣人前往日本是很便利的、隨時購買機票就可以直飛日本各大城市。

問題4關於向非居住者融資
答覆4

目前在日本(東京或大阪)有五家台灣銀行的支行(第一、台灣、中國信託、彰化、兆豐)。那些銀行提供貸款服務。利率是2.7~2.8%左右。

問題5關於日本與台灣的房屋面積的區別
答覆5

台灣按戶銷售的公寓的面積、包含走道等共用部分、但在日本不包含共用部分。日本市中心公寓面積70㎡左右是一般家庭的平均面積。並且、表示房地產規模的單位除了“㎡ ”還常常使用“坪”。從㎡換算為坪的時候、在㎡上乘以0.3025。
(例) 100㎡×0.3025=30.25坪

問題6關於租賃契約
答覆6

日本的租賃合同分為普通租房契約和定期租房契約等幾種、一般採用普通租房契約。
解說(A) 普通租房合同
合同期限設定為1年以上、大多數情況下通常是2年。如果合同期限不滿1年、則使用不規定期限的合同。合同中可以規定關於中途解約的特別約定。通常可以規定解約的預告期限、沒有預告直接解約時應支付的金額。承租人希望繼續居住時、房東沒有正當理由(無論如何必須住在該處)不得解約、不能拒絕合同期限結束時的更新。因此、普通租房合同的合同期限受房東的情況以及承租人的意向所左右。
解說(B) 定期租房合同
在不更新的合同中可以明確提出在合同期限結束時合同終止、能夠確實騰出房間。並且、經雙方商議、可自由規定合同期限。明確規定合同期限的基礎上、有必要通過公正證書等書面形式簽訂合同。並且與合同書有區別、需另外預先書面交付、必須向承租人說明不進行合同更新、隨著期滿合同終止等事項。如果房東不進行此項說明、該合同作為定期租房的效力就不存在、成為普通租房合同。 居住用建築物的定期租房合同在合同期限內、如果承租人換工作、療養、照顧親人等不得已的事情發生、很難繼續在此房屋中居住時、承租人可以提出解約申請。此時、從解約申請日開始經過1個月後合同終止。 但是、能夠行使該解約權僅限於居住於建築面積小於200㎡的住宅的承租人。並且、可以簽訂關於中途解約的特別約定。 如果合同期限在1年以上、房東有必要在期滿1年前至6個月前通知承租人合同終止。如果房東和承租人達成一致、可以再次簽定合同。並且、定期租制度是從2000年3月1日開始實施的、但是在此之前簽訂的住宅普通租房合同從保護承租人的觀點出發、承租人與房屋未發生變化時、更換為定期租房合同目前是不被認可的。

問題7關於房地產購買後的管理
答覆7

購買房地產後、會發生建築物的物理性維持・管理業務、租賃房地產的承租人的招攬、交涉、租賃業務的代理、租金・公益費等的申請・回収、故障時的處理等各種各樣的業務。針對這些業務我司也會提供支援、請放心交給我們處理。

問題8關於稅金的支付
答覆8

在日本購買収益房地產時、需要繳納固定資產稅和都市計劃稅等稅金。 (關於稅金的詳細介紹在這裏)如果不在日本居住、自己納稅比較困難、可以讓日本稅務的專業稅務代理人作為各位的納稅代理人進行納稅。我司早已具有完備的通過與外部稅務代理人合作進行代理納稅業務的體系。

購買日本不動產的稅金

介紹購買時、常見的部分疑問。如有疑問、敬請以電話或詢問表格諮詢。
此外、在説明會中、會更詳細地解說。恭候您的參加。
東急Livable會由購買相關經驗豐富的人員針對難懂的稅金和法律關係、確實地給予建議。

關於日本房地產相關稅金

  • 對象為非居住者的外國人與外國法人。
  • 本內容為2014年4月時點的日本稅法。
  • 關於個人的房地產稅金、分成"取得""保有""轉讓"三個階段區分考慮。(對於法人、有時有必要徵收"法人稅")

答覆

稅金的種類 取得 保有 轉讓 行政窗口
購買 贈與 繼承
國稅 印花稅 - 稅務署
消費稅 - -
登記許可稅 - - 法務局
所得稅 - - - 稅務署
繼承稅 - - -
都道府縣稅 房地產取得稅 - - - 都道府縣
稅事務所
市町村稅 固定資產稅・城市規劃稅 - - - - 市區町村辦事處(東京都23區是都稅事務所)
  • 建築物消費稅

    建築物消費稅是日本國內的事業者針對作為事業獲得報酬進行的資產的轉讓、借貸以及勞務的提供與進口外國貨物所繳納的稅金。 房地產買賣時、只對建築物繳稅(土地不繳稅)。

    <稅額>稅額=建築物的交易價格×8%

  • 印花稅

    印花稅是伴隨日常經濟交易所簽訂的合同以及發票等應該繳納的稅金、是以指定列舉的特定檔作為納稅物件。此時應該繳納的印花稅額根據合同的內容以及合同金額、收據金額等有所不同。房地產的情況下、主要以買賣時簽訂的買賣合同以及如果有接受買賣金額的情況下形成的發票這兩項作為對象。如果是房地產的買賣合同、按照合同中記載的金額繳納200日元〜48萬日元稅金。
    與其他稅金不同、不是直接繳納金錢、而是在檔中貼上收入印花、蓋註銷印。

