日本物業所需稅項

关于日本房地产相关的税金

*非日本居民的外國人是徵收對象。
*內容為截至2018年4月的日本稅務條例。

■與個人物業有關的稅項可劃分為3個階段,它們分別為「取得」、「持有」及「轉讓」。
(公司可能須另繳「公司利得稅」及「公司住民稅」)

一覽表

稅款種類 取得

行政窗口



國稅 印花稅 - 稅務局
消費稅 - -
登記牌照稅 - - 法務局
利得稅 - - - 稅務局
遺產稅 - - -
都道府縣稅 物業取得稅 - - - 都道府縣
稅事務所
市町村稅 固定資產/都市計畫稅 - - - - 市區町村政府合署(東京都23區稱為都稅事務所)

◯ : 課稅/扣稅對象 △ : 因應情況可成為課稅/扣稅對象 - : 免稅

印花稅

印花稅是向進行日常經濟交易時準備的合約及金融收取書(收據)等文件徵收的稅款,條例列舉了某些指定文件須繳納此稅款。應繳的印花稅金額會因應合約內容、合約金額及收取金額等條件而異。物業買賣的情況主要有兩份文件是課稅對象,第一是買賣時準備的買賣合約,而第二則是收取了買賣款項時準備的收據。物業買賣合約須根據合約列明的金額被徵收200日圓至48萬日圓的印花稅。與其他稅款不同,印花稅不是直接繳交現金,而是在準備了的文件中貼上印花稅票,然後蓋印。

消費稅

消費稅是就日本國內經營者為取得報酬而轉讓資產、提供貸款與服務,以及進口外國貨品而徵收的稅款。
買賣物業時只會就建築物徵收稅款。(土地免稅)。

<稅額>稅額=建築物的買賣價格×8%(2019年9月30日止)
<稅額>稅額=建築物的買賣價格×10%(2019年10月01日開始)

登記牌照稅

進行物業登記及抵押權登記等事項時所徵收的便是登記牌照稅。所謂登記是指將土地及建築物等財產的地點及面積等物理上的資料,以及擁有者及擔保人的姓名及地址等權利關係的資料記錄在國家管理的統一帳簿,即註冊簿上。註冊簿是公開資料,任何人都可在法務局付款取得該資料。因買賣而須登記擁有者的變更稱為登記擁有權轉移。
原則上須向銀行等機構繳付現金,然後將收據貼在登記等的申請表上之後提交。

<稅額>稅額=課稅標準×稅率

利得稅

租金收入須被徵收相當於租金20.42%的源泉稅(預扣利得稅)。此外亦須另行再在日本國內報稅,而相關的源泉稅額可報稅時用來扣除利得稅及公司利得稅等稅款。
另外,賣出物業時亦須被徵收買賣金額10.21%的预先支付所得税。

遺產稅

遺產稅是向遺產繼承人徵收的國稅。過了身的人稱為被繼承人,而接收了財產的人則被稱為繼承人。繼承了被繼承人的財產的繼承人須繳納遺產稅。
透過遺囑接收財產稱為遺贈,此情況亦須繳納遺產稅。透過遺贈給予財產的人稱為遺贈人,而接收財產的人則稱為受贈人。 遺贈是基於遺囑的財產轉讓,凌駕於透過繼承而取得財產。

取得財產而在日本國內沒有住所的人只須就日本國內的財產繳納遺產稅。如果取得財產時擁有日本國籍,或被繼承人或繼承人在被繼承人死亡日期前5年內曾經在日本擁有住所,那麼所有被繼承的財產均須被徵收遺產稅。

<稅額(程序)>
① 遺產總額-基本扣除額(3,000萬日圓+600萬日圓×法定繼承人數目)
② ①×民法規定的繼承部份(*)
③ ②×稅率-扣除額=稅額
*稅率因應課稅標準之金額而異(10-55%)

物業取得稅

不論是有償還是無償獲得物業,包括透過買賣、交換、贈送、建築等方式,獲得物業的個人及公司均須繳納物業取得稅。而且,即使不進行擁有權轉移登記,只要有獲得物業的事實,即成為繳稅對象。

購入土地的物業取得稅 = 物業稅評估金額, 即(「固定資産税評価額」× 1/2 )×3%
購入建築物(住宅)的物業取得稅 = 物業稅評估金額, 即 「固定資産税評価額」×3%
購入建築物 (住宅以外)的物業取得稅 = 物業稅評估金額, 即「固定資産税評価額」×4%
※上述稅率是基於購置稅的特別待遇期限(至2021年3月31日為止)。
特別待遇期限的截止日期過後,稅率是有可能會發生變化。

固定資產/都市計畫稅

固定資產稅及都市計畫稅是市區町村(東西23區則稱為都)向在每年1月1日擁有固定資産(土地、住所、折舊資產)的人徵收的稅款。即使在1月2日後轉移擁有權,納稅人都不會有更改。稅額根據每3年修改1次的固定資產稅評估額,由市區町村計算和通知納稅人。納稅人須按照納稅通知書,一次過或1年分4次繳交稅款。 

<稅額>
固定資產稅額=課稅標準×1.4%(標準稅率)
都市計畫稅額=課稅標準×0.3%(限制稅率)

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