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譲渡所得の基本的計算(2)

6. 取得の日と譲渡の日

譲渡資産の所有期間は取得の日と譲渡の日に基づき計算されます。この取得の日及び譲渡の日とは原則として不動産の引渡日(例えば、マンションの鍵又は登記申請書類の引渡の日)ですが、一定の場合には、契約効力発生の日とすることができます。

構造の区分 取得の日および譲渡の日
新築家屋 引渡日
上記以外 引渡日または契約効力発生日

※新築家屋以外は、引渡日又は契約効力発生日のいずれかを取得の日及び譲渡の日とすることができます。
相続や贈与によって取得した不動産の取得費及び取得時期は、被相続人や贈与者の取得費と取得時期を引継ぎます。

7. 所得税の確定申告

所得税の申告は、その年の翌年2月16日から3月15日までに、納税地の税務署に所得税の確定申告書を提出し、同日までにその申告により計算した所得税を納付します。納付は銀行や郵便局で直接振込む方法と、税金の引き落とし口座に関する書面を申告書と一緒に提出することによって選択することができる振替納税の方法があります。
直接振り込む場合には3月15日までに納税しなければなりませんが、振替納税の場合には、税金が引き落とされる日は約1ヶ月先の4月中旬頃になります。
住民税については別途申告書を提出する必要はありません。所得税の確定申告書が複写方式になっており、その中に住民税の申告書が含まれています。所得税の確定申告書を税務署に提出すれば、所得税の確定申告書と一緒になっている住民税の申告書を税務署がその納税地の市区町村に送付します。その送られた申告書をもって、市区町村は住民税を確認します。
住民税の納付は所得税と違い、納付書は市区町村から送られてきますので、その納付書に従ってその年の翌年5月以降4回に分けて納付します。

  1. 土地建物を一括購入した場合の減価償却費の計算方法は?
    実額取得費の計算を行う場合において土地建物を一括購入した場合には、建物の購入代金等が不明のため、建物の減価償却費の計算ができない場合があります。どのように区分すればいいのでしょうか?

    chapter 1 消費税額が記載されている場合

    契約書に消費税額が記載されている場合には、その消費税額から建物価格を計算することができます。なぜなら、土地の売買は消費税が非課税であり、建物にだけ消費税がかかるため、その税率で逆算することによって建物価格が求められるのです。なお、契約書に消費税の記載がある場合には当事者が土地建物の区分金額に合意をしたことになるので、この方法以外の区分は認められません。

    chapter 2 消費税額が記載されていない場合

    契約書に消費税額が記載されていない場合には、建物価格を建築時の「建物の標準的な建築価額表」から計算します。新築であればその価格が建物価格となります。購入した建物が既存(中古)の場合には、建物価格を建築時の建築価格で計算し、その価格から建築時から購入時までの償却費相当額を控除した金額が建物価格となります。

    ※「建物の標準的な建築価額表」の利用方法
    「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1m²当たりの工事費予定額をまとめた表です。その建物の登記記録から建築年と構造を確認し、この表に照らし合わせてその建物の建築時の建築単価を割り出します。

    chapter 3 その他の方法

    対価の区分の方法については税法上、特別の規定はありません。具体的方法として建物の標準的な建築価額表を使った方法を掲げましたが、その他にも固定資産税評価額で按分する方法や、近隣の取引事例などから土地の時価を算定し残額を建物価格とする方法も考えられます。

  2. 売却価額の区分方法は?
    土地と建物を一括売却した場合において、土地と建物の所有期間や所有者が異なる場合には、売買価額を区分しなければなりませんが、どのように区分すれば良いのでしょうか?

    chapter 1 消費税額が記載されている場合

    契約書に消費税額が記載されている場合には、その消費税額から建物価格を計算することができます。ただし、その不動産がマイホームなどの場合には売却される方は消費税を納める必要がありませんので、原則として、消費税額は記載されないことになります。なお、消費税の記載がある場合には、土地建物の対価について当事者の合意があったものと考えられますので、消費税額から逆算する方法以外の区分はできません。

    chapter 2 消費税額が記載されていない場合

    この場合にはいくつかの方法が考えられますが、代表的なものとして次のような方法があります。

    (イ)固定資産税評価額で按分する方法

    (ロ)建物の取得費相当額を建物の売却価格(収入金額)とする方法

    chapter 3 その他の方法

    一括購入した場合の土地と建物の対価の区分方法と同様に、これらの方法以外にも土地の近隣の取引事例などから土地の時価を算定し、残額を建物価格とする方法や簡易鑑定等によって区分する方法などもあります。
    なお、これらの売買価格を区分する方法は消費税を算定する際に基準として用いられることもあります。

  3. 売主が外国人の場合の注意点は?

    不動産の売主が非居住者又は外国法人である場合には、原則として買主は代金の支払の都度、支払金額の10.21%を天引き(源泉徴収)し、翌月10日までに税務署に納税をしなければなりません。
    ただし、一定の要件に該当する場合には源泉徴収の必要はありません。
    ※手付け金や中間金であっても、それが土地等の譲渡対価に当てられるものである場合は、それぞれの支払時に源泉徴収する必要があります。

    ※1.非居住者とは、国内に住所を有しない個人又は1年以上国内に引き続き居所を有しない個人をいいます。日本人であっても、海外の支店等で勤務している場合や1年以上海外で生活している場合には、非居住者とされます。

    ※2.親族とは、配偶者、6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。

    ※3.1億円を超えるかどうかの判定は、共有者ごとにその持分に応じて行います。

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山口 智充さん

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