  • 登記許可稅

    進行房地產登記、抵押權登記等繳納的稅金就是登記許可稅。所謂登記、就是對土地和建築物等財產所在地以及面積等物理要素和所有者及擔保權者的姓名及位址等權利關係要素記載到國家統一管理的賬簿及登記簿中。登記簿在法務局公開、任何人都可以付費獲得。由於買賣導致所有者發生變化時進行的登記稱為所有權轉移登記。
    原則上向銀行等交付現金、將發票粘貼在登記等申請用紙上提交。

    <稅額>稅額=課稅標準額×稅率

  • 所得稅

    個人針對該年1月1日〜12月31日的1年間的所得所繳納的稅金。

    關於支付租金需要徵收相當20.42%金額的稅金。而且、也必須另外在日本國內提出納稅申報、
    該項稅金為納稅申報中扣除所得稅、法人稅等。
    並且、銷售時要徵收售價10.21%的稅金。

  • 繼承稅

    所謂繼承稅是由於親屬等死亡、針對接受財產繼承者徵收的國稅。死亡者稱為被繼承人、通過繼承來接受財產的人稱為繼承人。繼承被繼承人財產的繼承人要負擔繼承稅。
    並且、通過遺言來繼承財產稱為遺贈、這種情況也要徵收繼承稅。通過遺贈贈與財產的人稱為遺贈者、繼承財產的人稱為受贈者。
    遺贈以遺言書為基礎轉讓財產、優先于通過繼承獲得財產。
    獲得財產的人不在日本國內居住時只繳納日本國內財產的繼承稅、但是獲得財產時如果具有日本國籍以及被繼承人或繼承人在被繼承人死亡日前5年以內具有日本住址時、必須繳納所有繼承財產的繼承稅。

    <稅額(計算方法程序)>
    ① 遺產總額-基礎扣除額(3,000萬日元+600萬日元×法定繼承人數)
    ② ①×民法規定的繼承份額(*)
    ③ ②×稅率-扣除額=稅額
    *根據徵稅標準金額有所區別(10〜55%)

  • 房地產取得稅

    獲得房地產的個人以及法人需要繳納房地產取得稅。無論是有償還是無償獲得房地產、包含通過買賣・交換・贈與・建築等獲得。並且、即使不進行所有權轉移登記、只要有獲得房地產的事實、即成為繳稅對象。

    <稅額>
    宅地稅額=(課稅標準額×1/2)×3%(但是有特例)
    住宅稅額=課稅標準額×3%(但是有特例)

  • 固定資產稅・城市規劃稅

    固定資產稅・城市規劃稅是面對毎年1月1日固定資產(土地、住宅、折舊資產)的所有者、市區町村(東京23區為都)所徵收的稅金。即使1月2日以後進行所有權的轉移、2015納稅義務者不會變更。稅額以每3年1次改訂的固定資產稅評價額為基礎由市區町村計算並通知。根據該納稅通知書、一次性或者一年分成4次繳納。

    <稅額>
    固定資產稅額=課稅標準額×1.4%(標準稅率)
    城市規劃稅額=課稅標準額×0.3%(制限稅率)

東急房地產(台灣)提供購買、管理、出售日本不動產的完整服務。

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出售日本不動產的常見疑問

介紹購買時、常見的部分疑問。如有疑問、敬請以電話或詢問表格諮詢。
關於出售、東急Livable也會由經驗豐富的人員確實地給予建議。並且針對難懂的稅金和法律關係、確實地給予建議。

問題1賣房子的整個過程我需要去日本幾次 ?
答覆1

原則上 簽約 及 交屋 時本人需要到日本進行相關程序。

問題2我希望初步諮詢了解出售我的日本房産時(可售價格、市場供需等)應先提供哪些物件資訊?
答覆2

請您可以先提供手邊有關您房産物件之相關文件。(如買賣契約書、物件謄本等)
若無完整相關文件、可先行提供持有物件之物件名稱、房型號碼等

問題3若我希望委託出售物件時、需要提供哪些文件?
答覆3

請準備您手邊有關持有物件之所有相關文件、以及您的身分證、護照及印章、為簽署委託仲介契約書之用。

問題4仲介費之外、我還需要額外支付在日本刊登之相關廣告等費用嗎 ?
答覆4

原則上不需要。
但若是依據您的需求、希望刊登相關特別之廣告時、可能需負擔實際産生費用。

問題5我的日本房子現在應該 出租 還是 出售 比較適合?
答覆5
出租 出售
優點
  • 房屋於出租情形下
    可持續獲得租金收入。
  • 可持續保有自己喜愛的房産
  • 可取得ㄧ筆出售屋款
  • 可迴避將來價格變動之風險
  • 無須煩惱維持管理及成本
缺點
  • 出租會有空室期之風險
  • 維持管理需耗費成本及心力
  • 須對租金所得收入進行確定申告
  • 租約為普通租約時、可能無法於希望出售之時期出售
  • 無法持續保有自己喜愛的物件
  • 出售價金若低於貸款餘額時、需動用自有資金。

依據您持有的物件種類地區、及條件状況有所不同、可提供您的物件資訊狀況、由我們為您進行個別諮詢評估!

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