分譲マンションを貸すときの方法・流れ・税金などよくある質問
カテゴリー： 家を貸す
マンションを貸すにあたって、契約や手数料、税金などに疑問・不安を感じていらっしゃいませんか？
こちらでは、マンションの賃貸を検討している方に向け、よくある質問と回答をまとめております。
目次
マンション 貸すに関するよくある質問
マンションを貸すと儲かる？デメリットは？
マンションを貸すときの流れを教えてください。
賃貸借契約の種類を教えてください。
住宅ローンが残っている分譲マンションも貸せますか？
転勤中、一時的にマンションを貸すことはできますか？
マンションを貸すときの手数料を教えてください。
マンションを貸すときに税金はかかりますか？
マンションを売るか貸すか悩んでいます……両方の査定をお願いできますか？
マンションを貸すと儲かる？デメリットは？
マンションを貸す場合には、メリットとともにデメリットがあります。
マンションを貸すメリット
マンションを貸す大きなメリットは、賃貸収入が得られることです。
空室の場合にも、固定資産税や管理費、修繕積立金など、マンションの維持・管理には費用がかかります。賃料が入ることで、これらの費用を賄ったり、利益を得たりすることが可能です。
売却も一つの選択肢ですが、売却対価は得られても、継続的な収入は得られません。
また、賃貸住宅として所有を続けていれば、賃貸契約終了後には再度、ご自身が住むこともできます。
マンションを貸すデメリット
マンションを貸すことで賃貸収入が得られますが「儲かる」とは限りません。
マンションを貸すというのは「賃貸経営」にあたります。経費がかかること、経営の手間がかかることは、マンションを貸すうえでのデメリットだといえるでしょう。
空室期間が長くなれば、赤字となることもあります。「マンションを貸せば儲かる」のではなく「うまく経営すれば儲かる」と認識しておくことが大切です。
マンションを貸すときの流れを教えてください。
マンションを貸すときの流れは、次の通りです。
1.賃貸のご依頼
「マンションを貸したい」「転勤の間の留守宅を貸したい」とお考えの方は、東急リバブルにご相談ください。お客様のご希望に最適なプラン・賃料・募集条件などをご提案させていただきます。
2.入居者募集・申し込み・貸主様ご承諾
自社店舗やWEBによる入居者募集はもちろん、グループ企業・提携企業・同業他社などさまざまなネットワークを駆使し、お客様の物件情報を幅広くご紹介させていただきます。
興味を持っていただいた方による内見、賃貸申し込み、貸主様のご承諾を経て、賃貸借契約となります。
3.賃貸借契約
借主様、貸主様のご契約成立後に、マンションの貸し出しが始まります。契約にあたってご用意いただく書類は、契約前に当社からアナウンスしますのでご安心ください。
4.更新・解約
賃貸借契約満了まで、更新のお手続きをしていただきます。東急リバブルでは、契約期間満了の3ヶ月前から、貸主様のご依頼に基づき、更新手続きをお引き受けしております。
解約による建物明け渡しは、貸主様・借主様双方、立会いのうえで行います。
マンションを貸す流れについての詳細は、こちらをご覧ください。
家やマンションを貸すときの流れ
賃貸借契約の種類を教えてください。
賃貸借契約は、次の2つに大別されます。
普通賃貸借契約
一般的な賃貸借契約といえば「普通賃貸借契約」です。原則として、借主様が希望する限り、契約が更新されます。契約期間は1年以上ですが、2年とする契約が一般的です。
貸主様からの中途解約や更新拒絶には、正当事由が求められます。一方で、基本的に、借主様からの中途解約は可能です。
定期賃貸借契約
「定期賃貸借契約」とは、契約期間満了をもって契約が終了する賃貸借契約です。更新はありません。ただし、再契約は可能です。
期間を定めて貸し出す定期借家契約は、次のようなケースに向いています。
- 期間を定めて貸し出したい
- 転勤・海外赴任の間だけ貸したい
- 一定期間、貸し出したあとは自分がまた住みたい
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定期借家と普通借家の違いは？家を貸すときの手順は？家を貸すか売却するかで悩んだらどうしたらいい？などをまとめました
住宅ローンが残っている分譲マンションも貸せますか？
住宅ローン残債がある分譲マンションも、貸し出すことはできます。ただし、次の点にご注意ください。
金融機関の承諾が必要
「住宅ローン」とは、自己居住用不動産に対する融資です。住宅ローン残債がある状態で第三者に貸し出すのは、契約違反にあたります。
そのため、住宅ローンが残っている状態でマンションを貸し出す場合には、まず金融機関に相談しなければなりません。
借換えが必要なことも
相談後の対応は、金融機関によって異なります。
一時的な賃貸や止むを得ない理由であれば、住宅ローンを借り入れたままの貸し出しが認められる可能性もあります。一方で、住宅ローンから賃貸住宅用ローンへの借換えを求められるケースもあります。
いずれの場合も、ご自身が住んでいない間は、住宅ローン控除の適用を受けられませんのでご注意ください。
転勤中、一時的にマンションを貸すことはできますか？
転勤や海外赴任に際して、マンションを貸すことも可能です。ただし、帰任されたときに再度、ご自身が住みたいと考えている場合には、賃貸借契約の種類にご注意ください。
定期借家契約で貸し出す
一時的な貸し出しに適しているのは「定期借家契約」です。一般的な「普通借家契約」は、借主様に住み続けたい意志があれば、基本的に貸主様は更新を拒絶できません。
定期借家契約では、1年、2年、3年など、転勤の期間にあわせて契約期間を調整でき、更新はありません。
転勤に適した「リロケーションプラン」
賃貸借契約には、居住者様と直接、賃貸借契約を結ばない「転貸型」があります。転貸型の賃貸借契約では、管理会社等を通してお部屋を貸し出します。賃貸に伴う煩雑な業務を管理会社に一任できるため、転勤中、一時的にマンションを貸し出す方に適した方法です。
当社の「リロケーションプラン」では、貸主様は管理会社と賃貸借契約を結び、管理会社が転借人と転貸借契約を結びます。
詳しくは、こちらをご確認ください。
東急リバブルのリロケーションサービス
マンションを貸すときの手数料を教えてください。
マンションを貸し出すにあたって必要な手数料は、主に次の通りです。
1.仲介手数料
仲介手数料は、宅建業法で貸主様・借主様各々賃料の0.5ヶ月分以内（税別）と定められています。ただし、依頼にあたって承諾があれば貸主様・借主様の合計額で賃料1ヶ月分以内（税別）と規定されています。
2.火災保険
賃貸借契約にあたり、借主様には「借家人賠償責任付保険」にご加入いただきます。しかし、この保険の補償範囲は、借主様が起こした失火や爆発など限定的です。
落雷や類焼、放火による損害等は補償されませんので、当社では、貸主様にも建物の火災保険にご加入いただいております。なお、地震保険もあわせてご加入いただくことをおすすめします。
3.管理委託費
マンションの管理を委託する場合は、管理委託費がかかります。
管理委託費は、委託範囲によって異なります。東急リバブルでは、目的や条件にあわせて、貸主様のニーズに応じた東急不動産ホールディングスグループの管理プランをご選択いただけます。ぜひご相談ください。
マンションを貸すときに税金はかかりますか？
一定の賃貸収入を得た場合は、課税対象となります。
所得税・住民税
不動産を賃貸することによって得た不動産所得は、所得税・住民税の対象となります。
不動産所得は、賃料・管理費・礼金・更新料等の賃貸収入から、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費等の経費を差し引いたものです。
一定の所得が出たら確定申告が必要
不動産所得について、会社で年末調整をしてくれることはありません。原則として、給与収入以外の収入が年間20万円を超える場合、ご自身で確定申告する必要があります。
給与収入と不動産所得は「総合課税」に該当するため、合計所得に対して課税されます。また、双方の所得は損益通算も可能です。
損益通算とは、所得の赤字分と黒字分とを相殺することです。例えば、給与所得が500万円で、不動産所得が300万円の赤字の場合、損益通算することで合計所得を200万円とすることができ、節税になります。
詳しくは、こちらをご確認ください。
初心者賃貸オーナーのための税金ガイド「知っトク税金ナビ」
マンションを売るか貸すか悩んでいます……両方の査定をお願いできますか？
マンションの売却と賃貸、それぞれにメリットがございます。お悩みの場合は「賃貸×売却 無料W査定」をご利用ください。所有者様のご意向やライフプランにあわせて、最適な不動産活用をご提案いたします。